Mortgage, sadece kredi vadesini deðil konutlarýn ömrünü de uzatacak

Ýpotekli gayrimenkul kredisi (mortgage), sadece konut kredi vadelerini uzatmakla kalmayacak, yeni inþa edilen yapýlarýn ortalama ömrünü de en az kredi vadesince uzatacak. Mortgage yasa tasarýsý, konut kredisi saðlayacak finans kuruluþlarýna yapýnýn tamamlanmamasý veya ayýplý olmasý durumunda sorumluluk yüklüyor. Bu durum, aldýklarý riski en aza indirmek isteyecek olan finansör kuruluþlarý, inþaatlarýn her aþamasýnda denetleme yapmaya itecek. Mevcut uygulamada inþaat süresi boyunca toplam üç kez denetleme yapýlýrken, yasanýn uygulanmasýyla birlikte denetlemeler finansör þirketlerin baðýmsýz denetleme þirketleri ya da kendi bünyelerinde kurulacak denetleme gruplarý tarafýndan yapýlacak ve denetimlerin sayýsý da artacak. Banka saðlam ev isteyecek Finansör kuruluþlarý denetleme yapmaya itecek baþka bir neden de sözleþmenin feshedilmesi durumda konutun elden çýkarýlabilmesi için uzun zaman kalitesini koruyacak malzemelerle inþa edilmesini saðlamak. Müteahhitlerin kredilerle proje yapacak profesyonel giriþimcilere dönüþmesini de saðlayacak bu süreç, emlak sektörünü yeniden þekillendirecek. Mortgage sistemi kredinin vadesi bittiðinde, konut sahibine dilerse eskiyen konutunu yenileyebilmesi için yeniden kredi açmaya da imkan tanýyor. Bu sayede yýpranmýþ binalarýn hýzla yenilenmesi saðlanarak, özellikle depreme karþý ciddi bir koruma saðlanacak. Türkiye genelinde yüzde 60, Ýstanbul'da ise yüzde 70 oranýnda kaçak yapýlaþma oraný, konutlarýn ortalama ömrünü ve kalitesini düþürüyor. Konuta iki yýldýr yaþanan hareketlilik sayesinde nitelikli konutlarýn sayýsý artsa da, binalarýn ortalama ömrü hâlâ 8-10 yýl arasýnda. Uzun zamandýr ABD'de serbest mimar olarak çalýþan Gökhan Avcýoðlu, "Amerika'da milyonlarca insaný ev sahibi yapan mortgage sistemi, Türkiye'de de emlak piyasalarýnda bir çok þeyi deðiþtirecek. Amerika'da mortgage vadeleri 30 yýla kadar uzuyor. Genellikle en çok tercih edilen vade 30 yýl. Yeni yapýlarda inþaatýn her aþamasýna finans þirketleri denetleyici olarak katýlýyor ve bu sayede 30 yýl boyunca yýpranmayacak konutlar inþa ediliyor. Eski konutlar için verilen kredilerde ise vade boyunca konutun her türlü sigortasýnýn yapýlmasý þart koþuluyor. Bu nedenle kredi alacak kiþiler, saðlýklý, bakýmlý ve yaþý henüz küçük gayrimenkulleri tercih ediyor. Bu da uzun ömürlü konutlar ve dolayýsýyla saðlýklý þehirler yaratýlmasýný saðlýyor" diyor. ABD'de müteahhit proje denetlemez Amerika'da hiç kimsenin kendi birikimiyle konut yaptýrmadýðýný anlatan Gökhan Avcýoðlu, Türkiye'de mortgage ile birlikte müteahhitlerin daha profesyonel iþ yapmaya baþlayacaklarýný belirtiyor. Amerika'da bankalar dýþýndaki kuruluþlarýn da ipotekli konut kredisi verdiðini kaydeden Avcýoðlu, sistemin kredi talebinde bulunmadan önce konusunun uzmaný kuruluþlar tarafýndan gayrimenkulun incelenmesi ve daha sonra kredi talep edilmesi üzerine kurulduðunu anlatýyor. Türkiye'de hâlâ gayrimenkul inþaatý denince akla müteahhitlerin geldiðini belirten Avcýoðlu, Amerika'da müteahhitlerin yerini giriþimcilerin aldýðýný ve bu giriþimcilerin projede denetleyici olmadýðýný söylüyor. Bankalar ekip kurmaya baþladý Gayrimenkul danýþmanlýk þirketi MortgageTürk'ün Genel Müdürü Ömür Sedat Kaya da, mortgage yasa tasarýsýnýn, ABD ve Almanya'daki yasalarý örnek alarak hazýrlandýðýný belirterek, uygulamada da bu yasalara benzerlikler olacaðýný söylüyor. Yasa tasarýsýnda denetlemeyle ilgili bir madde olmadýðýný, ancak yasanýn, finansör kuruluþlara da binanýn tamamlanmamasý ya da ayýplý olmasý durumunda sorumluluk yüklediðini belirtiyor. ABD'de iþletme ve finans üzerine master yapan Kaya, bu ülkede finans kuruluþlarýnýn baðýmsýz denetleme kuruluþlarý aracýlýðýyla ya da kendi bünyelerinde kurduklarý ekiplerle denetleme yaptýklarýný belirtiyor. Türkiye'de de yürürlüðe girmesi beklenen yasanýn, sorumluluðu finansör kuruluþlara yüklemesinin, buna benzer uygulamalarý hayata geçireceðini kaydeden Kaya, "Yasa yürürlüðe girmeden bazý bankalar bu tip denetleme ekipleri kurdular ve yapým aþamasýnda etkin olarak görev alýyorlar. Mortgage hem bankalarý hem de kredi verecek diðer kuruluþlarý bu tip uygulamalara zorlayacak" diyor. Sistem 10 yýlda oturur Ýnþaat Mühendisleri Odasý Yönetim Kurulu üyesi Ahmet Göksoy ise mortgage sisteminin uzun ömürlü ve saðlýklý konutlar yapýlabilmesi için iyi bir baþlangýç olduðunu belirtiyor, ama sistemin geliþmiþ ülkelerdeki sonuçlarýnýn Türkiye'de hemen beklenmemesi gerektiðini de dile getiriyor. Göksoy'a göre mortgage sisteminin benimsenmesi ve olumlu sonuçlarýnýn gözlenebilmesi için en 10 yýl gerekiyor çünkü Türkiye'de mortgage sistemini destekleyecek finans, bankacýlýk, sigortacýlýk ve inþaat gibi sektörler henüz sisteme hazýr deðil. Göksoy, "Mortgage sistemi Ýngiltere'de 900 yýllýk bir sürecin ardýndan uygulanmaya baþlandý. 200 yýl önce yasallaþtý. Amerika'da ise 100 yýldýr mortgage uygulanýyor. Ancak bu ülkelerde yaþanan olumlu sonuçlar uzun bir zaman sonra gözlemlenebildi" diyor.