Konut Kredisi (Mortgage) Avantaj ve Dezavantajları

Ev sahibi olmak birçoğumuzun alacağı en büyük kararlardan biridir. Mortgage düşük faizli ve uzun dönemli bir kredi olması nedeniyle birçoğumuzu idealimizdeki konuta ulaştıracak bir fırsat olabilir. Ayrıca, taşınmaz mal Türkiye şartlarında en güvenilir ve karlı yatırım araçlarından biri olmuştur. Mortgage taksitle taşınmaz mal alma fırsatını yaratmış, hem evsahibi olma hem de emlağa yatırım yapma olanağını peşin parası sınırlı olan milyonlarca kişiye açmıştır.

Ancak, mortgage ile taşınmaz mal almak, herkes icin uygun bir çözüm olmayabilir. Mortgage'in size uygun olup olmadığını anlamak için ihtiyaçlarınızı ve mali ödeme gücünüzü göz önüne almalısınız. Bu nedenle aşağıdaki dört noktayı dikkatlice okuyun.

1. Tayin ve Taşınma Durumunuz. Eğer 1-3 yıl içinde taşınmayı düşünüyorsanız, ev almak yerine kiralamayı düşünebilirsiniz. Eğer ev almaya karar verirseniz, taşındığınızda ne yapacağınızı planlamanız gerekir.

• İlk seçeneğiniz taşındığınızda evinizi kiraya vermektir. Alacağınız kira aylık mortgage ödemelerinizi karşılayacak mıdır? Su anda yurdun birçok yöresinde, aylık kiralar mortgage ödemelerinin yaklaşık iki katı gibi bir rakamdır. Bu nedenle, bu seçenek birçok kişiye uymaz.
• İkinci seçeneginiz, taşındığınız vakit evinizi satmaktır.
  • Eğer emlak piyasalarindaki artma ve hareketlilik devam ederse, problem yoktur; kısa zamanda müşteri bulur ve kar edersiniz.
  • Ancak, emlak piyasalarinda da kısa vadede risk vardir. Emlak fiyatları geçici olarak düşmüşse ve evinizi acilen satmanız gerekirse, zarar edebilirsiniz. Zarar durumunda, banka zararı sizinle paylaşmaz. Her durumda aldığınız mortgage kredisi ve faizinden siz sorumlusunuzdur. Eğer mortgage kredisi ve faizini bankaya zamanında geri ödemezseniz, taşınmaz malınız satılacağı gibi sizin ve kefiliniz hakkında icra takibi de açılabilir.

2. Peşinat. Mortgage almak icin alacağınız taşınmaz mal değerinin yaklaşık %10-25'i gibi bir miktarı bankaya peşinat olarak yatırmanız gerekmektedir. İleride sıfır peşinatlı mortgage ürünleri çıkabilicektir, ancak şu anda hemen hemen her banka peşinat istemektedir.

3. Düzenli Gelir. Tüm kredilerde oldugu gibi, aylık ödemelerin düzenli yapılması en önemli husustur. Mortgage ödemelerini karşılamak icin düzenli maaş, serbest meslek geliri ya da kira gelirinizin olması gerekir.

• Öncelikle, alacağınız mortgage'in aylık sabit ödemelerini bilmelisiniz. Eğer aylık ödemelerinizi hesaplamak iserseniz hesaplayıcıları tıklayin.
• Şu an kiraci iseniz, ödeme gücünüzü ölçerken, mortgage taksit miktarinizi ödediğiniz kira ile karşılaştırın. Eğer aradaki fark büyükse, bu miktari nasıl karşılayacağınızi planlamanız gerekir.
• Mortgage taksitlerini ödedikten sonra, aylık zorunlu ihtiyaçlarınızı karşılayabilecek paranız kalıyor mu? Tüm paranızı mortgage ödemelerine yatırıp kredi kartlarından borç almak zorunda kalmayacağınıza emin olun.
• Gelirinizin aksaması durumunda acil durumlar icin ayırdığınız yeterli bir miktar paranız var mı? Hastalık, iş değiştirme, çocukların okula başlaması, taşıt tamir masrafları gibi büyük masraflar için para ayırmanız yerinde olur.

4. Alternatif yatırım Seçenekleri. Çoğumuz mortgage alarak ilk defa ev sahibi olmayı hedefleriz. Ancak bazılarımız yatırım amaçlı emlak almak için mortgage düşünebilirler.

• Yatırım amaçlı düşünüyorsanız, taşınmaz malı sattığınızda ne kadar net karınız olacağını hesaplamalısınız. Gelirinizden masrafları çıkardıktan sonra elinizde kalan para net karınızdır. Elinizde kalan net karın aldığınız riske ve harcadığınız zamana değmesi gerekir.
  • Masraflar. Faiz, bir sefere mahsus alım ve satım masrafları, sigortalar ve taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer aidatlar sizin toplam masraflarınızı oluşturur. Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın bir sefere mahsus alım ve satım masrafları (banka kredi kullandırma ücreti, emlakçı komisyonu, eksper raporu, vergi, tapu masrafı, v.s.) vardır. Bankanız taşınmaz mala deprem sigortası ve size bireysel yaşam sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar (bina bakım ve tamir masrafları v.s.) de ödemeniz gerekebilir.
  • Getiriler. Taşınmaz maldan dolayı kira geliriniz ve taşınmaz malın net değer artışı da toplam getirinizi oluşturur.
• Eğer yatırım amaçlı düşünüyorsanız ve yüksek gelir getiren başka yatırım araçlarınız varsa (serbest meslek yatırımları, borsa yatırım araçları v.s.), emlaktan ziyade bu tip araçların avantajlarını da göz önüne alın. Kısa vadede nakide ihtiyacınız olacaksa daha likit (satımı kolay ve kısa zamanda yapılabilen) yatırım araçları size daha uygun olabilir. Ancak şunu unutmamak gerekir ki emlak Türkiye'de uzun vadede hem en az riski olan hem de en çok gelir getiren yatırım araçlarından biri olmuştur.