Müteahhitlere Sınıflandırma Geliyor

Türkiye’de inşaat sektöründeki en büyük ve temel sorun ‘yeterliliği olmayan firmaların sektöre dahil olması’ olarak tanımlanıyor. Hem mali hem de iş tecrübesi olarak yeterli seviyede olmayan firmalar ‘yüksek kârlılık’ beklentisiyle inşaat yapmaya başlayınca, arz-talep dengesinde sorunlar yaşanıyor ve yarım kalan projeler konutzedeler yaratıyor. Uzun yıllardır tartışılan bu sorunun çözümü şimdi gündemde.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından meclise gönderilen kanun teklifi inşaat sektöründe köklü bir değişimin sinyalini veriyor. Bundan sonra özel sektör tarafından yapılacak tüm işlerde yeterlilik aranacak. Yeterliliği olmayan müteahhit altından kalkamayacağı işlere giremeyecek. Kentsel dönüşüm projelerinde de tamamlama sigortası yapılması zorunlu hale gelecek.

Müteahhitler 9 Sınıfa Ayrılacak

Meclise gönderilen kanun teklifinde, 3194 sayılı imar kanununda değişiklik yapılması, özel sektörde yapım işleri üstlenecek müteahhitlerin belirli ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterliliğe sahip olması koşulu da yer alıyor. Kanun teklifinde “Yetki sahibi müteahhitler, yeterliklikleri dikkate alınarak, 9 sınıfta gruplandırılacak, üstelenebilecekleri işler de yeterliliklerle uyumlu olarak tanımlanacak” deniliyor. Söz gelimi daha önce en çok 100 konut yapmış biri, 1000 konutluk bir işe giremeyecek. Ya da o işin yatırım değerinin %5’ine bile sahip olmayan firma ruhsat alamayacak.

Sigorta ve Teminat

Kanun teklifinde kentsel dönüşüm yasasında da günümüz ihtiyaçlarına göre revize ihtiyacı doğduğuna dikkat çekildi. İstanbul’da Fikirtepe bölgesi başta olmak üzere ülke genelinde çok sayıda kentsel dönüşüm alanında sorunlar yaşanıyor. Firmaların bir kısmı mali sorun yaşayıp çalışmalarını durdurunca hem evi yıkılıp yeni evini bekleyen hem de yapılacak projeden yeni ev alan vatandaş mağdur oldu.

Kentsel Dönüşüme Bina Tamamlama Sigortası

Kentsel dönüşüm kapsamında vatandaşların evini alamayınca çadırda yaşamaya başladığı haberlere yansımıştı. Şimdi bu sorunun çözümü içinde planlanan şu; Riskli alanlarda ya da rezerv yapı alanlarında yapılacak çalışmalarda yapımı üstlenecek müteahhitlerin sahip olması gereken asgari iş tecrübesi, teknik donanım ve mali yeterliliği bakanlık tarafından belirlenecek şartlara bağlanacak. Kentsel dönüşüm kapsamında iş yapacak firmalardan ruhsat verilmeden önce bina tamamlama sigortası yaptırması ya da bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması istenecek.

Kanun teklifinde sıfır atık projesini uygulayan belediyelere, kurumlara teşvik düzenlemesi ve ‘ÇED gerekli değil’ tanımının değişmesi dikkat çekti. Bu ifadenin kamuoyunda gereken önlemler aldırılmadan faaliyetlere izin verildiği algısı yarattığı belirtildi ve “A Sınıfı Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu veya B Sınıfı Çevresel Etki Değerlendirmesi Olumlu Kararı alınmadıkça projelerle ilgili onay, izin, teşvik, yapı ve kullanım ruhsatı verilemez” denildi.

Kira Yardımı Genişleyecek

Kanun teklifine göre kentsel dönüşümde kira yardımı kapsamı genişleyecek. Kentsel dönüşüm alanlarında mağduriyetlerin önlenmesi için kira yardımlarında ikamet zorunluluğu aranmayacak. Mülkiyetini belgeleyemeyen vatandaş da kira ve konut kredisi desteğinden faydalanacak.

Belediyelerin İller Bankası’ndan dönüşüm için kullanacağı kredilere bakanlıkça faiz desteği verilecek. Böylece süreç hızlanacak. Kentsel dönüşümde tartışmalı bir diğer konu da firmalara sağlanan vergi muafiyetleri. Bu kimi zaman kötüye kullanılıyor. Bundan sonra hangi durumda kimlerin ne kadar vergi vereceği de netlik kazanacak. Mevcut inşaat alanının bir buçuk katından fazla olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınacak.

Kentsel dönüşüm yapılacak alanda çoğu zaman %100 anlaşma sağlanamıyor, 3’te 2 çoğunluk ile çalışma başlıyor. Kalan 3’te 1 için de düzenlemeler oldu. Maliklerin üçte iki çoğunlukla aldıkları karara katılmayanların hisselerinin anlaşan diğer maliklerce satın alınmak istenilmemesi halinde riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bakanlıkça satın alınacağı, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işleminin tekrarlanacağı belirtildi.