Şimdi konut almak doğru mu?

Tabii bu süreç içinde enflasyonun düşüş trendinin artarak devam etmesi, buna paralel faizlerin aşağıya yönelmesi, finans kuruluşlarının otomotivden sonra ikinci büyük kredi pazarı olarak konut kredilerine yönelmesi de bu talebin artmasını tetikleyen faktörler oldu. Bununla birlikte son üç yılda konut arzı ikiye katlanmasına rağmen fiyatlar da arttı. Çünkü talep, arzdan canlı. Öyle ki, sadece İstanbul’da, 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin adet konut talebi olacağı öngörülmekte. Ertelenmiş talep, düşen faiz oranları, uzayan vadeler ve çok seçenekli kredi çözümleri ile stoktaki projelere hızlı bir satış geldi. Eldeki konut stoku hızla tükendi. Talebin yoğunluğu, fiyatların sert bir şekilde artmasına yol açtı. Özellikle 2005 yılında büyük bir canlılığın yaşandığı yaklaşık günde 2 binin üzerinde konutun satıldığı sektörde, 2005 ve 2006 konut projeleri, inşaatlar ve maketten satışların yoğun olarak gündeme geldiği yıllar oldu. Ertelenen talep geri dönüyor Aynı dönemde mortgage'ın da konuşulması sektörü iyice ilgi odağı haline getirdi. Ancak yükselen fiyatlar ve talebin doyum noktasına ulaşması nedeniyle sektörde yaklaşık son bir yıldır satışlar durma noktasına geldi. Gayrimenkul sektörü uzmanları yılbaşından buyana özellikle de orta sınıfa yönelik metrekaresi bin ile bin 500 YTL aralığında satılan toplu konut projelerinde geçtiğimiz yıla göre yüzde 15 oranında fiyat gerilemesi yaşandığına işaret etmekteler. Seçim sonrası duraklama döneminin sona ermesiyle birlikte ertelenen konut alım satımlarının tekrar hız kazanması, sektöre yeniden bir canlılık getirdi. Durgun bir dönem geçiren gayrimenkul sektörü tekrar hareketli günlerine geri dönüyor. Birçok firma yeni konut projeleri ile sektöre iddialı bir şekilde giriş yaparken, mevcut olan projelerde cazip ödeme koşullarıyla tüketicilerin ilgisini üzerlerine çekiyor. Uzmanlar da yavaş yavaş hareketliliğin başladığı sektörde mortgage'ın da tam anlamıyla uygulanır hale gelmesi ve de konut kredi faizlerinin yüzde 1 seviyesine inmesi durumunda talebin 2008 yılında başlayarak önümüzdeki yıllarda canlanacağında hemfikir. 100 bin YTL'lik konut kredisinin aylık taksitleri Faiz oranı (%) 60 ay 120 ay 240 ay 1,50 2,539 1,802 1,543 1,40 2,475 1,725 1,452 1,30 2,411 1,650 1,361 1,20 2,348 1,577 1,273 Önümüzdeki günlerde neler olacak? Geçmişte yaşanan canlılıktan sonra yukarıda sözü edilen nedenlerden ötürü konut alım satımının yavaşladığı sektörde, şu anda bir kıpırdanma dikkat çekiyor. Bunda son günlerde dolar kurundaki düşünün de etkisi büyük. Peki, önümüzdeki günlerde sektörde neler olacak? Konutta fiyatların seyri nasıl olacak? Bu ortamda konut almalı mı? İşte hazırladığımız bu kapak haberinde sektörün önde gelen isimlerinin ağzından tüm bu sorulara yanıt aradık. Yetkililer, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağını görüşünde birleşiyorlar. Markalı konut üreticilerinin bazıları, önümüzdeki dönemde, konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 40’a varan oranlarda bir artış olacağı yönünde öngörüde bulunuyorlar. Yetkililer, özellikle arsa maliyetlerindeki aşırı artışın, konut fiyatları üzerinde yaratacağı zam baskısını buna gerekçe olarak gösteriyorlar. Bu sebeplerden dolayı içinde bulunduğumuz dönemin gayrimenkul satın almak için uygun bir zaman dilimi olduğu ifade ediliyor. Fiyatlar gevşeyecek İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası İkinci Başkanı Nizameddin Aşa, 2008 yılının ikinci yarısından itibaren piyasalarda bir canlanma öngörüyor. Aşa, ayrıca mortgage sisteminin tüm dinamikleriyle hayata geçirilmesiyle 2010 yılından itibaren de sektörün yeniden büyüme ve gelişme trendine gireceğini tahmin ediyor. Ramazan ayının rehavetinin sonrasında konut alım satımında gözle görülür bir hareketliliğin başlayacağını söyleyen Turyap Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, 2007'nin sonlarına doğru açılacak olan piyasanın 2008'de beklenen ivmeyi yakalayacağını kaydediyor. Soner, "Emlak fiyatlarında bir balonun oluştuğuna kuşku yok. Son üç yılda konut arzı ikiye katlanmasına rağmen fiyatlar arttı. Çünkü talep, arzdan canlı. Fiyatlar bayağı şişti; daha da yükselebilir. Birikmiş konut talebi karşılanınca, konut fiyatları gevşeyecektir" diye konuşuyor. Son üç yılda kullandırılan krediler 2007(Temmuz) Bireysel Krediler Miktar(YTL) Tüm Sektörler İçindeki Payı(%) Ferdi Kredi(Konut) 23.409.055,7 9.0 Ferdi Kredi(Otomobil) 5.930.564,6 2.2 Ferdi Kredi(Diğer) 20.805.496,3 8.0 Toplam 50.145.116,6 2006 Bireysel Krediler Ferdi Kredi (Konut) 21.453.945,9 9.6 Ferdi Kredi (Otomobil) 5.973.872,4 2.6 Ferdi Kredi (Diğer) 12.751.503,9 5.6 Toplam 40.179.322,2 2005 Bireysel Krediler Ferdi Kredi (Konut) 12.024.632,4 8.0 Ferdi Kredi (Otomobil) 8.238.407,5 5.5 Ferdi Kredi (Diğer) 5.843.361,7 3.9 Toplam 26.106.401,6 Kaynak: Merkez Bankası Markalı evlerin değeri arttı Konut piyasasında şu an bir talep gerilmesi görülse de özellikle İstanbul'da inşa edilen binlerce yeni konutun bu ihtiyaca cevap vermenin ötesinde ciddi kâr getiren yatırım araçlarına dönüştüğü görülmekte. Parasını 2005 yılında konuta yatıranların çoğu, aradan geçen iki yıllık bir sürede aldığı konuttan iki misli kâr etti. Başka bir deyişle, geçen sürede yıllık getirisi ile mevduat, altın ve doların aralarında sayılabileceği yatırım araçlarını geride bırakan konut, yatırımcısını ihya etti. 2005'ten bugüne kadar geçen sürede parasını bankada veya yastık altında saklamak yerine konuta yatırmayı seçenler ise aynı süre içinde yüzde 170’i aşan oranlarda kâr elde etti. Sektöre yeni oyuncular katıldı Gayrimenkul sektöründeki hızlı büyüme başka sektörlerden firmaların da iştahını kabarttı. Böylece tekstilden perakendeye, gıdadan kozmetiğe kadar farklı iş kollarında faaliyet gösteren birçok şirket konut üretimine soyundu. Bu şirketler, sadece kârlı olduğu için konut sektörüne girdikleri ve risk yarattıkları gerekçesiyle sektördeki köklü firmalar tarafından yoğun bir eleştiri aldılar. Perakendeci Kiler Grubu Esenkent'teki Kardelen Evleri'nden sonra Tatlıcı Ailesi’ne ait Levent'teki 12 dönüm arsa üzerine Sapphire adında bir rezidans inşa ediyor. Ülker Grubu’na bağlı Sağlam Gayrimenkul Akfen Grubu'yla birlikte inşa ettiği Levent Loft'u tamamladı. Lojistik sektöründe çalışan Kuzu Grup, şu anda İstanbul Bahçeşehir'de Spradon Projesi’nin dışında Ankara'da üç site inşa ediyor. Türkiye’nin en büyük ilaç dağıtımcısı Hedef Alliance Holding’in patronu Ethem Sancak’ın yeğenleri tarafından kurulan Folkart Yapı, İzmir Narlıdere'de Folkart Narlıdere projesine başladı. Demirbank’ın eski sahibi Halit Cıngıllıoğlu'nun kurduğu C Holding'in ilk projesi Bahçelievler'deki Saklı Vadi Konutları oldu. Madenci konut işine girdi Deri konfeksiyon sektöründe faaliyet gösteren Orjin Grup'un Doğuş Grubu ortaklığıyla inşa ettiği İstinye Park projesinde 420 adet konut bulunuyor. Yıllardır turizm işiyle uğraşan Türkiye Tekstil Sanayi İşverenleri Sendikası(TÜTSİS) Başkanı Halit Narin, Martı GYO'yla gayrimenkule girdi. Çerkezköy'de beş yılda yaklaşık üç bin konut yapacak. Tekstil makineleri ithalatı geçekleştiren Atlas Juki'nin sahibi Vedat Aşçı'nın kurduğu Astaş Gayrimenkul, Bellevue Residences by Kempinski ve Kempinski Residences Astoria adlı iki rezidans yapıyor. Madenci Milten Grubu Gaziosmanpaşa Taşoluk'ta inşa ettiği Milkent Evleri'yle konut sektörüne girdi. Kozmetikçi Canan da rezidans yapıyor Market işletmecisi Harun Pekmelikya'nın kurduğu Pam inşaat, Esenyurt'ta Korubahçe Evleri'ni yapıyor. Roman Mağazaları'nın sahibi Turgut Toplusoy'un kurduğu Elit İnşaat, Çekmeköy'de Tarra Portia Evleri'ni inşa ediyor. Canan Kozmetik'in iştiraki Canan Yapı, Ataşehir'de Canan Residence adıyla bir projeye başlıyor. Saray Halı'nın sahibi Necati Kurmel, Kurtköy'de Royal Park Residence ve Mia Park adlı iki proje yapıyor. Opet'in kurucusu Öztürk ailesi tarafından kurulan Regnum'un İstanbul'da Astrum Towers, Sky Residence, Elitkent, Bodrum'da Bargylia Evleri gibi projeleri yer alıyor. Beyaz eşya ve elektronik alanında faaliyet gösteren Enkay Grup'un kurduğu Enyapı, Mimarsinan'da Case Mare isimli bir site inşa ediyor. İstanbul Boğazı'nda gezi tekneleri işleten Lüfer, Çorlu'da 300 dairelik Cennet Kent'in temellerini atmaya hazırlanıyor. Demir çelik üreticisi Cer Grup'un iştiraki olan Cer Yapı, Bayramoğlu'nda Gala Town projesine başladı. Tezman Holding'in bünyesinde kurulan Eser Gayrimenkul, ilk konut projesi olan Zeytinlibahçe Evleri'ni Ayvalık'ta inşa ediyor. İstanbul’un nereleri gözde? Gayrimenkul piyasasında en çok hareketlilik yaşanan il olarak da İstanbul başı çekiyor. İstanbul'da 2015 yılına kadar her yıl ortalama 250 bin yeni konuta ihtiyaç olduğu yetkililerce dile getiriliyor. Bu talebin 180 bin adedinin piyasa koşullarında, 70 bin adedinin ise kamu ve kamu-özel ortaklıkları ile üretilerek karşılanacağı ifade ediliyor. İstanbul'da bazı semtler giderek değerini yükseltiyor. Konuttaki hareketlik neticesinde Kurtköy, Çekmeköy, Beylikdüzü, Kozyatağı, Samandra, Ümraniye gibi semtler yıldızını giderek yükseltiyor. Öyle ki, daha önceden konutun çok az bulunduğu söz konusu semtler neredeyse doyma noktasına geldi. Turyap Yönetim Kurulu Üyesi Başak Soner, yıllardır uzaklığı sebebi ile boş kalan Beylikdüzü, Mimaroba, Sinanoba gibi evlerin dolduğunu belirtiyor. Doluluk ve konut isteğinin bu bölgelerdeki yeni inşaatlarla karşılandığını ve hala devam ettiğini ifade eden Soner, "Kuzeye hareket İstanbul'da Avcılar'dan İkitelli, Bahçeşehir, Esenkent'e oldu. Anadolu yakasında ise Maltepe, Kartal, Pendik sahil kesimi Kurtköy, Ataşehir, Ümraniye, Samandıra, Çekmeköy gibi yerlere taşındı. Yine yıllardır boş bekleyen Kurtköy doldu ve taşma noktasına geldi. Yeni projeler hayata geçmeye başladı. Havaalanı ve Formula 1'de bu geçişte çok önemli roller aldı" görüşünü kaydediyor. Soner, İstanbul'da batıdan doğuya doğru prim yapan bölgeleri ise Mimaroba, Bahçeşehir, İkitelli, Kemerburgaz, Riva, Çekmeköy, Kurtköy, Tepeören, Akfırat olarak sıralıyor. İstanbul'da Satılık Konut Değerleri(100 m2 Stardant konut) 2005 2006 2007 Semt Fiyat(Bin/YTL) Fiyat(Bin/YTL) Fiyat(Bin/YTL) ACIBADEM 80-160 85-250 130-250 AKSARAY 60-90 70-110 80-105 ALTIYOL 80-130 95-160 115-213 ALTUNİZADE 90-160 110-250 200-250 ATAKÖY 1+1 VE 2+1 150-220 175-350 200-250 ATAŞEHİR 90-125 100-175 200-400 AVCILAR 50-95 60-125 90-100 BAĞCILAR 40-60 45-70 70-120 BAHÇELİEVLER 85-150 110-250 125-210 BAKIRKÖY 100-200 110-250 115-175 BEBEK 200-250 220-300 270-360 BEŞİKTAŞ 100-150 110-220 145-190 BEYKOZ 70-95 80-180 70-180 BEYLİKDÜZÜ 45-90 55-120 90-110 BOSTANCI 70-130 80-180 130-160 BÜYÜKÇEKMECE 45-100 50-150 70-105 CADDEBOSTAN 140-250 170-400 180-350 ÇENGELKÖY 50-150 65-250 100-150 EMİNÖNÜ 30-90 40-130 60-145 EMİRGAN 100-135 115-250 200-330 ERENKÖY 115-150 130-250 150-300 ESENLER 40-65 45-85 65-120 ETİLER 160-250 180-325 330-460 EYÜP 35-65 50-100 60-110 FATİH 65-75 70-90 90-120 FENERYOLU 80-175 110-300 150-250 FLORYA 135-300 160-400 330-400 FULYA 75-120 90-175 180-350 GAYRETTEPE 100-190 110-220 250-280 GAZİOSMANPAŞA 60-85 70-110 80-115 GÖZTEPE 70-150 90-250 150-130 GÜNEŞLİ 60-85 75-120 100-120 GÜNGÖREN 40-50 50-95 65-115 HAZNEDAR 70-90 80-150 120-130 KADIKÖY 70-150 85-200 100-125 KAĞITHANE 35-60 40-80 60-110 KARTAL 50-115 60-150 100-180 KOŞUYOLU 80-175 85-300 150-170 KOZYATAĞI 150-200 160-230 175-250 KURTKÖY 40-90 50-150 80-150 KURTULUŞ 65-100 80-160 125-250 KÜÇÜKBAKKALKÖY 60-90 75-140 80-175 KÜÇÜKÇEKMECE 45-85 50-150 65-165 KÜÇÜKYALI 55-120 65-150 125-150 MALTEPE 55-110 70-150 125-150 MECİDİYEKÖY 80-135 95-180 150-210 ORTAKÖY 100-160 110-200 150-220 PENDİK 60-120 65-165 75-175 SAHRAYICEDİT 80-150 90-210 110-250 SAMANDIRA 35-75 40-100 70-100 SARIYER 80-150 85-175 150-180 SUADİYE 90-170 95-200 150-175 SULTANBEYLİ 60-90 75-120 35-100 ŞİRİNEVLER 75-100 90-150 90-123 ŞİŞLİ 110-180 140-250 145-185 TARABYA 90-150 100-200 100-150 TUZLA 55-90 65-120 93-125 ULUS 170-300 200-400 400-530 ÜMRANİYE 35-55 45-125 110-150 ÜSKÜDAR 70-120 75-145 125-200 YENİKÖY 150-250 170-300 200-330 ZEYTİNBURNU 45-85 60-130 70-150 Kaynak: İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Gayrimenkul Yatırım Saati’ne göre fiyat değişimleri Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları, yatırımlarını yönlendirirken, Türkiye’de henüz yeterince tanınmayan başka yöntemlere de başvuruyorlar. Bu yöntemi aslında konutu ihtiyacı olduğu için almak üzere araştırma yapanlar da dikkate alabilir. O da Gayrimenkul Yatırım Saati (GYS) adını taşıyor. Artık Türkiye’de de kullanılmaya başlanan bu yöntemlerden biri olan GYS, şu anda kaçı gösteriyor? Sektördeki gelişmelerin yakından izlenip, yorumlanmasıyla belirlenen saate göre yatırım kararları veriliyor. GYS, adı üzerinde saat yönünde işleyen bir sistem. Bu kadranda yine normal zaman saatlerinde olduğu gibi 3, 6, 9 ve 12 gibi rakamlar mevcut. Saatin 12 ile 6 arasını gösteren gece kısmı, gayrimenkul yatırımlarının değerinin indiğini, 6 ile 12 arasındaki gündüz kısmıysa yükseldiğini gösteriyor. Örneğin, otel yatırımı saat 09:00 üzerinde olsun. Bu durumda otel fiyatlarının bir çeyrek zaman daha yükseleceği ve daha sonra iki çeyrek zaman için düşeceğini söyleyebiliyoruz. Ya da saat 06:00 üzerinde bulunan bir ofis yatırımı için yükseliş dalgası başlamak üzere denebiliyor. Saat 12 üzerinde olan bir emlak yatırımının tepe noktada olduğu, artık alım değil satışa yönelme zamanı geldiğini anlatıyor. Saat bugün kaçı gösteriyor? GYS’nin bugünün koşullarında kaçı gösterdiğini Kuzeybatı Gayrimenkul Genel Müdürü Murat Ergin’e sorduk. Genellikle yabancı yatırımcılarla ilişkide olan ve bu şirketlere Türkiye raporları sunan Ergin, bu saatten son dönemde müşterilerinin de istekleri doğrultusunda yararlanmaya başladıklarını ifade ediyor. Murat Ergin’e göre şu an için perakende olarak adlandırılan alışveriş merkezi yatırımlarında saat 12:00’ye gelmek üzere. Alışveriş merkezleri, sanayi ve lüks konut için saat 10:00 ila 11:00’ arasını, ofis binaları ve toplu konut için saat 09:00 ile 10:00 arasını, otel yatırımları için saat 08:00 ila 09:00 arasını gösteriyor. Ergin saatin ekim başı itibariyle kaçta olduğunu ise şöyle yorumluyor: “Saatin göstergeleri bu yılın başından itibaren girdiği bu yörüngesini koruyor. Yılbaşından buyana konut, sanayi ve otel piyasasında herhangi bir gelişme yaşanmadı. Bunda geçtiğimiz temmuz ayında yapılan seçimlerin de etkisi var. Gerçi piyasa seçim öncesi de durgundu. Şu anda alışveriş merkezi yatırımları gözde. Bunu şehir içinde ve çevresinde yeterli büyüklükte arsa bulunamaması nedeniyle değerli hale gelen sanayi tesisi yatırımları ve de lüks konutlar takip ediyor. Bu üç sektör için sonbahar ayları belirleyici olacak. Özellikle alışveriş merkezi yatırımları, 12’yi bu yılın sonunda gösterebilir.” “Konut fiyatları düştü” Ergin, 2006 yılında 12’yi gösteren orta sınıfa yönelik konut projelerinde, bu yıl görülen fiyat gerilemesi hakkında ise şu bilgileri veriyor. “2008 başında toplu konut projelerinde, gerilemeyi takiben bir fiyat tırmanma dalgası da yaşanabilir. Bu konuda faizlerin uygulamalarının başlaması belirleyici olur. Bence konutta mevcut değerlerin yüzde 15-20 altında kuvvetli bir direnç noktası mevcut.” “Konut alımında geç kalınmamalı” Yücel Ersöz(Yapı Kredi Koray Genel Müdürü): “Bundan sonra faizlerin seyri gayrimenkul fiyatlarındaki trendin belirleyicisi olacak, diyebiliriz. Tahminim, 2008 yılının başından itibaren faizlerin düşme eğilimine girebileceği yönünde. Bu da konut fiyatlarının tekrar yükselişe geçmesine neden olacaktır. Bu nedenlerden dolayı şu anda konut almak için uygun bir zaman. Fiyatlar tekrar artmaya başladıktan sonra konut alma kararı alan tüketici geç kalmış olabilir. Önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında bir artış olacağını tahmin ediyorum. Çünkü 2007’de ertelenmiş olan satın alım kararları tüketicinin güveni artmaya başladıkça hayata geçiyor. Banka kredileri tekrar uygun oranlarda faizlerle verilmeye başlandı. Faizlerin daha da düşmesi olasılığı var. Dolayısıyla fiyatların artacağını öngörebiliriz. Ancak bu artış 2004–2006 döneminde olduğundan daha mutedil olacaktır” Ankara'da sentlere göre 100 m2 dairenin ortalama satış fiyatları ABİDİNPAŞA 80-120 ANITTEPE 140-200 AYDINLIKEVLER 90-130 AYRANCI 100-150 BAHÇELİEVLER 170-250 BALGAT 90-150 BATIKENT 80-130 BİLKENT 1 116-138 m² 280-330 BİLKENT 2 144-156 m² 325-390 BİLKENT 3 156 m² 335-350 CEBECİ 85-140 ÇANKAYA 180-230 ÇAYYOLU 140-170 ÇUKURAMBAR 190-250 DEMETEVLER 70-90 DİKMEN 120-140 ELVANKENT 65-100 EMEK 140-200 ERYAMAN 70-150 ESAT 125-175 ETLİK 90-120 G.O.P 250-350 KAVAKLIDERE 150-200 KEÇİÖREN 80-130 KIZILAY 130-170 KURTULUŞ 100-140 MALTEPE 135-150 ORAN 150-200 ÖVEÇLER 135-180 SEYRANBAĞLARI 85-160 SİNCAN 50-75 SOKULLU 100-150 SUBAYEVLERİ 150-180 ÜMİTKÖY 130-200 YENİMAHALLE 125-175 100.YIL(BALGAT) 175-210 Kaynak: Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası “Fiyatlar yüzde 40 artacak” Ufuk Öztürk (Regnum Gayrimenkul Geliştirme A.Ş Yönetim Kurulu Başkanı) “İçinde bulunduğumuz ayla birlikte ekonominin ve gayrimenkul sektörünün tekrar canlanacağını söyleyebiliriz. Geçtiğimiz dönemdeki durgunluk nedeniyle, biriken konut stokunun da kısa sürede tükeneceğini ve oluşan maliyet artışı ile birlikte önümüzdeki dönemde gayrimenkul fiyatlarının artacağını söyleyebiliriz. Özetle, saydığım bu sebeplerden dolayı içinde bulunduğumuz dönem, gayrimenkul satın almak için oldukça uygundur ve bu sürenin fazla sürmesini beklememekteyim. Önümüzdeki dönemde, konut fiyatlarında kademeli olarak yüzde 40’a varan oranlarda bir artış beklemekteyiz. Bununla birlikte, gayrimenkul alımı konusunda düşüncesi olanlara, bu düşüncelerini hemen gerçekleştirmelerini tavsiye ederim” “Doğru zaman” Özkan Boyar(Fiba Gayrimenkul Genel Müdürü) “Konut almak için doğru zamandayız. Gerek oturma amaçlı gerekse yatırım amaçlı düşünen ve özellikle nakit sıkıntısı yaşamayan kişiler için mevcut piyasada alternatif çok, pazarlık şansı yüksektir. Özellikle şehir dışındaki projelerin önemli iskontolara satılacağını düşünmekteyiz. Önümüzdeki dönemde, kredi faizlerinin de düşmesiyle bu talep realize edilecek ve konut satışlarında artış yaşanacaktır. Bu gibi göstergelerden yola çıkarak, bugün konut alan yatırımcı orta vadede kazançlı çıkacaktır. Önümüzdeki dönemde bu talebin harekete geçmesiyle konut fiyatlarında bir miktar artış olacaktır. Ancak, 2005 yılındaki astronomik fiyat çıkışları yerine daha geniş zaman bandında ve makul seviyelerde, yüzde 20-30 arasında artışlar görülecektir. Özellikle dolar bazında fiyatlandırılan projelerde yüzde 10 artış beklenmektedir” “Getirisi olan konutlar alınmalı” Sema Baran(Coldwell Banker Türkiye Ticari Yatırım Direktörü) “Şu anda emlak yatırımı için ortam çok uygun, özellikle büyük ölçekli konut projelerinde, yılbaşına kadar alım yapmanın doğru olduğunu düşünüyoruz. YTL çok değerlendi, dolar düştü ve fiyatlar dolar bazında olduğu için şu anda uygun. Dolar yükseldiği veya fiyatlar Euro olarak yansıtıldığı (Euro bazında fiyat teklifi piyasada oluşmaya başladı) takdirde, direkt yüzde 30 artış söz konusu. Çok az sayıda üretilen, en yüksek teknolojinin kullanıldığı akıllı ve sabit masrafları düşük projelerde alınacak konutların da getirisi de çok yüksek olacaktır. Bizim önerimiz ticari ve sanayi, lojistik ağırlıklı alanlara yatırım yapılması yönünde. Önümüzdeki dönemde de konut fiyat artışları olacaktır. Yeni üretilen projeler talebin çok altında kalmaktadır. Fiyat artışlarının yüzde 15 ila 35 arasında olması beklenmektedir” “2008 hareketli olacak” Serdar İnan(İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı) “Bu ortamda ev almanın bize zarar getirmeyeceği aşikar. Ancak 2005 yılındaki karları edeceğimizi de düşünmememiz lazım. Al sat için konut, kira için ticari her zaman daha iyi gözüküyor. Geçen yıla göre bir artış Türk parası nezdinde olmadı diyebiliriz. Ancak döviz bazlı, dövizin düşüşüyle beraber kısmı yükselmeler yaşadık. Maliyetlerin artmış olması, yakında zam yapılmasına yönelik piyasada bir baskı oluşturacaktır. Bu sebeple 2008’de fiyatlar artacak gözüküyor. Bu maliyetler ve arsa kıtlığı yüzünden İstanbul’da konut fiyatlarında ciddi bir azalış beklemek hayal olur. Ancak sıkışan bazı üreticiler kısmı ucuza satış yapabilir. Bunun dışında önümüzde trend hep yukarıya gözüküyor, bilhassa 2008 yılı gayrimenkul de çok hareketli bir yıl olacak” “Yeni iş merkezlerinden daire alınmalı” Yaşar Aşçıoğlu (Aşçıoğlu İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı): “Piyasa fırlamadan yeni projelerden daire almanın şimdi tam zamanıdır. Şu anda gayrimenkulde yeni inşa edilen konforlu konutlar ve rezidanslar tercih edilebilir ancak plaza mantığındaki yeni iş merkezlerinden de daire almak yatırım için doğrudur. İstanbul’da şehir dışı yapıların metrekare fiyatlarının bin ile 2 bin dolar arasında seyri devam ediyor. Markalı projeler prim yapmaya devam ediyor. Şehir içindeki doğru lokasyon her zaman değerini arttıracaktır. İstanbul’da dolar bazında yüzde 50 kazandıran semtlerin başında Yeşilköy-Florya, Taksim-Maslak-Büyükdere hattının deniz tarafları, Bağdat Caddesi geliyor” “Faizlerin düşmesi tetikler” Teoman Metehan(Teknik Yapı CEO’su): “2006 Mayıs ayındaki dalgalanmadan sonra konut fiyatları çok fazla değişmedi. Artışlar daha çok prim potansiyeli yüksek bölgelerde oldu. Bu bölgelerde artış yüzde 25’lere ulaştı. İstanbul’da ortalama artışın yüzde 10’un altında olduğu söylenebilir.. Önümüzdeki dönemde konut fiyatları yukarı yönlü olur. Şu anda gelişme potansiyeli olan bölgelerde arsa girdisi uygun fiyata temin edilmiş durumda. Arsalar tükendiğinden her yeni projede arsa girdisinin maliyeti artıyor. Bu da konut fiyatlarına yansıyor. Ayrıca konut kredisi oranlarının düşmesi de konut fiyatlarının artışını tetikleyecek” İzmir'de 2005 yılı konut fiyatları SEMTLER Fiyat Aralığı(M2/YTL) ÇİĞLİ 650-850 KARŞIYAKA 1100-2100 BAYRAKLI 700-1250 BORNOVA 1200-1700 ŞİRİNYER- BUCA 900-1500 HATAY 850-1500 GAZİEMİR 900-1300 BALÇOVA 1200-2000 GÜZELBAHÇE 850-1200 ALSANCAK 900-1800 KONAK 950-1039 NARLIDERE 1650-1750 2006 SEMTLER Fiyat Aralığı(M2/YTL) ÇİĞLİ 953-1130 KARŞIYAKA 1221-1440 BAYRAKLI 1128-1385 BORNOVA 850-1031 ŞİRİNYER- BUCA 1500-1830 HATAY 1500-1860 GAZİEMİR 1300-1520 BALÇOVA 1132-1393 GÜZELBAHÇE 1523-1724 ALSANCAK 1800-2100 KONAK 1039-1354 NARLIDERE 1750-1841 2007 SEMTLER Fiyat Aralığı(M2/YTL) ÇİĞLİ 950-1800 KARŞIYAKA 1500-2000 BAYRAKLI 850-950 BORNOVA 1080-1500 ŞİRİNYER- BUCA 1035-1240 HATAY 1863-2010 GAZİEMİR 1523-1780 BALÇOVA 1298-1648 GÜZELBAHÇE 1735-1980 ALSANCAK 2110-2340 KONAK 1388-1502 NARLIDERE 1846-2083 Kaynak: İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Avantajlı bir dönem” Bilge Özdemir(Emlakci İcra Kurulu Üyesi) “Bana göre bu dönem hala satın alıcının “ kıral “ olduğu dönem. Bu dönemi değerlendiren yatırımcılar karlı çıkacaklardır. Hiç bir dönemde bugün gayrimenkul sektöründe uygulanan avantajlar gayrimenkul talebine uygulanmamıştır. Bu ülke ve geleceğine inanan ve gayrimenkul ihtiyacı olan bireylerin bugünün şartlarını değerlendirmelerini tavsiye ediyorum. Benim düşünceme göre konut fiyatlarının azalmasını düşünmek “ kriz “ beklemekle eş anlamlıdır. Aynı bölge içinde iki farklı projede fiyat farklar olabilecektir. Benim düşüncem gelecek dönemde metrekaresi bin ile bin 200 dolar arasında piyasaya arz edilecek konut sayısında ve bu konutlara talepte yükselme olabileceği yönündedir” “Fiyatlar Avrupa’ya göre düşük” Coşkun Yılmaz(Kayı İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı): “Yabancı fonlar Türkiye’ye giriyor ve bu da önümüzdeki dönemde fiyatların artacağını gösteriyor. İstanbul gibi metropol bir şehrin metrekare fiyatları Avrupa’nın megapollerine göre halen çok düşüktür. Ancak aradaki fark hızlıca kapanmaya başlayacak. Bu nedenle geç kalınmadan gayrimenkule yatırım yapılmalı. Son yıllarda Türkiye, özellikle İstanbul ve Güney sahilleri, yabancı yatırımcının gözdesi haline gelmiştir. 2010 yılı kültür başkenti olacak İstanbul’un kentsel dönüşüm projeleri ile yeniden yapılanması ve ulaşım altyapısının oluşturulması, gelişen bölgelerde konut fiyatlarını arttıracaktır” “Kısa vadede fiyat artışı olur” Elif Pehlivanlı(Han Yapı Pazarlama Müdürü): “Son dönemlerde konut yatırımlarının daha karlı gibi görünse de, yatırım yapılan projeyi yeri, konumu, ulaşılabilirliği, farklılığı gibi bir çok acıdan değerlendirmek ve ona göre yatırıma girmek daha doğru olur. Yatırım için ayrılan param olsa konut yatırımına bu nedenle yönlenirdim. Son yıllarda İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük illerin yanı sıra Türkiye’nin her tarafından emlak fiyatları yükselişe geçmiştir. İstanbul’da Fiyat artışı, Kemerburgaz, Çekmeköy ve Ataşehir bölgelerinde odaklandığı gözlenmiştir. Özellikle Bahçeşehir son iki yılda yüzde 130 oranında prim yaptı. Seçimler, faiz indirimlerini gözlemleyen ve bu nedenle durağan bir dönem geçiren sektörde kısa vadede fiyat artışı bekliyorum” Okhan Şentürk