Mortgage yalnýz zenginler için mi?

Son günlerde en çok tartýþýlan konulardan biri Konut Finansman Sistemi'nin (mortgage) sadece zenginlere yönelik bir sistem olduðu; dar gelirli vatandaþlarýn bu sistemin dýþýnda kalacaðý konusu. Gerçekten de þu anki faiz ortamýnda Ýstanbul'da orta düzey bir konutun orta gelirli bir aile tarafýndan satýn alýnmasý mümkün deðil gibi görünüyor. Diðer yandan Türkiye'de ev sahipliði oraný yaklaþýk yüzde 70'ler seviyesinde. Sahip olunan evlerin kalitesi düþük olmakla beraber, herkes bir þekilde ev sahibi olabilmiþ. Eðer vatandaþlarýmýz bugüne kadar çok yüksek faiz ortamlarýnda, borç kullanmadan, kendi tasarruflarý ve aileden aldýklarý yardýmlarla ev sahibi olabiliyorlarsa neden bu sistemle olamasýn? Bu konuyu teknik olarak incelemek mümkün. Devlet Ýstatistik Enstitüsü'nün (DÝE) yayýnladýðý hane halký gelir daðýlýmý verileri kullanýlarak Türkiye'de halkýn ne kadarýnýn kredi kullanarak ev sahibi olabileceðini bulmak çok zor olmaz. Yandaki grafikte bu konuda yaptýðým bir çalýþmanýn sonuçlarýný görebilirsiniz. Bu çalýþmada 35 bin YTL'lik bir kredi baz alýnmýþtýr. Þu anda bankacýlýk kesiminden kredi kullananlarýn ortalama kredi talebi 35-40 bin YTL civarýndadýr. Ailenin aylýk gelirinin yarýsýný kredi taksitlerine ödediði varsayýlmýþtýr. Aylýk ödeme gücünün hesaplanmasýnda uluslararasý standartlarda aylýk gelirin yüzde 35'i veya giderler çýktýktan sonrasý harcanabilir gelir esas alýnmaktadýr. Yani bin YTL aylýk geliri olan bir ailenin 350 YTL borç ödeyebileceði varsayýlmaktadýr. Örnekte ailenin aylýk gelirin yüzde 50'si kadar, yani ayda 500 YTL ödeme yapacaðý varsayýlmýþtýr. Yüzde 35 olan uluslararasý standardý Türkiye'de yüzde 50 olarak varsaymamým iki nedeni var: Ýlki, Türkiye'de kayýt dýþý gelir çok büyük. Ýkincisi ise insanlar evsahibi olmak için her türlü fedakarlýðý yapmaya hazýr. Grafiðe bakarak 20 sene vadeli reel faize endeksli bir kredi olsaydý 35 bin YTL krediyi deðiþik reel faiz oranlarýnda halkýn yüzde kaçýnýn ödeyebileceðini görebiliriz. Bundan iki-üç sene önce reel faizler yüzde 20'lerde iken, halkýn sadece üst yüzde 20 gelirine sahip kýsmý bu krediyi ödeyebilecekken, bugünlerde reel faizlerin yüzde 8'lere düþmesi nedeniyle halkýn yüzde 70'i bu krediyi ödeyebilecek kapasitedir. Yukarýdaki grafikten çýkan diðer bir sonuç, nüfusun en alt gelire sahip yüzde 15'i, maliyetleri sýfýra düþürseniz dahi ev sahibi olamamaktadýr. Diðer yandan orta alt ve orta gelir kesimi, uygun faizler olursa en azýndan sosyal konut sahibi olma þansýný yakalayabiliyor. Bu konuda en dikkat çekici konu reel faizlerin ödeme gücüne etkisidir. Örneðin reel faizin yüzde 10'dan yüzde 8'e düþmesi Türkiye nüfusunun yaklaþýk yüzde 10'unun, yani 7 milyon kiþinin daha bu tür kredilerden yararlanma olasýlýðýný getiriyor. Konut finansmaný ile ilgili yasa taslaðýnýn Sermaye Piyasasý Kurulu tarafýndan önerilen orijinal halinde reel faizlerin yüksekliði de dikkate alýnarak orta ve alt gelir grubuna yönelik vergi teþvikleri de yer alýyordu. Maalesef þu anda taslakta dar ve orta gelirli gruba yönelik herhangi bir teþvik yer almýyor. Özellikle bu kesime yönelik bir teþvik paketi hazýrlanabilirse, dar ve orta gelirli grubun da konut sahibi olabileceði bir sistem ortaya çýkabilecektir.