Temelden konut ve işyeri satışında KDV

Halk arasında \"temelden satış\" diye adlandırılan bir deyim var. Özellikle son yıllarda yoğunlaşan bu tür satışlarda, konut veya işyerlerinin daha inşaatın başlangıcında proje üzerinden, temel aşamasında ya da inşaat devam ederken, kat irtifakı kurulmak suretiyle satışı söz konusu. Bu tür satışlarda faturanın ne zaman düzenleneceği, KDV uygulanıp uygulanmayacağı, müteahhit açısından gelirin ne zaman elde edilmiş sayılacağı konuları, uygulamada zaman zaman duraksamalara neden olabiliyor. Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 6. maddesinde, kurumlar vergisinin mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı ve safi kurum kazancının tespitinde, Gelir Vergisi Kanunu’nun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı belirtiliyor. Gelir Vergisi Kanunu’nun 38. maddesinde ise, \"Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müsbet farktır\" hükmü yer alıyor. Diğer taraftan Gelir Vergisi Kanunu’nun 39. maddesinde, işletme hesabı esasında ticari kazancın, elde edilen hasılatlar ile giderler arasındaki müsbet fark olduğu belirtildikten sonra; elde edilen hasılattan tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakların, giderlerden ise tediye olunan ve borçlanılan meblağların anlaşılması gerektiği hükme bağlanmıştır. AVANS SAYILIYOR Ticari kazancın elde edilmesinde tahakkuk esası geçerlidir. Dönem kazancının tespitinde, gelir ve giderlerin tahakkuk esasına göre muhasebeleştirilmesi; hasılat, gelir ve kárların aynı döneme ait olan maliyet, gider ve zararlarla karşılaştırılması esas. Müteahhitlerin kendi namlarına yapıp sattıkları daire ve işyerleri, imal edilen emtia niteliğinde. Bu nedenle müteahhitlerin inşaa etmekte oldukları daire ve işyerlerini inşaat devam etmekte iken gerek özel sözleşme ve satış vaadi ile gerekse arsa payı üzerinden satışında, satışı yapılan daire veya dükkanın satış bedeli belli olmakla birlikte, inşaatın devamı sırasında satışı yapılan daire ve işyerleri karşılığında müşterilerden alınan para \"avans\" niteliğinde. Bu durumda, inşaat devam etmekte iken veya arsa payı üzerinden satışı yapılan daire ve işyerlerine ilişkin satış bedelinin tamamının, inşaatın tamamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak kayıtlarda gösterilmesi gerekiyor. Danıştay tarafından verilen bir Karar’da da, \"Özel inşaatlarda satılan kısımların tapuya tescili daha önceki bir tarih olsa bile, inşaatın bitim tarihinin vergiyi doğuran olay olarak kabul edilmesi gerektiği, inşaat bitmeden yapılan satış işlemlerinden elde edilen gelirin ise avans olarak değerlendirileceği\" belirtilmiştir (Dn. 4.D. nin 16.2.1996 tarih ve E. 1995/921 K. 1996/606 sayılı Kararı, Yaklaşım, Sayı: 43, İnşaat Özel Sayısı, Temmuz 1996, s. 180-181). FATURA DÜZENLEME Vergi Usul Kanunu’nun 231. maddesinin (5) numaralı bendinde \"fatura, malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami yedi gün içinde düzenlenir. Bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturalar hiç düzenlenmemiş sayılır\" hükmü yer alıyor. Buna göre fatura düzenlenmesi ödemeye değil teslime bağlı olduğundan, faturanın konut veya işyerinin alıcıya teslim edildiği andan itibaren yedi günlük süre içerisinde düzenlenmesi gerekiyor. KDV’DE VERGİYİ DOĞURAN OLAY İnşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile ya da arsa payı üzerinden yapılan satışlarda, henüz Kanunda tanımlandığı şekilde bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulanması söz konusu olmayacaktır. Ancak, alınan avanslar için fatura düzenlenmesi halinde, KDVK’nın 10/b maddesine göre faturada gösterilen bedelle sınırlı olarak vergiyi doğuran olayın meydana geldiği kabul edilecek ve fatura bedeli üzerinden ayrıca KDV hesaplanacak. Konu hakkında Danıştay tarafından verilen bir Kararın özeti ise aşağıdaki gibi; \"İnşa halinde bulunan bir binadaki bağımsız bölümlerin ancak inşaat bittikten ve yapı kullanma izni alındıktan sonra teslimi söz konusu olacağından inşa halinde satılan ancak henüz teslim edilmemiş olan bağımsız bölümler nedeniyle vergiyi doğuran olay gerçekleşmemiş olacaktır\" (Dn. 11. D’nin, 07.06.1995 tarih ve E. 1995/2099, K. 1995/1823 sayılı Kararı, Şükrü KIZILOT, Danıştay Kararları ve Özelgeler, C: 3, s. 130 vd.). Görüldüğü gibi, konut ve işyerinin proje üzerinden veya inşaatları devam ederken yapılan satışlarında, KDV yönünden vergiyi doğuran olay meydana gelmiyor. İnşaat bitip, yapı kullanma izni alındığından itibaren, yedi gün içinde satış faturası düzenlenmesi ve KDV hesaplanması gerekiyor.