Toplam Kredilerin Yüzde 10’u Konut Kredilerine Ait

Birçok ülkenin gelişmişlik düzeyini yakalamasında mortgage kredilerinin büyük rolü var. En basit haliyle, bankacılık sektörü konutları teminat kabul edip kredi veriyor, devlet bu kredileri teşvik ediyor, inşaat sektörü bu sayede oluşan konut talebine yönelik yatırımlar yaparak ekonominin birçok farklı sektörüne ve özellikle istihdama destek veriyor. İnsanlar ev (ve iş) sahibi oluyor, medeni bir hayat yaşıyor ve bu statülerini kaybetmemek için mortgage kredilerini aksatmadan ödüyorlar. Ülke bu şekilde büyüyor. Son günlerde konut sektöründeki balon patladı, şeklinde haberler yer almaya başladı. Gerçekten böyle mi? Gerçekçi bir analiz yapalım.

Türk Bankacılık Sistemi’nin verdiği toplam kredilerin yüzde 10’u konut kredisi niteliğinde. Tüketici kredileri içinde konut kredilerinin payı yüzde 34.8. Bu oranlar sanayileşmiş ülkelerin çok altında. Konut sektöründeki faiz oranları balon meydana getirecek kadar düşük değil. Türkiye uzun yıllar yaşadığı enflasyon belasından kurtuldu. O dönemde orta ve daha düşük sınıf içinde yer alan kişilerin kredi kullanarak konut sahibi olmalarına imkân yoktu. Bu son yıllarda ortaya çıktı. Birçok kimse başını sokacak bir ev alıyor. Sonra kira gibi taksitlerini ödüyor.

Devletin sanayileşmiş ülkelerdeki gibi konut sektörüne ne vergi ne kredi desteği yok. ABD’de 1930’lu yıllarda kurulan Fannie Mea ya da Freddie Mac gibi konuta finansman sağlayan kurumlar bizde yapısallaşmadı. Yurtdışından giren paranın özünde gayrimenkul sektörü yok. Türkiye’de hızlı nüfus artışı dolayısıyla konut açığı henüz kapanmadı.

Risk Nasıl Oluşur?

Konut sektöründe balon düşük reel faizlerle desteklenen ekonomik ortamda oluşur. Tasarruf sahipleri daha fazla getiri elde etmek için bu sektöre yönelirler. Bunun için konut kredilerinin toplam krediler içinde yüzde 40’ların üzerinde bir paya sahip olması gerekir ki spekülatif alımlar kısa dönemde anlamlı getiri sağlasın. Ayrıca ekonomideki finansal kaynakların yöneleceği alanlarda kâr marjlarının düşüklüğü ve konut talebinin de sürekli artışı balon oluşması için ortam hazırlar. Diğer taraftan yabancıların Türkiye’de gerek yaşamak gerekse yaz tatillerini geçirmek için konut talebini yukarıya doğru hızla itmeleri ve bunun sonucunda spekülatif alımların hızlanması balon oluşumunu tetikler. Burada kilit rolü merkez bankaları oynuyor. Uyguladıkları faiz politikaları ve kredileri kontrol etme yolları ile konut sektörünü etkileme gücü yüksek olan merkez bankalarının, konut fiyatlarındaki gelişmeleri yakından takip etmeleri ve zamanında hükümetlerini uyararak önlem almaları gerekir.