Yurtdışında Yaşanan Konut Kredisi Balon Tehlikesi Türkiye'yi Etkileyecek mi?

ABD ve İspanya’da ekonomik krizi, konut kredilerindeki balonun tetiklemesi, Türkiye’de gözleri inşaat sektöründeki daralmaya çevirdi. Sektör temsilcileri, Türkiye’de nüfus artışından kaynaklanan yıllık yeni konut ihtiyacının bile 600 bin olduğunu belirtiyor. Banka bilançolarında konut kredilerinin payının az olması, kriz ihtimalini azaltan bir diğer etmen.

Türk halkı ‘başımı sokabileceğim bir evim olsun’ diye konuta öncelik veriyor. Son yıllardaysa konut, yatırım amacıyla da alınıyor. Türkiye Değerleme Uzmanlar Birliği’nin hazırladığı rapora göre vatandaş için altın, yüzde 36’lık dilimle birinci yatırım aracı olarak görülürken, yüzde 22 ile gayrimenkul ikinci sırada yer alıyor.

Her gün onlarca reklamın döndüğü gayrimenkul sektöründen en uygun projeyi denk getirip var olan evinin yanında bir ev daha alan, işine güvenip ‘Nasılsa taksitle öderim’ diyen bir kesim var. Bütün planlar, her şeyin bugünkü gibi yolunda gideceği ve taksitlerin zamanında ödenebileceği üzerine kuruluyor. Peki ya tersi olursa? 2008’de baş gösteren krizden önce İspanya 1,5 trilyon dolarlık milli geliriyle ve inşaat sektörünün oluşturduğu ivmeyle dikkat çekiyordu. Fakat İspanya bankaları, konut kredileri sebebiyle krize girdi. Amerika’nın yaşadığı krizde de mortgage en büyük tetikleyici unsurlardan olmuştu. ‘Türkiye de benzer bir süreçle baş başa kalır mı?’ sorusuna Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum’un cevabı net: “Böyle bir risk Türkiye için mümkün değil. Sadece doğal nüfus büyümesinden kaynaklanan 600 bin konut ihtiyacı var. Konut üreticileri, projeyi yapacakları bölgedeki gelişmeleri ve potansiyeli yakından takip etmeli. Talebi yakalayamayanlar alt bölgelerde stok fazlasına sebep oluyor.” ABD’deki mortgage krizinin ağırlıklı olarak konut stoku fazlasından değil; kontrolsüz miktarda ve riskler yeterince incelenmeden konut kredisi verilmesinden kaynaklandığını söyleyerek konuya açıklık getiriyor. İspanya’daki balonun da bankacılık ve emlak sektörünün yapmış olduğu kredilendirme ve yüksek fiyatlandırmadan kaynaklandığını aktarıyor.

Türkiye'de Konut Üretimi İspanya'nın Oldukça Altında

Türkiye’deki konut üretiminin İspanya’nın oldukça altında. İspanya, 1997 ile 2006 arasında her yıl 675 bin ev inşa etmiş. Bu rakam Fransa, Almanya ve İngiltere’de aynı dönemde yapılan konut toplamından fazla. Türkiye’de ise 2011 yılı Kasım ayı itibarıyla son 9 senede 4 milyon 800 bin konut yapıldığını Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar açıklamıştı.

Konut Kredilerinin Toplam Krediler İçindeki Payı %10.7

Eylül 2012 itibarıyla Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) verilerine göre sektörün toplam kredi hacmi 755 milyar 640 milyon lira. Tüketici kredilerinin toplam miktarı ise 184 milyar 791 milyon lira. Tüketici kredilerinin 81 milyar lirası konut kredilerinden oluşuyor. Konut kredilerinin tüketici kredileri içerisindeki payı yüzde 43. Konut kredilerinin toplam krediler içerisindeki payı ise Eylül 2012 rakamlarına göre yüzde 10,7.

Konut Kredileri İlk Dokuz Ayda % 8.6 Büyüdü

GYODER’in, Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 3. Çeyrek çalışmasına göre Türkiye’de 3. çeyrekte konut kredilerinin büyüme hızındaki yavaşlamanın yılın üçüncü çeyrek döneminde de sürdüğü görülüyor. Eylül sonu itibarıyla konut kredileri hacminin 81 milyar lirayken üçüncü çeyrekte kredi büyümesi yüzde 3,3, ilk dokuz ayda ise yüzde 8,6 olduğu dikkat çekiyor. Rakamların ortaya koyduğu tablo, Türkiye’de şu anda uygulanan mortgage sisteminin Amerika’da devam eden mortgage kaynaklı krizin temelinde yatan hatalardan etkilenme ihtimalinin düşük olduğunu gösteriyor.

Ekonomist Prof. Dr. Erhan Aslanoğlu, Türkiye’de konut sektörünün görece olarak ABD ve İspanya’dan küçük olduğunu belirtiyor. Banka bilançolarında konut kredilerinin payının, göreceli olarak küçük olması şu aşamada Türkiye’de böyle bir tehlikenin yaşanmasını engelleyecek en önemli faktör. Türkiye Ekonomik Politikalar Araştırma Vakfı (TEPAV) ve Dünya Bankası’nın birlikte yürüttüğü Şehirleşme Stratejisi, çalışmasında ilginç bir veriyi ortaya koyuyor. Türkiye’de konut edinmek için yapılan harcamaların milli gelire katkısı yükseldikçe, yurtiçi tasarruf oranları aşağı doğru iniyor. 1998’den günümüze tasarrufların milli gelire oranı yüzde 50 azalırken, ülkenin şehirleşme oranı hızla artıyor. Diğer taraftan konut edinmek için yapılan harcamalar da yüzde 140 artıyor. Tasarruf yetersizliğinin Türkiye ekonomisinde sorunlara kapı aralayacağını söyleyen Prof. Dr. Erhan Aslanoğlu, tasarruf oranlarının artması için finans piyasalarında çalışmalar geliştirilmesi gerektiğine dikkat çekiyor. Diğer taraftan düşen tasarruf oranlarının, artan konut talebine bağlanmasına itiraz ediyor: “Düşen enflasyon ve faiz ortamında yatırımların, üretimin ve gelirin artması doğal bir sonuçtur. Konut da bir çeşit yatırım harcamasıdır ve düşük enflasyonlu ülkelerde konut sahibi olmak isteyen sayısı yüksektir. Yani inşaat, ekonomiyi batırmaz.”

2013'de Konut Talebinde Sınırlı Artış Bekleniyor

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) ‘2012 Yılı Genel Değerlendirmesi ve 2013 Yılı Öngörüleri’ raporu, ekonomideki soğutma önlemlerinin konut sektörünü olumsuz etkilediğini ortaya koyuyor. 2012’de konut taleplerinde zayıflama yaşandığı görülürken, 2013’te talepte sınırlı artış bekleniyor. Bu sene ekonomi ile inşaat ve gayrimenkulde daha ılımlı büyüme olacağı tahmin ediliyor. 2013’te  inşaat sektöründe yüzde 5-6’lık büyüme olacağı beklentisi hakim. Konut fiyatları ve kiralarında enflasyona paralel sınırlı bir artış olacak.

Konutta Arz Fazlası Var

Kontta arz fazlası var söylentilerine katılmayan GYODER Başkanı Işık Gökkaya, bitmiş, projesi süren veya ruhsatı alınmış 800 bin konut stoku olduğunu, bunların iki yılda eritilebileceğini söylüyor ve ekliyor: “Üretimin durması halinde Türkiye, konutta darboğaza girer. 2025 sonuna kadar 84 milyona ulaşacağı tahmin edilen nüfus, yeni konutlara ihtiyaç duyacak. Sektör bu yüzden inşaattaki büyümeyi reel olarak değerlendiriyor. 2002’de 18,8 milyar dolar olan inşaat yatırımlarının 2011’de 70,2 milyar dolara çıkması, yatırımların yıllar içinde ciddi oranda arttığını ve artacağını gösteriyor. Gökkaya, konut ihtiyacının, on yılı aşkın bir sürede, mevcudun birkaç katı arz sunulsa da karşılanamayacağı  görüşünde. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, 2013’te büyüme hızının yüzde 4 olacağını tahmin ediyor. 2-B Yasası, kentsel dönüşüm ve mütekabiliyetteki değişikliklerin konut piyasasını daha da hareketlendirmesi bekleniyor. 2012 yılı, inşaat sektörü için durgun seyretse de sektörün önde gelen isimleri önümüzdeki yıllarda sektörün büyümeye devam edeceğini tahmin ediyor.

Müşteriler Farklı Projeler Arıyor

İstanbul’daki durgunluk sektörün genelini etkiliyor. 2008’de megakentin konut satışlarındaki payı yüzde 24,4 idi. Ankara ve İzmir ile bu oran yüzde 51’e çıkıyor. 2011’de ise İstanbul’un pazar payının yüzde 19,8’e, üç büyük ilin payının ise yüzde 41,7’ye gerilediği görülüyor. Buna göre büyük şehirlerde konut stokunun arttığını söylemek mümkün. “Müşteriler, artık farklı projeler arıyor.” diyen Dumankaya İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, durgunluğun konut kriziyle değil, birbirine benzeyen birçok projeyle ilgili olduğu görüşünde. Yoksa ortada doygunluğa ulaşmış bir sektör yok. Gelişen sektör, müşterinin beklentilerini de farklılaştırdı.

Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, sektörde kriz olduğuna dair söylentilerle ilgili net bir şey söyleyemiyor. Fakat bu tür söylentilerin çıkmasında yeterli fizibilite yapmayan, proje finansmanını hesaplamayan ve risk analizinde yetersiz kalan firmaların etkisinin büyük olduğunu düşünüyor. Artan demir, çimento maliyetlerinin gözden kaçırılmaması gerektiğine de dikkat çekiyor. Fakat bütün bunlara rağmen doğru stratejilerle kârlılığını sürdürebilen birçok firma olduğuna işaret ediyor. Kurum, “Piyasada yanlış işler yapmakta ısrar eden firmalar, özellikle de iyi firmaların varlığıyla piyasadan elenecek. Bu tür firmalar sektörün genel imajına zarar veriyor. Vatandaşlarımızı, gerçekçi fiyatlarla satış yapan firmalardan ev satın almaları ve kendilerini hukukî açıdan sağlama alabilecekleri, ayağı yere basan sözleşmelere imza atmaları konusunda uyarıyoruz.” diyor.

Uğur Dumankaya (Dumankaya İnşaat YK Üyesi): Türkiye Yıldız Ülke Haline Geliyor

Türkiye, konumu, sahip olduğu güzellikler ve gelişmekte olan ekonomisi ile şu an dünyada yıldız haline geliyor. Bütün bu özellikler, ülkemizin yabancılar tarafından ilgi görmesini sağlıyor.

Orta ve uzun vadede bu oranlarda artış olacaktır. Özellikle mütekabiliyet sonrası Ege, Akdeniz kıyıları ve özellikle İstanbul için önemli bir talep gelecektir. Konut fiyatlarında ise kısa sürede bu yasaya bağlı olarak bir fiyat artışı olacağını öngörmüyoruz. Orta ve uzun vadede yabancıların yatırım yoğunluğuna göre ise değişiklikler olabilir.

Ömer Faruk Kavurmacı (Aydınlı Grup Yönetim Kurulu Başkanı): Not Artışı Ülkemize İlgiyi Artıracak

2012’de inşaat sektörünün yüzde 1,5 ila 2 gibi bir büyüme gerçekleştirmesini beklediğimizi söylemiştik. Bölgesel güvenlik sorunlarının uluslararası boyutu etkileyecek bir konuma ulaşmadığı senaryoda 2013’ün geçen seneden daha iyi bir yıl olacağı aşikâr. Bu da hem inşaat hem de gayrimenkul sektörlerinde iki basamaklı büyüme oranları demek. Böyle bir ortamda bir konut krizinden bahsetmek söz konusu olamaz.

Ülkemizin not artışına paralel yurtdışından gelecek talebi de göz önünde bulundurduğumuzda gelecekte kuvvetle artması muhtemel bugünkü fiyatların alıcılar açısından bir fırsat oluşturduğu göz ardı edilmemesi gereken bir gerçektir.

Hasan Rahvalı (Ağaoğlu Şirketler Grubu Genel Müdürü): Nitelikli Konut Açığı Devam Ediyor

Bugün sektördeki duruma bakıldığında Türkiye’deki nitelikli konut açığının kapanmadığını görüyoruz. Senede en az 700 bin konut üretimine gerek var.
Demografik yapı ve niteliksiz konut stoklarının yenilenme ihtiyacı düşünülürse konut üretiminin yılda 1 milyona ulaşması gerekiyor.