Mortgage beklentisi konut fiyatlarýný katladý.

MORTGAGE sistemi, konut kredileri ve yükselen fiyatlar, “baþýný sokabileceði bir ev” arayýþýnda olan ya da “yatýrýmýný konuta yapan” milyonlarca insanýn kafasýný karýþtýrdý. Kimi, kredi faizlerinin yüzde 1’ler seviyesine inmesiyle elini çabuk tutup borçla da olsa evini aldý, kimi son pazarlýðýný yaptýðý daireyi bile almaktan vazgeçti. Konut pazarýnda kafalar iyice karýþtý. Biz de geliþmeleri geçmiþte ‘Hakan Kýral’ mahreciyle gazetecilik yapan, daha sonra ‘Emlakçýlar Kralý’ olarak nam salan, Dünya Emlak Federasyonu’nun da Baþkan Yardýmcýsý olan Salim Taþçý’ya sorduk. Vatandaþlarý ‘ayaklarýný yorganlarýna göre uzatmalarý’ uyarýsýnda bulunan Taþçý, kredi anlaþmalarýnýn da mutlaka bilen birisine danýþýlarak yapýlmasý gerektiðini vurguluyor. Emlak piyasasýnda son dönemde yaþanan hareketlilikle fiyatlarýn yüzde 100 þiþtiðini dile getiren Taþçý’nýn uyarýlarý bir hayli dikkat çekici. Fiyatlar çok þiþti # Son dönemde emlak sektörüyle ilgili geliþmeler sürekli gündemde. Özellikle ‘konut kredileri’ ve ‘Mortgage’ sistemi çok tartýþýlýyor. Uzman gözüyle mevcut tabloyu nasýl görüyorsunuz? Türkiye’de kredi faizleri yüksek. Geçen yýl yüzde 2-2.5 iken yüzde 1’e kadar düþtü. Ancak bu birþey ifade etmiyor. Vatandaþ iþe 4-0 yenik baþlýyor; çünkü fiyatlar yüzde 100 çýktý. 50 milyar liralýk malý 100 milyara alýyorlar. Þu an verilen banka kredileri, ‘konut kredisi’ deðil, ‘tüketici kredisi’dir. Mortgage sistemi gelirse, konut kredisi olacaktýr. Krediler konusunda bankacýlar hazýrlýksýz yakalandý, birden talep arttý. Emlakçýlar hazýrlýksýz yakalandý, iþleri birden açýldý ‘ne oluyoruz’ dediler. Müteahhit hazýrlýksýz yakalandý, elinde stok yoktu. Tüketici de ‘kredi düþtü’ diye seçici davranmayý býraktý, sanki kaçýyormuþ gibi saldýrdý. Bir altyapý oluþturulmadan krediler verildi, bu da fiyatlarý yükseltti. Þimdi fiyatlar yüzde 100 þiþti, balon oldu. Bazý vilayetlerde bunun da üzerine çýktý. Krediler düþmeli # Mortgage sisteminin yansýmasý nasýl olur? Mortgage, tek haneli enflasyonda yaþar. Kredi faizlerinin düþmesi lazým. Mortgage’in ilk uygulanmaya baþlandýðý ABD’de, 1980 yýlýnda reel faizler 2 iken, 1 puan arttý ve finans kuruluþlarý zora girdi. Bu sebeple istikrar önemli, Türkiye’de Mortgage tek haneli enflasyonda yaþar. Aksi halde yaþama þansý yoktur. Mortgage’in yaþayabilmesi için banka faizlerinin de mutlaka 0.50-0.56 aralýðýna düþmesi lazým. Hazýrlanan yasa tasarýsýnda benim gördüðüm eksikliklerden biri, ikinci elde yüzde 15 stopaj getirmesi. Bu sistemin iþlediði yerlerde stopaj bu kadar aðýr deðildir; 5-6 oranýndadýr. Ýngiltere’de kendin oturacaksan yýllýk yüzde 4.5’tir. Türkiye’de þu an 14. 44’le veriliyor; uçan daire sanki. Ýkinci el piyasanýn hareket kazanabilmesi için Mortgage’de bu stopajýn böyle çýkarýlmamasý lazým. Burada müteahhide iþ düþüyor; kâr oranýný fazla koymasýn. Emlakçýya iþ düþüyor; müþteriyi iyi yönlendirsin. Bankalara, finans kuruluþlarýna iþ düþüyor; kredi faizlerini aþaðý çeksin, uzun vadeli açsýn ki herkes ev sahibi olsun. ‘Konut faciasý’ yaþanabilir # Krediyle ev alacak vatandaþ nasýl davranmalý? Vatandaþýn burada seçici olmasý lazým. Tavsiyem þu: Deðiþken faize girmesinler. Eðer enflasyon çýkarsa, deðiþken faizde tüketici zarar görür. Sabit faizle alsýnlar, önlerini görsünler. Ayaklarýný yorganlarýna göre uzatsýnlar. 1.5 milyar lira maaþ alýyor, gitmiþ bir çýrpýda 125 milyar liralýk ev almýþ ve aylýk 1.5 milyara yakýn para ödeyecekse altýndan kalkamaz. Eðer bu sistemin dýþýnda, farklý bir sisteme girerlerse, 2 veya 3 yýl sonra banker faciasý gibi ‘konut ve araba kredisi’ facialarý yaþanabilir. Zaten son 2-3 yýl içinde verilen kredilerin yüzde 10’u dönmemeye baþladý, þimdiden sinyaller geliyor. Olayýn sosyal boyutu var. Görüþülecek düzenlemeye göre, iki defa taksidi ödeyemeyen kiþinin taþýnmasýna finans kuruluþu el koyuyor. Zaten 4-0 yenik baþladýn, evi yüzde 100 pahalýya aldýn; banka satýlýða çýkarttýðý takdirde yarý fiyatýna satmýþ olacak, çok büyük zarara gireceksiniz. Bu sebeple “aman dikkat” diyorum. Bankalar da kendisini güvenceye alýrken, karþýsýndaki tüketiciyi de güvene almasý lazým. Ýki defa temerrüde düþene ‘Hadi, ben senin evini satýyorum’ demek çok sert bir önlemdir. Yasada bunu kolaylaþtýrýcý maddeler olmasý lazým. Bankadan kredi alan vatandaþýn mutlaka bir hukuk müþavirine, avukata veya bir bilene sözleþmeyi okutmasý ve ondan sonra imzalamasý lazým. # Önümüzdeki dönemde fiyatlarýn düþüþü söz konusu olabilir mi, bu konudaki öneriniz nedir? Mortgage geldiði zaman fiyatlar düþecek diye birþey yok. Düzenlemenin çýkýþý zaten haziran-temmuz dönemini bulabilir. O zaman fiyatlar yükselebilir de. Çünkü birden bire yine akýn olacaktýr. Þu an emlak durgunluk dönemini yaþamaktadýr. Alýþveriþ yüzde 50 oranýnda durdu ama fiyatlarda belirli bir düþüþ yok, beklemeye girdiler. Dolayýsýyla vatandaþýn ister Mortgage geldikten sonra, isterse þimdi çok dikkatli davranmasý lazým. Bir elbise alýrsýn yanýlabilirsin, herhangi küçük bir þey alýp yanýlabilirsin; ama en aþaðý 50 milyar liralýk bir gayrýmenkulde yanýlmaman lazým. Aðýr fatura ödememek için herkesin çok dikkatli olmak gerekli. Burada belediyelere de iþ düþüyor. Yeni arsalar üretip, imara açmalarý lazým; fiyatlar o zaman düþer. Mesela þimdi satýlýk 50 bin tane konut varsa, 500 bin kiþi kredi kullanmýþ. Talepten dolayý fiyatlar yükseldi. Normalde Türkiye’de 6 milyon konut açýðý var. Mevcut konutlarýn da yüzde 60’ý saðlýksýz, yüzde 30’u kaçaktýr. Arabesk bir yapýlaþma oluþtu. Ben 1984’te Ayvalýk-Sarýmsaklý’da belediye baþkanlýðý yaptýðým dönemde hiç kimseye ruhsat vermedim. Tarihinde ilk defa kimseye ruhsat vermeyen belediye baþkanýyým. # Konut fiyatlarýnýn yükselmesinde emlakçýlarýn payý var mý? hayýr, emlak müþavirlerinin artýþta hiçbir günahý yoktur. Genelde ev sahipleri 100 milyarlýk eve 110 ister, 120 ister. Emlakçýlarýn yüzde 90’ý, deðerinin üstündeki malý pazarlamaz. # Dünyada durum nasýl? Gerek Avrupa’da gerek ABD’de sistem oturmuþ. Bizde yeni baþlýyor. Bireysel krediler ayak sesleriydi ancak fazla ses çýkardý. Þimdi adýmý göreceðiz. O yüzden dikkatli olmak lazým. Kiralar aþýrý deðil # Kiralar son dönemde hýzla arttý. Hatta Baþbakan da bundan duyduðu rahatsýzlýðýný dile getirdi. Enflasyon düþtüðü halde kiralar niye yükseldi? Bu, hiçbir þekilde doðru deðil. Mesela Çankaya’da Atakule’nin yanýnda 300 milyarlýk bir evin getirisi aylýk 700 ile 850 milyon arasýdýr. 300 ile 400 milyar lira ödenmiþ bir evin kirasý 1-1.5 milyar arasýdýr. Þimdi ekonomiyi artýk herkes biliyor. Bu para bir ayda borsada ne getirir, repoda ne getirir, bono da ne getirir? Artýk kârlý bir yatýrým olmaktan çýkmýþtýr gayrimenkul. 150-250 milyar arasý bir ev 650-750 milyon kira getiriyorsa, kiralarýn aþýrýlýðýný hiçbir þekilde kabul etmiyorum. 1994’ten önce aðzýný dolduran dolar istiyordu. Eskiden evsahibi kiracýsýný seçiyordu, þimdi kiracýlar evsahibini seçiyor. Makyaj satýn almayýn # Ýnsanlar satýn alacaðý ya da kiralayacaðý eve nasýl bakmalý? Önce komþusuna bakacak; yan dairedeki, karþýdaki komþu kim? Belki belalýlar oturuyordur, geliþi güzel insanlar kalýyordur; ama heyhat ki insanlarýn yüzde 90’ý makyaj satýn alýyor. Önce mutfaða bakarlar, boyasýna, döþemesine, seramiðine þöyle bir göz atarlar. Çýkýp garajý var mý, yeþil alaný var mý hiç soran olmuyor. Eðer vatandaþ evi satýn alacaksa, projeyi getirtip bilen birine inceletecek. Türkiye deprem bölgesidir, evin saðlamlýðýna bakacak. Apartmanýnda iþyeri istemiyorsa, tapu dairesine gidip “mesken dýþýnda suret-i katiyyede kullanýlamaz” ibaresi var mý onu inceleyecek. Eðer bu ibare varsa, o binaya iþyeri girmeyecektir. Çünkü bir binaya 2 iþyeri girdiði zaman, o bina tamamen iþyeri oluyor, bu sefer konut olarak kullananlar zorlanýyor. Ýyi bir gayrimenkul, 3 unsuru biradada taþýrsa dört dörtlüktür. Alacaðýn mülkü kendinden sonra çoluðuna çocuðuna miras býrakabiliyor musun? Kazancýn oluyor mu? Ýstediðin zaman satabiliyor musun? 1.5 trilyon dolarlýk sektör # Bu noktada emlakçýya da rol düþüyor. Ancak birçok insan ‘acaba kazýk yer miyim’ diye binbir düþünceyle emlakçýlara gidiyor... Ýnsanlar doktora giderken ‘kazýk yer miyim’ demiyor. Bu iþi bilenler emlak müþavirleridir. O yüzden emlak müþavirleriyle çalýþmakta yarar vardýr. Her emlakçý arkadaþým da en az benim kadar dürüsttür. Buradan hükümet yetkililerine sesleniyorum; Türkiye’nin en büyük sektörlerinden olan inþaat sektörünün çarkýný döndüren emlakçýlarýn bir kanunu yoktur. Bu iþ bir sekreter, telefon iþi deðildir. Türkiye’de genel olarak sadece 20 vilayette aylýk 10-15 milyar Dolar’lýk bir sirkülasyon söz konusu. Bu büyük bir rakam. Þu an dünyada 62 ülkede yýllýk bazda 1.5 trilyon Dolarlýk bir sektör gayrimenkul. Türkiye’de inþaat sektörü, lokomotiftir ve bin 110 kaleme hükmeden bir sektördür. Bu nedenle sektörün disipline edilebilmesi için kanun çýkarýlmasý gerekir. Herkes emlakçý olmamalýdýr. Bir emlakçýnýn, tüccarlýðý, finans bilgisi olmalý, gerektiðinde psikolog gibi davranabilmelidir. Benim anayasam “DÇD”; ‘Dürüstlük’, ‘Çalýþmak’, ‘Disiplin’dir. Genç meslektaþlarýma da bunu öneririm. # Bu iþi yaparken elbette baþýnýza ilginç olaylar da geliyordur. Nelerle karþýlaþýyorsunuz? Ben, “Satýlýk Dünya” ve “Bankayý Portakal Gibi Sattým” adlý kitaplarýmda karþýlaþtýðým birçok ilginç olayý anlattým. Mesela size ‘güncü’ kadýnlardan bahsedeyim. Arýyor yaþlý bir teyze “Yavrum, bir ilanýnýzý okudum; Çankaya-And Sokak’ta daireniz varmýþ. O daire, tam amcanýzýn istediði gibi. Gidip þunu bir görelim, arabanýz var mý?” diye soruyor. Adresi veriyor, gidip aldýrýyorum. Daha apartmana girmeden “Aman, ben bunu aldým gitti” diyor. “Teyzeciðim bir içini gör!” diyoruz, “Yok yok, tam amcanýzýn istediði gibi” diyor. “Peki, hadi evinize götürelim” diyoruz, “Yok yavrum, hava güzel, ben þurada biraz dolaþýyým” diyor. Ben çevreciyim, gezecek olsa kýzmayacaðým. And Sokak’ýn yanýndaki Çoban Yýldýzý Sokak’ta kadýnýn günü var. Oraya taþýtýyor kendisini, akþam da oturduðu yerdeki bir baþka emlakçýyý arayýp geri gidiyor. Katlanýyoruz bu tip þeylere.