Türkiye'de mortgage'ın adı var kendi yok

Türkiye'de ipotekli konut finansmanı (mortgage) yasası çıkalı 1 yılı geçti ancak hala gerçek anlamda uygulama yok. Ekonomi ve siyasetteki belirsizlik, yüksek faiz oranları ve düşük gelir düzeyinin yanı sıra ikincil piyasaların bürokratik nedenlerle hala çalışamaması evrensel anlamda mortgage uygulamalarının başlamasını engelliyor. Bankalar ise mortgage adı verdikleri konut kredilerinde büyük bir rekabete girerken, konut kredilerini çeşitlendirdi. Türkiye'de bulunan 26 bankanın 23'ü yaklaşık 10 farklı seçenek sunuyor. Mortgage'ın gerçek anlamda başlayabilmesinin koşulunu ise bankacılar "Faizler en az yüzde 10'a düşmeli, kişi başına düşen gelir de 10 bin doların üzerine çıkmalı" görüşünü savunuyor. 2007 şubat Türev piyasalar diye tanımlanan ikincil piyasaların henüz gelişmemiş olması Türkiye'yi tüm dünyadaki finansal dengeleri alt üst eden mortgage (ipotekli konut finansmanı) krizinden korudu. Bu durum kuşkusuz, Türkiye'nin mortgage alanında henüz emekle döneminde olduğunun da bir kanıtı. Çünkü Türkiye'de mortgage sisteminin uygulamaya geçebilmesi ancak bu piyasaların gelişmesiyle mümkün olacak. Ancak Türkiye'de mortgage tam anlamıyla uygulanamasa da bankaların "mortgage kredileri" adı altında yaptığı konut kredisi kampanyaları kıran kırana bir rekabete sahne oluyor. Her bir banka en az 10 çeşit mortgage kredisi adı altında konut kredisi olanakları sunuyor. Bankaların mortgage kredileri sadece çeşitli ödeme kolaylıkları olarak öne çıksa da uzmanların mortgage'ın tam olarak uygulamaya geçebilmesi için verdikleri en erken tarih 2009 yılı. Uzmanlara göre, türev piyasalarının gelişebilmesi için de faizlerin yüzde 10'lar, kişi başı milli gelirin ise en az 10 bin doların üzerine çıkması gerekli. 2005-2006 yıllarında büyük sıçrama yapan 2007 yılında da bu trendini sürdüren konut kredilerine olan talepteki artışın 2008 yılında faiz oranlarının bir türlü istenen noktaya gelememesi yüzünden nispeten daha sınırlı olması bekleniyor. Ürünler hazır ancak özellikle global kriz nedeniyle artan maliyetler yüzünden kredi faizleri düşmek bir yana son bir aydır yükseliş trendine girdi. Ve yüzde 1,30'lar seviyesindeki mortgage aylık kredi faiz oranları yüzde 1,50'leri de aştı. Bankacıların ortak görüşü ise kredi faizlerinde yüzde 1'lerin altı bu yıl çok zor. Bankalarınki ürün değil ödeme seçeneği Öte yandan Türkiye mortgage yasasına kavuştuktan sonra bankalarda ev sahibi olmak isteyenler için ard arda yeni ürünler çıkartmaya devam ediyor. Sabit faiz ödemeli mortgage'ın ardından Türk halkı değişken faizli, ara ödemeli, dönemsel ödemeli, dövize endeksli, ilk altı ay ödemesiz gibi çok sayıda ve kişiye özel mortgage kredileri ile tanıştı. Ancak kredi faiz oranlarındaki yükseliş nedeni ile farklı ürün seçenekleri sunarak tüketicileri pazara çekmeye çalışan bankaların görünen o ki çok daha sert bir rekabet bekliyor. Türkiye'de orta ve alt gelir grubunu ev sahibi yapmayı hedefleyen mortgage sisteminin tam olarak işlevini yerine getirmeye başlaması ile birlikte bankların da mortgage ürün çeşitlerini artırması bekleniyor. Şu an için Türkiye'de sisteme dahil birçok bankanın en az 8 adet mortgage ürünü olduğunu belirten uzmanlar, mortgage kredi çeşidinin fazla oluşunun bankacılık sistemine zarar vermeyeceği kanısında. Mortgage kredi ürünlerinin artırılmasındaki amaç ise tüketicinin kredi geri ödemesinin en azından ilk bir iki yılını rahat geçirmesi. Bu arada sadece Garanti Bankası, Akbank, Yapı Kredi Bankası, ve İş Bankası'nın her birinin 10'un üzerinde mortgage ürünü bulunuyor. Mortgage istikrarı sever Uzamanlar Türkiye'de mortgage sisteminin tam olarak işlerlik kazanabilmesi için belirsizlik ortamının giderilmesini, faizlerin düşmesini ve gelirin artmasının şart olduğunu söylüyor. Denizbank Mortgage Müdürü Barış Yılmazkaya, mortgage'ın asıl işlerlik kazanabilmesi için türev piyasaların gelişmesi gerektiğine dikkat çekerek, "Mortgage daha da geliştiğinde ürün çeşitliliği artar. İkincil piyasalar oturduğunda ürün çeşitliliği daha da artacaktır. Bu durumda daha fazla alternatif gelecek. Mortgage her zaman istikrarı sever" dedi. Belirsizlik ortamının fiyat ve maliyetlere yansıdığını kaydeden Yılmazkaya, faizlerin yükselmesinin insanların alım gücünü düşürdüğünü belirterek, sadece faizleri yüksekliği değil, mortgage ürünlerinin çeşitlilik göstermesi için insanların alım gücünün de artması gerektiğini ifade etti. Yaşanan küresel krizin etkisiyle konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1,60'lara dayandığına dikkat çeken Yılmazkaya, buna bağlı olarak, ödeme seçeneklerinin arttığını ve vadelerin uzadığını söyledi. "Ödemeler 72 aydan 96 aya kadar çıktı. Faizler yükseldikçe ödemeler de yükseliyor" diyen Yılmazkaya şöyle devam etti: "İnsanların geliri artmadığı için vadeler uzuyor. Ama faiz yükseldiği için kredilerde zorluk yaşanıyor. Firmalar da yüklenici kredilerine ağırlık veriyor, bu da sağlıklı bir yapı ortaya çıkarmıyor." Faiz oranı çok önemli değil Bankaların şu anki ürünlerinin farklı ödeme seçenekleri sunmakla yetindiğini belirten Yılmazkaya "Bankalar insanların bir iki yılını rahatlatmaya çalışıyor. Çıkan ürünleri temelinde farklı ödeme seçenekleri yatıyor. Maliyetler arttığı için bankalar da ödemeleri rahatlatıyor. İnsanların mevcut kredi ödeme imkanlarını kullanarak bankalar kredi satmak istiyorlar. Böylece sıkıntıyı aşmaya çalışıyorlar" diye konuştu. Dünyada çok faza mortgage çeşidi olduğunu dile getiren Yılmazkaya, Türkiye'de konut kredilerinin GSMH'nin çok az bir bölümünü oluşturduğunun altını çizerek, şöyle devam etti: "Bir çok modelde bankalar yurtdışı ortaklarını kullanarak önemli ürünler geliştiriyorlar. Türkiye'de faiz düşüşü olduğu zaman fiyatlar artıyor, fiyatlar düştüğünde faizler artıyor. Dolayısıya faiz oranının çok fazla bir önemi yok. Şu an konut almak için önümüzdeki 3-4 ay çok uygun bir dönem." Türkiye'de mortgage 2009'dan önce gelişmez Yapı Kredi Bankası Konut Finansmanı Bölüm Başkanı İsmet Erdem, henüz mortgage piyasasında yapılandırma sürecinin başlamadığına dikkat çekerek, mortgage'da ikincil ürünlerde çok yavaş ilerleme olduğunu söyledi. Türev ürünlerle ilgili Sermaye Piyasaları Kurulu (SPK) tarafından ön hazırlıkların yapıldığını ifade eden Erdem, "Bankalar Birliği'nde de çalışmalar oluşturuldu. Fakat bu aşama yavaş ilerleniyor" diye konuştu. Erdem, yurtdışında mortgage ürünlerinin çok gelişmiş piyasa ürünleri olduğunu belirterek, şöyle konuştu: "Bizim çıkaracağımız ürünler o seviyede olmayacak zaten. Piyasalardaki yapılandırma süreci henüz başlamdı. Türkiye'de konut kredileri Gayri Safi Milli Hasıla'nın yüzde 4'ünün altında. Bunun artması için faizlerin düşmesi gerekiyor, bankaların portföylerinin büyümesi gerekiyor." Türkiye'de tüketicilerin değişken faize talep göstermediğini kaydeden Erdem, bu durum tamamen beklentilerle ilgili olduğunu söyledi. Asıl talebi bankalarda bulunan ana ürünlerin çektiğine dikkat çeken Erdoem, "Satılan ürünler 2-3 adet. Daha çok sabit faizle kredi kullanılıyor" dedi. Mortgagenin faiz oranlarına ve kişi başına düşen milli gelirle yakından ilgili olduğunu belirten Erdem, "Faiz oranları yüzde 10'lar seviyesine, kişi başına düşen milli gelir de 10 bin doların üzerine çıkarsa mortgage sektörü hareketlenir" dedi. Erdem, Türkiye'de mortgage sektörünün ancak 2009 yılından sonra hareketlenebileceğini söyledi. Standart mortgage'ın dışına çıkılmıyor Mortgage sektöründe ürün çeşitliliğinin fazla olduğunu belirten Finansbank Bireysel Bankacılık Grup Yöneticisi Tunç Akyurt, "Yine de daha çok standard mortgage ürünlerine talep geliyor. Değişken faizli mortgage yasal olarak mümkün olsa da talep yok. Mortgage yasası gereği yıllık tüfeye endeksli bir şekilde rafta duruyor. Mevcut konjonktür gereği çok standart ürünler satılıyor" diye konuştu. Tüketicilerin çok karmaşık ürünlere talep göstermediğini ifade eden Akyurt, "Finansbank olarak bizim standartın ötesine geçen ürünümüz, herşey dahil diye tanımladığımız bir pakette. Bu, en popüler olanı. Tüketici aylık taksitlerle ödemesini yapıyor" dedi. Mortgage portföyünün hala büyüdüğüne dikkat çeken Akyurt, burna karşın büyüme hızının ise yavaşladığını söyledi.Bunun çok doğal bir durum olduğunu kaydeden Akyurt, "Efektif faiz 1,55,1,60'lar civarında. Bu yüksek bir seviye. Krediler, haftada 400 milyon YTL net büyüme gösteriyordu. Fakat şimdi haftada 400 milyon YTL'nin üzerine en fazla 100-150 YTL eklenebiliniyor" dedi. Faizlerin düşmeye başladığı dönemlerde iyi yapıların da fiyatının arttığını ifade eden Akyurt, "Konut fiyatları artmıyor hatta düşüyor demek doğru olmaz. Ancak yine de artmadığını söyleyebiliriz" dedi. Akyurt, "Bu faizler düşsün de ondan sonra uygun bir ev alırım" inancının riskli bulduğunu belirterek, "Şu an konut satın almak için en uygun dönemlerden birindeyiz" dedi. Akyurt şöyle devam etti: "Tüketici şu anda 1,55 faizle konut satın alsa, bunun akabinde ülkede olumsuz bir durumda faiz oranları artsa bile kredi bitimine kadar 1,55 sabit bir şekilde katalacak. Bu, tüketicinin lehine bir durum. Ancak ülkede bir takım şeyler iyileşirse ev fiyatları da artacak. Dolayısıyla konut almak için uygun bir dönemdeyiz". İkincil piyasa nedir? Piyasada "Secondary markets" olarak tanımlanan ikincil piyasalar, birincil piyasalarda (primary markets) ilk kez ihracı yapılan menkul kıymetlerin sermaye piyasalarında ticaretinin yapılması işlemi olarak biliniyor. İkincil piyasaların sağlıklı işleyebilmesi için, dünya standartlarına uygun bir sermaye ve para piyasası mevzuatı, aracı kurumların işleyişinin standartlara uygun ve şeffaf-hesap verebilir olması ve etkin bir devlet gözetim ve denetimi gerekiyor. İkinci el piyasa olarak da tanımlanan bu piyasaların en belirgin özelliği ise, sermaye piyasalarından birincil piyasalara likit, uzun vadeli, sürekli ve görece düşük maliyetli kaynak temin etmesi. İkincil piyasası gelişmemiş ya da olmayan ekonomilerde tek fon kaynağı ise kısa vadeli fonların temin edildiği para piyasalarından oluşuyor. Türkiye'de hali hazırda verilen konut ipotek kredilerinin fonlanma kaynağını mevduatlar oluşturuyor. Verilen kredilerin tümüne yakını ise sabit faiz oranlarından kullandırılıyor. Eksikliklere rağmen büyüyor Türkiye'de etkin olarak çalışmamasına rağmen, mortgage sektörü hızlı bir büyüme de gösteriyor. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun verilerine göre, 2004 yılında 2 milyon 631 bin YTL olan konut kredileri 2008 yılı Mart ayında 40 milyon YTL'ye yaklaştı. Bu rakamın 2010 yılında 65 milyon YTL, 2012 yılında ise 100 milyon YTL olması bekleniyor. Türkiye'de mortgage'ın milli gelirdeki payı ise yüzde 4'ler seviyesinde. Türkiye bu oranla Sırbistan, Ukrayna ve Romanya'nın önünde. Ancak gelişmiş Avrupa ülkelerinin ve Amerika Birleşik Devletlerinin de bir hayli gerisinde. Avrupa Mortgage Federasyonu'nun verilerine göre, İsviçre'de mortgage'ın milli gelirdeki payı yüzde 102, İzlanda'da yüzde 76, ABD'de yüzde 65 ve Avrupa Birliği'ne üye 27 ülkenin ortalaması ise yüzde 50 seviyesinde. Hangi bankanın hangi ürünü var Fortis: Döviz Endeksli mortgage, Fortis mortgage, İndirimli mortgage, Al-Kirala mortgage, Evini değiştir mortgage, İnşaat halinde olana mortgage, Kazandıran mortgage, İlk ev için mortgage, Yeni mezunlar için mortgage, Rezerv mortgage, Zaten ev sahibi olana mortgage, Yeniden Finansman mortgage, Projeye mortgage, Yurtdışında yaşayanlar için mortgage Akbank: İlk Evim Mortgage, Taksit Hediyeli Mortgage, Yeni Evim Mortgage, Değişken Faizli Mortgage, Masrafsız Mortgage, Tüm Masraflar Dahil Mortgage, İndirimli Mortgage, Kendini Ödeyen Mortgage Yapı Kredi: Anahtar Teslim Mortgage, İndirimli Mortgage, 100% Mortgage, Ev Beraber Mortgage, Sabit Taksitli Mortgage, Esnek Ödemeli Mortgage, Değişken Faizli Mortgage, Dövize Endeksli Mortgage, Transfer Mortgage, İpotekli Bireysel Finansman Kredisi Garanti: İndirimli Mortgage, Düşen Faizli Mortgage, Mortgage Sepeti, Yeniden Mortgage, Dövize Endeksli Mortgage, Esnek Vadeli Mortgage, Artan Taksitli Mortgage, Azalan Taksitli Mortgage, Ara Ödemeli Mortgage, Her Şey Dahil Mortgage, Değişken Faizli Mortgage, Önce Sabit, Sonra Değişken Faizli Mortgage, Sabit Faizli Mortgage, Kazan Kazan Mortgage, Evini Gösterene Mortgage Yurtdışında Yerleşiklere Mortgage, Halkbank: İşsizlik Sigortalı Konut Destek Kredisi, Sabit Faizli Mortgage Kredisi, Katkı Paylı Mortgage Kredisi, Kooperatif Tamamlama Mortgage Kredisi, Kooperatif İnşaatınıza Mortgage Kredisi, Belediye Konutuna Mortagage Kredisi, Konut İpotekli Mortgage Kredisi, Molalı Konut Kredisi Finansbank: Eşit para ödemeli Mortgage, Taksidi düşük Mortgage, Düşen Faizli Mortgage, Azalan Taksitli Mortgage, Artan Taksitli Mortgage, Sepet Mortgage, İndirimli Mortgage, Peşinatsız Mortgage, Masrafsız Mortgage, Mortgage Alana Kredi kolay, Herşeydahil Mortgage, Anapara Ertelemeli Mortgage, Hazır Mortgage TEB: Karma Mortgage, Esnek Kademeli Mortgage, 100 % Mortgage, Taksit Ertelemeli Mortgage, Anapara Ertelemeli Mortgage, Dönem Ödemeli Kredi, Kademeli Azalan Mortgage, Kademeli Artan Mortgage, İndirimli Mortgage, Ara Ödemeli Mortgage HSBC: Kendi Konutu İpotekli Bireysel Finansman Kredisi, İndirimli Mortgage Kredisi Oyakbank: Oyak Bank Sabit Faizli Konut Kredisi (Mortgage) Denizbank: İndirimli Mortgage Citibank: Akbank Mortgage Kredisi İpotekli konut finansmanı olarak bilinen mortgage'ın yasası çıksa da henüz ikincil piyasaları oluşamadı. Ekonomideki belirsizlik, yüksek faiz oranları... ( KB)