Nedir bu Mortgage?

Sermaye Piyasasý Kurulu (SPK) Baþkaný Doðan Cansýzlar , mali sektörü konut finansmaný sektörüne yoðun olarak sokacak mortgage sisteminin uygulanmasýna iliþkin halen TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu'nda bulunan tasarýnýn, Nisan sonu veya Mayýs baþýnda yasalaþmasýný beklediðini açýkladý. Mevcut durumda bankalarýn verdiði uzun vadeli kredilerin mortgage sayýlmayacaðýný, mortgage için birincil piyasalardaki kredilerin ikincil piyasada menkul kýymetlendirilmesi gerektiðini anlatan Cansýzlar, þöyle konuþtu: Mortgage modern bir konut edindirme sistemi, tasarruf sahipleri ile konut üreticileri arasýnda bir köprü. Dünyada yüz yýldýr uygulanýyor. Türkiye'de konut edindirme konusunda mali sektörden fazlayararlanýlmýyor. Mortgage gündeme gelince, konut kredilerinin toplam bankacýlýk sektörü kredilerindeki payý yüzde 0,3'ten yüzde 11'e çýktý. Mortgage ile mali sektör artýk konut sektörü içinde yer alacak. Ancak, halen bankacýlýk sektöründe ortalama mevduat vadesi 1 yýl. Bu vade yapýsý ile 5, 10, 20 yýl vadeli konut kredilerinin finansmaný mümkün deðil. Bu nedenle sistemin iþlemesi için yabancý kaynaða ihtiyaç var. Mortgage kredilerine iliþkin menkul kýymetlerin yurtdýþýnda ihraç edilerek kaynak saðlanmasý lazým. Bunun için de mortgage kapsamýndaki menkul kýymet ihraçlarýnýn stopajdan muaf olmasý zorunlu. Bu, bir yurt dýþý yatýrýmlarýn Türkiye'ye getirilmesi projesidir.'' Ekonomik istikrar ve düþük faizin sürdürülebilir olduðu ortamda mortgage'in baþarýlý olacaðýný kaydeden Cansýzlar, yine de mortgage sisteminin saðlýklý iþlemesi için, faizden çok, istikrarlý, dalgalanmalarýn az olduðu bir piyasanýn varlýðýnýn daha önemli olduðunu vurguladý. Cansýzlar, sistemin cazip hale getirilmesi için, 100 bin YTL'ye kadar kredilerde faizler konusunda gelir vergisi istisnasý saðlanmasýnýn da gerekli olduðunu söyledi. VATANDAÞ GELÝRÝNÝN ÜZERÝNDE TAKSÝTLE BORÇLANMAMALI Sistemin bedava ya da çok ucuza konut edindirme sistemi olmadýðýna dikkati çeken SPK Baþkaný Cansýzlar, kredi geri ödemelerinde af sistemine karþý olduðunu belirterek, vatandaþlarý, gelirlerinin üzerinde aylýk taksitlerle borçlanmamalarý konusunda uyardý. Cansýzlar, ''Vatandaþlar, konut almak için gelirlerinin üzerinde borçlanýp, ödeme güçlüðüne düþünce de aftan kurtulurum beklentisinde olmamalý. Yoksa sistem çatlar, patlar'' dedi. Mortgage'in gelecek 20 yýlda mali sisteme damgasýný vuracak çok önemli bir sistem olduðunu ifade eden Cansýzlar, sistemin iþlemesi için istikrar ortamýnýn önemini vurgularken, ''Kriz anýnda herkes zarar görür. Bankalar zarar görse bile fatura vatandaþa yansýyacaðý için yine vatandaþ en fazla zararý görür. Bu nedenle herkesin gelir düzeyine göre borçlanmasý gerekiyor'' diye konuþtu. Son dönemde arz-talep dengesizliði nedeniyle konut fiyatlarýnda bir þiþme olduðunu, yine de kriz öncesi dönemle karþýlaþtýðýnda konut fiyatlarýnýn olmasý gereken yerde olduðunu ifade eden Doðan Cansýzlar, arzýn artýrýlmasý gerektiðini belirtti. Halen Türkiye'deki toprak varlýðýnýn yüzde 54'ünün Hazine'ye ait olduðunu, arazilerin büyük bölümünde tapu ve kadastro sorunu bulunduðunu anlatan Cansýzlar, mortgage sisteminin saðlýklý yürümesi için tapu-kadastro sorunlarýnýn çözülmesi gerektiðini vurgularken, hazine arazilerinin de konut üretim için deðerlendirilmesinin maliyetleri olumlu etkileyeceðine iþaret etti. AB'ye üyelik sürecinin Türkiye'nin finans sektörüne yabancý sermayenin ilgisini artýrdýðýný da hatýrlatan Cansýzlar, Türkiye'nin yabancý yatýrýma ihtiyaç duyduðunu ancak her ülkenin, yabancý sermaye konusunda bir stratejisi mutlaka olmasý gerektiðini vurguladý. KAYITDIÞILIK ÖNLENECEK Ýnþaat sektörünün kayýt dýþý gelirleri aklama yeri olarak görüldüðüne iþaret eden SPK Baþkaný Cansýzlar, mortgage sisteminde deðerler tam olarak kayýtlara gireceði için, inþaat sektörünün para aklamada devre dýþý kalacaðýný, 250 alt sektör dahil inþaat sektöründe kayýt dýþýlýðýn önleneceðini de söyledi. Mortgage sisteminde emlaklarýn deðerinin deðerlendirme kuruluþlarý tarafýndan belirleneceðini, bu nedenle emlak vergisine esas deðerlerde artýþ olabileceðini anlatan Doðan Cansýzlar, ''Eski emlak sahiplerinin zarar görmemesi için, emlak vergisine esas oranlarýn düþürülmesi gerekiyor. Sistem devreye girince, belediyeler artýk kendi baþýna emlak deðerleme yapamayacak. Ama kayýt dýþýlýk kalkacaðý ve emlak gerçek deðerinden gösterileceði için belediyelerin emlak vergisi geliri artacak'' dedi. Cansýzlar, sistemin güvenliði açýsýndan, mortgage ile birlikte, kredi sigortasý, tapu kayýtlarýnýn sigortasý ve DASK'ýn paralel olarak yürümesi gerektiðini kaydetti. AKMUT: 'RÝSKLER VAR' Çankaya Üniversitesi ÝÝBF Ýþletme Bölümü Öðretim Üyesi Prof. Dr. Özdemir Akmut da, mortgage sisteminin Türkiye'de uygulanmasý ile ilgili risklere dikkati çekerken, ''Tasarý mükemmel bir teknik düzenleme. Ancak Türk toplumunda uygulandýðýnda felaketle sonuçlanabilir'' dedi. Finans sektörünün Türkiye'nin ''yumuþak karnýný'' oluþturduðunu belirten Prof. Dr. Özdemir Akmut, banka mevduatýnýn 1 yýldan kýsa vadeli olmasýnýn, uzun vadeli konut finansmanýný zorlaþtýrdýðýna iþaret ederken, þöyle konuþtu: ''Dýþardan kaynak getiren yabancý bankalar, düþük kaynak maliyeti nedeniyle faizde rekabeti baþlattý. Bu düþüþün devam etmesi, yüksek kaynak maliyeti olan bankalar açýsýndan bir risk. Enflasyonun artma riski ayrý bir tehlike. Kredi kartlarýnda limitler düþük olduðu halde,geri ödenmeyen krediler nedeniyle sektörde ve toplumda önemli sorunlaryaþandý. Buna karþýn, limitleri daha yüksek olan 50-100 bin YTL'lik konut kredilerinin geri dönmemesi halinde bankalar daha fazla sorun yaþayacaktýr. Açýkgözlerin fýrsatçýlýklarýna da dikkat etmek lazým.'' BDDK BAÞKANI BÝLGÝN Bankacýlýk Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) Baþkaný Tevfik Bilgin, kurum olarak kredi kartlarýnda olduðu gibi Mortgage'ý da yakýndan takip ettiklerini belirterek, ''Senaryo analizlerimiz, projeksiyonlarýmýz var ama eðer bir sýkýntý olursa gerekli ayarlamalar her an yapýlabilir'' dedi. Çankaya Üniversitesi'nin düzenlediði ''Mortgage Finans'' konulu panelde konuþan BDDK Baþkaný Tevfik Bilgin, bankacýlýk sisteminin son 3-4 yýlda büyük ilerlemeler kaydettiðini, bu dönemde en önemli trend deðiþikliðinin ise kredilerde yaþandýðýný söyledi. Bilgin, önceki dönemlerde bankalarýn pasifindeki mevduatý menkul deðerler cüzdanýna yatýran bankacýlýk sektörünün 2003, 2004 ve özellikle 2005 yýlýnda bireysel kredi vermek üzere büyük pazarlama faaliyetlerinde bulunduðunu kaydetti. Konut kredilerinin geldiði nokta konusunda da bilgi veren Bilgin, 2004 yýlý Aralýk sonunda kredi kartlarý dahil bireysel kredilerin toplamanýn 26 milyar YTL düzeyinde bulunduðunu, bu rakamýn 2005 yýlý Aralýk sonunda 46 milyar YTL düzeyine geldiðini, bunun içindeki konut kredilerinin ise 2,6 milyar YTL'den 12,4 milar YTL'ye yükseldiðini ifade etti. -KONUT KREDÝLERÝYLE MORTGAGE ARASINDAKÝ FARK- Þu andaki konut finansmanýyla mortgage arasýnda büyük fark olduðunu anlatan Bilgin, Mortgage'ýn uzun vadeli bir kredi türü olmadýðýna, hukuki dokümanlar sistemi olduðuna dikkat çekerek, þunlarý söyledi: ''Konut kredileri 20 yýl vadeli oldu diye adý Mortgage olmaz. Çünkü Mortgage ikincil piyasada tedavül edilebildiði anda Mortgage olacaktýr. Geleneksel yani þu anda konut kredisi veren bankalarýn yaptýðý iþ, konut alacak kiþiyle kredi verecek kuruluþu karþý karþýya getirmek. Burada bankalarýn temerrüt riski var, erken ödeme riski var, kredinin baþka bankaya kaydýrýlmasý riski var. Buradaki kaynak sadece krediyi veren bankanýn kaynaklarýyla sýnýrlý. Mortgage'da ise konut kredisi alan bir taraf var (tüketici), kredi veren bir taraf var (bankalar, tüketici finansman kuruluþlarý, finansal kiralama kuruluþlarý...vs), üçüncü bir taraf yani bu tedavül edilecek menkul kýymeti ihraç edecek bir taraf var, bir de dördüncü taraf var o da yatýrýmcý...'' Bilgin, mortagege taslaðýnda ''erken ödeme ücretinin'' mutlaka olmasý gerektiðine de iþaret etti. Özellikle 2001 ekonomik krizinin ardýndan toplumda ''bankalar her zaman kötüdür, bankalar her zaman insanlardan daha fazla para kazanmak için her türlü enstürmaný kullanýr...'' gibi bir algýlama oluþtuðunu ifade eden Bilgin, bu anlayýþýn yanlýþ olduðunu bankalarýn mevcut sistemde yaþamak için bir takým enstrümanlar geliþtirmek zorunda olduklarýný söyledi. BDDK olarak tüketicileri her zaman koruduklarýný, Kredi Kartlarý Yasasý'nýn da bu nedenle çýkardýklarýný belirten Bilgin, ''Kredi kartlarýnda olduðu gibi Mortgage'ý da yakýn takip ediyoruz, senaryo analizlerimiz, projeksiyonlarýmýz var ama eðer bir sýkýntý olursa gerekli ayarlamalar her an yapýlabilir'' diye konuþtu.