Mortgage İçin Geri Sayım

İpotekli konut finansmanı olarak tanımlayabileceğimiz bu sistemde, konut alıcısına verilen kaynak yani kredi yine aynı proses içinde işleyecek. Ancak sonrasında bankacılık açısından oldukça önemli farklılıklar söz konusu olacak Gerekli yasal düzenleme bu hafta Meclis genel kuruluna geliyor. Tabi, iş kanunun yürürlüğü girmesi ile bitmiyor. Asıl önemli olan uygulama aşaması. Gerek makroekonomik koşulların gerekse sermaye piyasalarının uygun olması gerekiyor. Sistemin aktörlerinden yerli ve yabancı kuruluşlar oldukça iştahlı görünüyorlar. Mortgage sistemi Avrupa’da ve Amerika’da uzun süredir uygulanıyor. Her Avrupa ülkesinin kendi hukuki düzenlemeleri olduğu gibi AB’nin her bir üyeleri için geçerli olan tüketiciyi korumaya yönelik düzenlemeler de bulunuyor. Avrupa’da ipotekli konut kredisi piyasası geçen yıl yüzde 10 civarında büyümüş. Batlık ülkelerinde ise ipotekli konut kredisi piyasası iki kata yakın gelişme göstermiş. Zaten son 3 yıldır global gayrimenkul piyasaları altın çağını yaşıyor. Mortgage sistemi şöyle işleyecek; “Konut finansmanı kuruluşları” (bankalar, katılım bankaları, tüketici finansman şirketleri ve finansal kiralama şirketleri) konut alıcısına uzun vadeli konut kredisi verecekler. Kredi verilebilecek gayrimenkuller, bitmiş konut, proje aşamasındaki konutlar ve diğer gayrimenkullerden oluşacak. Kredi alıcısı, kira öder gibi aylık ödeme miktarını bankaya yatıracak. Konut kredisine karşı teminat olarak gayrimenkul ipotek edilecek ve tapuya şerh konulacak. İşte mortgage sistemi bu noktadan sonra tam anlamıyla devreye girecek. İpotekli konut kredisi veren konut finansmanı kuruluşu “verdiği krediden kaynaklanan alacağına” dayalı bazı menkul kıymetler ihraç edecek. Bunlar, “ipotek teminatlı menkul kıymetler” ve “ipoteğe dayalı menkul kıymetler”. Alacağını menkul kıymetleştiren finansman kuruluşu, uzun vadeli verdiği konut kredisini bu menkul kıymetleri satarak kısa vadede geri almış olacak. Böylece, yeni kredi verme imkanı da yaratabilecek. Bu döngü sayesinde kaynak maliyetini düşürdüğü için kredi faiz oranlarını da orta vadede aşağı çekme imkanı yaratacak. İhraç edilen menkul kıymetlerin satılabilmesi de oldukça önemli bir aşama. Bunun için tam anlamıyla çalışan bir ikincil piyasa şart. İkincil piyasa organize olmayan (tezgah üstü piyasalar) piyasalarda satılabilir. Kurumsal ve bireysel yatırımcılar ipoteğe dayalı menkul kıymetleri ve ipotek teminatlı menkul kıymetleri bu piyasalar alabilecekler. Yani, hisse senedi, tahvil, bono ve diğer alternatif yatırım araçlarına ek olarak bu menkul kıymetlerde araç yelpazesinde yerini alacak. Medya sistem hakkında bilgi verirken biraz abartıyor. Hükümet de siyasi prim peşinde…Sakinleşen emlak piyasası yeni yasa ile yeniden canlanacak. Zaman içinde buradan sistem hakkında bilgi aktaracağız. Gelişmeleri sizlere duyurmaya çalışacağız. Konut almak isteyenlerin hemen “dolduruşa” gelerek karar almamalarını öneririz. Cahit Sönmez