TOKİ'den 65 bin ucuz konut

Anadolu illerine yoğunlaşan idare konut açığının hızla çoğaldığı, yoğun göç alan İstanbul'da yeterince sosyal konut üretemekle eleştirildi. TOKİ, dört yılda Hadımköy, Pendik, Halkalı, Küçükçekmece, Tuzla ve Taşoluk bölgelerinde alt ve orta gelir grubu için yaklaşık 20 bin sosyal konut inşa etti. TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, başta Kayabaşı olmak üzere şehrin farklı bölgelerinde hızlı bir atağa kalkacaklarını ve 4 yıl içinde kentte 65 bin ucuz konut inşa edeceklerini belirtiyor. Bayraktar'la inşaat sektörünü, TOKİ'nin İstanbul hedeflerini Zaman'a anlattı. Toplu Konut İdaresi (TOKİ) 12 milyon nüfusa sahip İstanbul'da yeterli sayıda sosyal konut üretmemekle eleştiriliyor. İdare'nin 2003 yılından bu yana İstanbul'da gerçekleştirdiği sosyal konut üretimini başarılı buluyor musunuz? Bu tür eleştiriler zaman zaman dile getiriliyor, ancak pek haklı eleştiriler olduğu söylenemez. 432 ilçemizde faaliyet gösteren TOKİ, toplamda 317 bin konut üretmiştir. İstanbul'da ise 2003 yılından itibaren üretmeye başladığımız toplam konut sayısı, 62.264'dir. Bunların 25 bin 550'si sosyal konut. Bu rakam diğer illerde ürettiğimiz sosyal konut rakamlarından çok daha fazladır. İstanbul'da belediyelerle işbirliği yaparak gecekondu alanlarının tasfiyesine yönelik çalışmalar yürütüyoruz. Gelir paylaşımı yöntemiyle kentin değerli arazileri üzerinde örnek yerleşim alanları oluşturuyoruz. Müteahhitler İstanbul'da arsa bulamamaktan şikâyetçi. Arsa sorunu TOKİ'nin çalışmalarını etkiliyor mu? İstanbul'da konut üretmeyi isteyip de arsa sorunundan dolayı vazgeçtiğiniz alanlar var mı? İstanbul'da uygun arsa bulma konusunda biz de sıkıntılar yaşıyoruz. Devlet arazileri esasen Maliye Bakanlığı bünyesindeki Milli Emlak Genel Müdürlüğü kontrolündedir. Biz de ihtiyaç duyduğumuz arsaları Maliye Bakanlığı'mızdan temin ediyoruz. Uygun arsaları uygun maliyetlerle bulmak; kurumlar arası arsa devirlerini hızlı bir şekilde gerçekleştirmek; imarsız, altyapısız ve tescil dışı arazileri tescilli hale getirerek, imar uygulamalarını yapmak ve altyapılı hale getirmek konularında bizim de büyük sıkıntılarımız oluyor ve bu sıkıntıları gidermek için ciddi zaman harcıyoruz. İstanbullu müteahhitlerin 'TOKİ'nin arsası devletten, bize de TOKİ gibi bedava arsa verilse konut fiyatlarını düşürürüz' şeklinde yaklaşımı var. Bu görüşe katılıyor musunuz? TOKİ'nin devletten aldığı arsaların bir kısmı bedelsizdir, hepsi değil. Bedelsiz devraldığımız arsalar genelde Doğu, Güneydoğu, İç Anadolu gibi bölgelerimizde yer alıyor. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirlerimizde ya da diğer illerimizde biz de arsaları bedeli mukabilinde alıyoruz. Ayrıca, TOKİ'nin bedelsiz aldığı arsaların çoğu imarsız, altyapısız ve tescil dışı arsalardır. TOKİ bunları tescilli hale getirerek, imar uygulamalarını yapma, altyapılı hale getirme konusunda ciddi gayret göstermekte ve harcama yapmaktadır. Bu arsalar üzerinde yapılan uygulamalar neticesinde Hazine'ye önemli miktarda KDV ödemesi de yapıyoruz. Müteahhitlerimizin eleştirisinin gerçeği yansıtmadığını gösteren başka bir veri de, TOKİ'nin “sosyal konut üretmekle görevli”, “alt gelir grubu ve yoksul grup vatandaşların konut edinmesini sağlamaya çalışan”, okul, sağlık ocağı, hastane, ticaret merkezi, cami, spor sahaları gibi “her türlü sosyal donatıyı ücretsiz olarak konut alıcılarına sağlayan”, “gecekondu dönüşümlerini gerçekleştirmeye çalışan” bir kurum olmasıdır. Kâr amacı gütmediğimizden, vatandaşımıza sadece konut değil bir “yaşam alanı” ürettiğimizden, halkımıza ucuz konut sağlamaya gayret ettiğimizden avantajlarımızın bu konularda aranması faydalı olur. TOKİ'nin sosyal konut projeleri hâsılat paylaşımından elde edilen gelirle finanse ediliyor. Ancak siyasi ve ekonomik gelişmeler sebebiyle İstanbul'daki hâsılat paylaşımı projelerinde satışlar çok yavaş ilerliyor. Hâsılat paylaşımındaki konutlar elde kalırsa ne olacak? TOKİ'nin sürdürdüğü bu faaliyetin mali portresi yaklaşık 25 milyar YTL'dir. Bu paranın da büyük kısmı hâsılat paylaşım projelerinden gelmektedir. Son 1 yıldır bu projelerde piyasada bir doygunluk ve durgunluk oluştu, ancak bunun 2009 yılından itibaren aşılacağını tahmin ediyoruz. Aşılmazsa bile, bu projelerde satış olsun olmasın, yüklenici tarafından taahhüt edilen hasılat miktarı takvimlere bağlanarak TOKİ'ye aktarılmak zorundadır. Bu açıdan tüm riskler yüklenici üzerindedir. Hâsılat paylaşımı kapsamında gerçekleştirilen Avrupa Konutları TEM projesinde yer alan daireler, durgunluğa rağmen kısa sürede satıldı. Sizce satışların bıçak gibi kesildiği bir dönemde Avrupa Konutlarında elde edilen başarının sırrı neydi? Avrupa Konutlarının satış başarısının iki sırrı var. Birincisi projenin lokasyonu. İkincisi de yüklenici ve TOKİ'ye olan güven. Tabi ki ağırlıklı pay projenin lokasyonudur, İstanbul için çok önemli bir noktada bulunuyor proje. Fiyatlar da diğer lüks konut projelerine göre daha uygun. Maltepe'de Başıbüyük'teki kentsel dönüşüm çalışmalarında gecekondu sakinlerinin direnişiyle karşılaştınız. Başıbüyük'te son durum nedir? Kentsel dönüşüm projelerine halkın iknası ve desteği nasıl sağlanabilir? Gecekondu dönüşümlerinin, sadece kent sağlığı açısından değil, asayiş açısından da yapılması gereken çalışmalar olduğunun farkındayız. Bu açıdan, ilk başlarda çeşitli provokasyonlara maruz kalan Başıbüyük'teki çalışmalarımızda, şu anda konut inşaatlarımıza başladık. Aslında halkımızın da bu konuda bilinçlenmesi gerekiyor. Çünkü gecekondu dönüşüm projelerinde, dönüşüm yapılan bölgelerdeki bütün sosyal aktörlerin rol almasına, vatandaşın ikna edilmesine ve projeye gönüllü katılımına önem verilmektedir. Hak sahiplerine verilecek konutlar TOKİ tarafından 12-14 ayda bitirilmektedir. Bir yandan, tasfiye edilen gecekondu alanları projelendirilerek örnek yerleşim veya rekreasyon alanlarına dönüştürülürken; öte yandan bu sağlıksız bölgelerde yaşayan vatandaşlarımız da; altyapısı tamamlanmış; sosyal yaşamın gerektirdiği donatıların bulunduğu, modern ve planlı yerleşim alanlarında yaşama olanağına kavuşmaktadırlar. İstanbul'da TOKİ'nin görev alacağı yeni kentsel dönüşüm projeleri olacak mı? Şu anda masanızda olan dönüşüm çalışmaları var mı? Küçükçekmece Ayazma'da, Kadıköy Emekevler'de, Tuzla'da, Şişli Kuştepe'de, Fatih Sulukule'de, Maltepe Başıbüyük'te, Güngören ve Gaziosmanpaşa'da, Avcılar'da, Pendik'te, Büyükçekmece'de dönüşüm çalışmalarına başladığımız projelerimizle, 16.500 konutluk bir çalışma içine girdik. Halkalı'da 2.640 konutu tamamlayarak büyük kısmını hak sahiplerine teslim ettik. Ürettiğimiz sosyal konutların da, gecekondulaşmanın önüne set seken bir yönü olduğunu belirtmemiz gerek. Özellikle üst gelir grubu için yapılan konutlarda doyuma ulaşıldığı, arz fazlası oluştuğu iddia ediliyor. Bu görüşe katılıyor musunuz? 2007 yılından itibaren, gerek ekonomik durgunluk gerekse bu lüks konut piyasasında arz fazlasının oluşturduğu doygunluk nedeniyle, satışlarda bir daralma oldu. Ancak, bunun fazla sürmeyeceğini tahmin ediyorum. Orta ve uzun vadede, Türkiye'de insanlarımızın gelir durumu iyileştikçe, konut standartları arttıkça, mevcut konutlarımızın yenilenmesi ihtiyacı sürdükçe lüks konuta ya da belli standartların üzerinde konutlara talep devam edecektir. İstanbullular heyecanla Kayabaşı projesini bekliyor. Bu bölgeye idarenin 40 bin konut yapacağı söyleniyor. Kayabaşı'na ilk kazma ne zaman vurulacak. Kayabaşı projesinin TOKİ için öneminden bahseder misiniz? Kayabaşı projesi bizim İstanbul için düşündüğümüz en önemli ve büyük projelerden biridir. Kayabaşı, İstanbul'un geleceğini şekillendirecek projelerden biri olacak. Hem deprem riski altında olan bölgelerin hem de gecekondu alanlarının taşınması amacıyla, Kayabaşı'nda yaklaşık 40.000 konutluk bir uydukent planlanmış ve etaplar halinde projeler başlatılmıştır. Şehir hayatının gerektirdiği okullar, meydanlar, hastaneler, ticaret merkezleri, üniversite alanları, kent parkları gibi bütün sosyal donatıları kapsayan modern bir uydukent inşa edilecek burada. Yeni konut tipleri ve inşaat teknolojileri uygulanacak, çevreye duyarlı, enerji verimliliğine dayalı bir planlama yapılacak. İlk etapta 2.708 konut, 40 derslikli lise ve 40 derslikli ilköğretim okulu, kreş ve 3 spor salonu ihaleleri eylül ayında yapılacak. İstanbul'da Kayabaşının yanısıra sosyal konut yapacağınız yeni bölgeler söz konusu olacak mı? Örneğin Anadolu yakasında üzerinde çalıştığınız alanlar var mı? Varsa nereler? İstanbul'da bugüne kadar 62.264 konut başlattık. Ayrıca proje ve ihale çalışmaları devam eden 65.000 konut planlıyoruz. Bu rakamın büyük kısmını Kayabaşı projemiz oluşturuyor. Bununla birlikte Anadolu yakasında, Alemdağ'da, Tuzla'da ve Maltepe'de gecekondu dönüşüm ve sosyal konut uygulamalarımız olacak. TOKİ'nin 500 bin konut projeksiyonunda İstanbul'a düşen pay ne kadar olacak. Önümüzdeki 5 yılda TOKİ İstanbul'da kaç sosyal konut üretmeyi hedefliyor? 500 bin konut hedefimiz çerçevesinde İstanbul'a düşen pay yaklaşık 127 bin konut olacak. Bu konutlardan 62 bini başlamış durumda, 65 bini de proje ve ihale aşamasındadır. Önümüzdeki 5 yılda İstanbul için planladığımız 65 konutun büyük kısmı sosyal konut olacaktır. Galatarasay'ın Seyrantepe stat projesinde müteahhitten kaynaklanan sorunlar yaşanıyordu. 'İhale iptal edilebilir' demiştiniz. Son durum nedir Seyrantepe'de? Seyrantepe projesinde başlarda bazı sıkıntılar yaşanmıştı ama şu anda uygulama devam ediyor, bir sıkıntı ve ihale iptali söz konusu değil. Kamu bankalarının binaları Ataşehir'de Emlak GYO'nun arazi üzerinde inşa edilecek. İnşaatlar başladı mı? Ataşehir finans merkezi projesinde inşaatlar henüz başlamadı. Çünkü henüz arsa devri aşamasındayız. TOKİ ve Emlak Konut GYO mülkiyetindeki arsalardan bugüne kadar Ziraat Bankası ve Halk Bankası'na satış gerçekleştirildi. Konut satışlarında durgunluk yaşayan müteahhitlere tavsiyeleriniz nelerdir? Ülkemizde inşaat sektörünün geleceği parlak. Şu anki durgunluğu geçici olarak görüyorum. O yüzden iyi bir lokasyonda, güncel ihtiyaçlara ve çağdaş standartlara cevap veren iyi bir proje ile yeni konut projelerine başlanabilir. Hedef müşteri profilini ve eğilimleri iyi tayin etmek gerekir. İnşaat sektörünün sağlıklı işleyebilmesi için kâr marjlarının çok yüksek olmaması gerekir. Müteahhitlerimiz “Düşük kar, sürekli iş, istikrarlı büyüme” mantığıyla hareket etmeliler. Sağlam, ucuza üretilen, fonksiyonel konutlara ilgi artmaya devam edecektir. TOKİ, geçtiğimiz yıl önüne koyduğu 500 bin konut hedefine ulaşabilecek mi? Bundan sonraki süreçte sosyal konut üretimi için hangi bölgelere ağırlık vereceksiniz? TOKİ'nin 2011 yılı sonuna kadar ulaşmayı hedeflediği konut rakamı 500 bindir. Temmuz sonu itibarıyla bütün il ve ilçelerdeki uygulamalarımızla 320 bin konut rakamına ulaştık. 500 bin konut hedefi kapsamında, önümüzdeki dönemde, “belediyelerle işbirliği halinde Kentsel Yenileme ve Gecekondu Dönüşüm Projeleri'ne”, “alt gelir grubuna ve yoksullara yönelik sosyal konut projelerine”, “İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Diyarbakır gibi büyük şehirlerimizde uydukentler kurulmasına”, “orta ölçekli il ve ilçelerimizde, örnek yerleşim birimleri oluşturmaya”, Altyapılı arsa üretimine ağırlık vereceğiz. Zaman