Tapudaki alım-satım bedeli sonradan yükseltilebir mi

Maliye Bakanlığı’nın 13 Eylül 2005 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 48 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği’nde yaptığı açıklama da buna olanak sağlıyor. Bu tebliğde, tapu harcı yönünden, emlak vergisi asgari değerinin beyan edilmesinin yeterli olacağı belirtiliyor. Gayrimenkul alım-satımında, gerçeğin altında bir değer gösterilerek işlem yapılması, son derece yaygın bir uygulama. Bu olayda, alıcı ile satıcının ortak menfaati olduğu için, uygulama yıllardır devam edip gidiyor. Ancak, alım-satım bedelinin gerçeğin altında gösterilmesi, ileride ciddi sorunlara neden olabilir. DÜŞÜK DEĞER VE SORUNLAR 1) Alıcı Yönünden Sorunlar : a) Harç Bedeli Yönünden : Düşük değer üzerinden ödenen harç, sonradan tespit edilen gerçek satış bedeli üzerinden, cezalı olarak istenebilir. Her ne kadar Maliye’nin tebliği bu tür bir uygulamaya engel ise de, uygulamada bazı inceleme elemanları "Tebliğ bizi bağlamaz" diyebiliyorlar. b) Dört Yıl İçinde Satış Yönünden : Gayrimenkulün, edinme tarihinden itibaren, dört yıl içinde elden çıkartılmasından doğan kazanç "değer artış kazancı" olarak vergiye tabi (Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Md. 80/6). Alış bedeli düşük gösterilince, satış kazancı da gerçeğin üzerinde çıkar. Sonuçta, daha çok vergi ödenmesi sözkonusu olabilir. c) Şuf’a Hakkı Yönünden : Hisseli gayrimenkullerde, özellikle gayrimenkullerde, diğer hissedar, tapuda yazılı bedel üzerinden şuf’a (önalım) hakkını kullanıp, gayrimenkulü düşük bedelle alabilir. Bu riski, her zaman gözönünde bulundurmak lazım. Mahkemeler ve davalarla uğraşmamak için, olayı ciddiye almakta yarar var. 2) Satıcı Firma Yönünden Sorunlar : a) Harç Bedeli Yönünden : Düşük değer üzerinden ödenen harç, yukarıda belirtilen gerekçelerle, inceleme elemanlarınca sonradan tespit edilen gerçek satış bedeli üzerinden, cezalı olarak istenebilir. b) KDV Yönünden : Satışı yapan inşaat firması ise, gerçek satış bedeli üzerinden, KDV hesaplanıp, aradaki fark cezalı olarak istenebilir. c) Gelir ya da Kurumlar Vergisi Yönünden : Satıştan doğan kazancın beyan edilmediğinin saptanması durumunda; vergi cezalı olarak, gecikme faiziyle birlikte alınır. d) Özel Usulsüzlük Cezası : Gerçek satış bedeli üzerinden fatura düzenlenmediği durumlarda, aradaki fark üzerinden, satıcı firma adına "özel usulsüzlük cezası" kesilebilir. DEĞERİ YÜKSELTME Yukarıdaki yaptırımlar, bu konulara karşı hassas olan bir insanın, vücudunun kimyasını bozacak cinsten!.. "Peki ne yapılabilir?" diye soranlar için, açıklayalım. Maliye Bakanlığı’nın, bu durumda olanlarla ilgili 1989/7 sayılı Vergi Usul Kanunu İç Genelgesi var. Genelge ile yapılan açıklamaya göre; Gayrimenkulün alım-satım bedelinin düşük gösterildiği durumlarda, gerçek değerin, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre pişmanlıkla beyan edilmesi mümkündür. Bu durumda, zamanında ödenmeyen tapu harcı ile tahakkuk eden pişmanlık zammını, dilekçe ile haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödeyenler, gayrimenkulün tapu harcına esas olan değerini yükseltmiş olurlar (Bu konuda geniş bilgi için Bkz. Av. Zuhal KIZILOT, "Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değerinin Sonradan Yükseltilebileceği", Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005). Gelir ya da kurumlar vergisi yönünden de yine pişmanlık dilekçesi ile beyanda bulunulması mümkündür. Vergide zamanaşımı süresi beş yıl. Maliye bu süre içinde, gayrimenkul alıp-satanların her an kapısını çalabilir. Nitekim hafta içerisinde, Maliye Bakanlığı Hesap Uzmanları Kurulu Başkanı bir açıklama yaptı ve "2007’de gayrimenkul alım-satımına yönelik, kapsamlı bir inceleme başlatacağız" dedi. Huzursuz olmak ve cezalı vergi ödemek istemeyenlerin, pişmanlıkla beyanda bulunmaları, en sağlıklı yol olarak gözüküyor.