Türkiye'de mortgage potansiyeli

Bankalar mevcut mevzuatta ancak 8-9 katı kadar kaldıraçla, yani sermayelerinin 8-9 katı borçlanarak kredilendirme yapabiliyorlar (birçoğu aşırı ihtiyatlı davranıp bu limite bile çıkmıyor). Halbuki kriz sonrasında bile gelişmiş ülkelerin bankaları 20-30 kaldıraçlarla çalışıyorlar. ABD'de kriz sonrası yeni mevzuatta bile bankalara 33 kat kaldıraç imkânı tanınmış durumda.

Türkiye'de hanehalkı da dünyanın en az borçlu kesimlerinden biri. ABD'de % 117 olan hanehalkı borcunun gelire oranı Türkiye'de % 26. Bankaların tüketici kredilerinin (mortgage ve kredi kartı dahil) büyüklüğü GSYH'nin % 15'ine daha yeni gelebildi.

Bankaların ve hanehalkının kaldıraçlarını artıracak en önemli mekanizmalardan biri mortgage (ipotek) kredileri. Birçok ülkenin gelişmişlik düzeyini yakalamasında mortgage kredilerinin büyük rolü var. En basit haliyle, bankacılık sektörü konutları teminat kabul edip kredi veriyor, devlet bu kredileri teşvik ediyor, inşaat sektörü bu sayede oluşan konut talebine yönelik yatırımlar yaparak ekonominin birçok farklı sektörüne ve özellikle istihdama destek veriyor. İnsanlar ev (ve iş) sahibi oluyor, medeni bir hayat yaşıyor ve bu statülerini kaybetmemek için "ödenebilir" olması çok önemli olan mortgage kredilerini ödemek için çalışıyorlar.

Ülke bu şekilde kalkınıyor. Ayrıca mortgage kredileri normal ekonomik koşullarda geri ödemeleri en az sorunlu kredi türü. ABD'de GSYH'nin % 73'ü, AB'de % 47'si olan mortgage kredilerinin Türkiye'deki oranı sadece % 5 (Grafik 1). Bunun % 10'lara gelmesi bile Türkiye ekonomisini kesinlikle farklı bir yere taşır. Bugün sadece yeni konutları değil, sokaklardaki ödenmiş birçok taşınmazı mortgage üzerinden ekonomiye kazandırmak ve alım/harcama gücü oluşturmak mümkün.

Sıkıntı nerede?

Mortgage kredilerinin bir 'raconu' var. En önemlisi, mortgage kredisinin ödenebilir olması. Konut alanlar tasarruflarıyla konut bedelinin % 20-25'ini peşin ödemeli ve kalan kısmını borçlanmalılar. Kredi gelirle aynı para biriminde ve aylık taksit aylık gelirin % 40'ı civarında olmalı (ki geriye yine medeni şekilde yaşayabilecek bir gelir kalsın). Bankalar da bu şekilde mortgage kredisi vermeli.

Taksitlerin büyüklüğünü belirleyen ise 3 faktör var:

*Kredi miktarı (yani konut fiyatının dörtte üçü),

*Kredi faiz oranı ve

*Kredinin vadesi.

Vade belki de en önemlisi. Vade ne kadar uzarsa mortgage kredisi o kadar 'ödenebilir' hale geliyor. Gelişmiş ülkelerde bankalar vadelerde 30-40 yıl hatta daha da üzerine çıkarak taksitleri ödenebilir hale getirebiliyorlar.

Bugün Türkiye'de konut fiyatları, krizin de etkisiyle makul seviyelerde. Başarılı bir para politikası ve ülke risk priminin düşmesi sayesinde borçlanma maliyeti, yani faiz, gayet düşük; hatta enflasyondan arındırılmış olarak, neredeyse sıfır. Gelirler enflasyon kadar artsa kendiliğinden faiz ödemelerini karşılayacak durumda. Ama vade tarafında büyük sıkıntı var.

Tasarruf sahipleri bankalarda ortalama 1 ayın üzerinde mevduat yapmak istemiyorlar. Bankalar da 1 ay gibi çok kısa vade sonrasında başka bankaya gidebilecek bir mevduat kaynağına güvenip uzun vadeli kredi vermekte zorlanıyorlar. Gelecekte öngörülemeyecek faiz artışları olduğu ya da ani likidite kayıpları yaşandığında büyük zararlar yazmak istemiyorlar.

Yurtdışından birkaç yıl vadeli borçlanarak, türev enstrümanlarla TL vadeleri uzatarak ve mortgage kredilerinin toplamda hâlâ küçük bir oranda olmasından güç alarak 10-12 yıl vadelere çıkabiliyorlar. Bu şekilde bankaların mortgage portföyleri yıllık % 33 hızla büyüyor (Grafik 2).

Ama bundan sonra daha uzun vadelere gidebilmek ve hatta mevcut vadelerde portföyleri büyütebilmek için daha fazlasına ihtiyaç var. Mortgage kredileri sabit faizli olduğu ve krediyi alanlar faizler düştüğünde çok az bir ceza ile kredilerini düşük faizle yeniden fiyatlayabildikleri sürece mortgage kredilerini 'bilanço içinde taşıyarak' büyümek kolay değil.

Kısa vadede tasarruf sahiplerinin alışkanlıkları radikal şekilde değişemeyeceğine göre bankaların aynı gelişmiş ülkelerde olduğu gibi mortgage kredi havuzlarını uzun vadeli menkul kıymet haline getirip satarak bilançolarından çıkarabilmeleri gerekir.

İkinci piyasada kolay el değiştirebilecek olan bu tahviller, yabancı sermayenin de ekonomiye gireceği önemli bir mekanizma olacak. ABD'deki son ipotek krizini düşünüp benzer bir sistemle Türkiye'deki mortgage potansiyeline ulaşma planına ihtiyatlı yaklaşmaya da gerek yok. ABD bu sorunları yaşadıysa sebebi sistem ya da mortgage kötü diye değil, sadece 'raconuna' göre yapılmadığı içindi. O nedenle amaç potansiyeli dizginlemek değil, işi 'raconuna göre yaptırarak' potansiyele ulaşılmasını sağlamak olmalı.

Potansiyel nerede?

İlişikteki tabloda mortgage kredilerinin hangi koşullarda hangi fiyatta gayrimenkul alım satımını destekleyebileceğinin analizi yer alıyor.

Bankaların mortgage kredilerini müşterilerinin gelirlerini doğru ölçüp taksitlerin gelirin % 40'ını aşmayacağına dikkat ederek verdikleri ve gayrimenkul bedelinin en fazla dörtte üçünü kredilendirdikleri varsayılarak oluşturulan ilişikteki tabloya göre aylık geliri 5 bin TL olan bir müstakbel ev sahibi 10 yıl vadede ayda % 1 faizle kredi aldığında bankalar fiyatı 186 bin TL civarında olan bir konutu finanse edebilecek durumdalar.

Türkiye'de GSYH hane halkı sayısına bölündüğünde ayda 4-5 bin TL civarında ortalama gelir makul gözüküyor. Geniş kesimlerin ortalama geliri gerçekte daha düşük olsa bile mortgage imkânları muhakkak ki üst gelirden başlayarak aşağıya inecek. Aynı gelir grubunda bir müşteri için bankaların kredi ile destekleyebileceği konut fiyatı vade 20 yıla uzadığında ve aylık faiz % 0,5'e indiğinde ise 372 bin TL'ye çıkıyor.

Türkiye'nin finansal koşulları, yani önümüzdeki birkaç yılda vade nereye çıkabilir, faiz nereye inebilir belli. Mortgage imkânını kullanarak satışlarını yapmayı düşünenlerin ne tür konutlar yapılması gerektiğinin analizi ortada. İnşaat/konut sektöründe yeni yatırım düşünenlerin dikkatine.