Konut Kredisi ile Gayrimenkul Sertifikası Alınabilecek mi?

Değişken gayrimenkul fiyatları ya da kredi faiz artışlarından etkilenmeden, tüketicilerin gayrimenkul sahibi olabilmelerine imkan sağlamak üzere ilk kez üç yıl önce uygulamaya alınan Gayrimenkul Sertifikası sistemi; ihraçcılarına sermaye piyasası aracılığıyla finansman seçeneği sunan bir imkan ve aynı zamanda tasarruflarını sermaye piyasasında değerlendirmek isteyen yatırımcılar için de alternatif bir ürün niteliğinde yeni bir finansal yatırım aracı olarak gösterilmekteydi.

Uygulamanın başlangıcından bu yana gelinen üç senenin sonunda, ilk kez hayata geçirilen bu modelin sektöre olan katkılarını değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gayrimenkul finansmanı araçları içinde ihraççı ve yatırımcı için önemli bir araç ve uzun yıllar sonra Park Mavera 3 konut projesi için yapılan ihraç ile tekrar gündeme geldiğini belirterek; “Park Mavera 3’de ihraç sırasında ortalama bir konut için birim metrekare değerleri ilgili tarihteki değerleme raporuna göre yaklaşık 3.500 TL/m2 – 6.500 TL/m2 arasında şerefiyelerine göre değişen değerlerde belirlenmişti. Aradan geçen 3 yılda sözkonusu konut projesinde satış birim fiyatları istenen rakamlar 7.000 TL/m2 -7.500 TL/m2 seviyelerine gelmiştir. İhraç döneminde hisse başına değer 42,50 TL olarak belirlenmiş iken son işlem tarihinde bu değer 54.25 TL seviyelerinde gerçekleşti” dedi.

Gayrimenkul projesi finansmanı aracı olarak önemli bir alternatif enstrüman olan gayrimenkul sertifikası ihracının bir miktar finansal okuryazarlığı gerektirdiğine dikkat çeken Makbule Yönel Maya; “Bugüne kadar ülkemizde çok sınırlı sayıda projede bir finansman ve yatırım aracı olarak kullanılan bu enstrümanın özellikle bireysel yatırımcı tarafında bir konutun tamamı için elinde yeterli peşinatı bulunmaması halinde, sertifika bazında zaman içinde biriktirmek yoluyla edinimde ve daha kolay likidistasyona dönmede, avantajları ile karşımıza çıkıyor” şeklinde konuştu.

Gayrimenkul Sertifikası uygulamasının barınma ihtiyacı ve yatırım beklentilerinin karşılanması noktasında önemli alternatif bir model olduğunun önemine dikkat çeken İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen ise

“Bu model doğrudan mülk sahibi olunmadan da projeye ortak olma ve proje kazancından getiri elde edilmesi hususunda kazanımlar sunmaktadır. Yasal ilk düzenlemesi 1995 senesinde yapılmış olup, bundan sonraki ilk ihraç 1996 senesinde Türkiye Emlak Bankası tarafından İstanbul Ataşehir Konut Projesi’nin finansmanı için kullanılmıştır. Kronolojik olarak devam eden süreçte, sertifikanın halka arzı da dikkate alındığında, 2017 yılı Nisan ayı içinde TOKİ Park Mavera 3 projesinin finansmanı açısından gayrimenkul sertifikası ihracını gerçekleştirmiştir. 3 Yıllık vadeye sahip sertifikanın halka arzı 42,5 TL’den gerçekleşmiş olup, valör tarihinde 54,25 TL’den işlem görmüştür. İhraççı kurum olan TOKİ açısından sürece yaklaşıldığında, ihraç gününde 3.370.410 adet sertifika halka arzından kaynaklı 143 milyon TL tutarında bir nakit girişinin sağlanması ve bu fonun sadece ilgili projenin finansmanı açısından projenin ilerleme aşamasına bağlı olarak kullanılması son derece önemlidir” dedi. Bu durumun aynı zamanda ilgili projeden mülk sahibi olan gerçek ya da tüzel kişiler açısından da projenin tamamlanması noktasında güven tesis edilmesine imkan sağladığını belirten Ali Hepşen; “Proje geliştiricisi kurumlar açısından finansman maliyetine katlanılmaksızın sermaye piyasası üzerinden yüksek ölçekte fon yaratılmasının değerli olduğunu düşünüyorum” açıklamasında bulundu.

İlk Gayrimenkul Sertifikası, gelir paylaşımı usulüyle TOKİ – Makro ortaklığında İstanbul’un markalı konut üssü haline gelen Başakşehir’de yapımı devam eden Park Mavera 3 ile halka sunulmuştu.

Gayrimenkul sertifikası ihracındaki temel amacın, gayrimenkul geliştiricilerine organize piyasalar vasıtasıyla alternatif bir finansman aracı sunmak iken münferit olarak gayrimenkul edinmeye yetecek kadar finansal birikimi olmayıp bu sektöre yatırım yapmak arzusunda olanlara ise söz konusu yatırımlara ortak olma imkanı verdiğini dile getiren Makro İnşaat Genel Müdürü Emrah Çağlayan; “TOKİ ile Holdingimiz şirketlerinden Makro İnşaat’ın gelir paylaşımlı ortaklık modeli ile hayata geçirilen Park Mavera 3 Projesi’nde gayrimenkul sertifikasına konu 218 konutun 157 adedi asli edim yani yeterli sayıda sertifika edinenlerin konutlara Borsa üzerinden sahip olması ile kalan 61 adet konut açık artırma yolu ile satışa konu edildi. 59 adedi açık arıtmada kalan 2 adedi de satış ofisinden satılmak suretiyle elde edilen hasılat, tali edime kalan hak sahipleri hesaplarına aktarılmak suretiyle süreç tamamlandı” dedi.

İlk olması sebebiyle süreç içerisinde bazı tecrübeler de edindiklerini dile getiren Emrah Çağlayan; “2017 Eylül ayında devreye giren piyasa yapıcılığının ilk günden itibaren devrede olmasını ve gayrimenkul sertifikalarının konut kredisi ile alınabilmesine imkan sağlanmasını bir sonraki sertifika ihraçları için olmazsa olmaz maddeler olarak ajandamıza not ettik. Ayrıca sermaye piyasalarının tabana yayılması ve ürün çeşitliliğine yaptığı katkı göz önüne alınarak tıpkı hisse senedi gibi işlem görmesine karşın gayrimenkul sertifikalarının vergiye tabi olması ve hisse senetlerinin aksine teminat olarak sayılmamasının yapılacak düzenlemeler ile değiştirilmesi gerektiğini düşünüyoruz. Gayrimenkul sektörünün durgunluk dönemine yeni girdiği bir dönemde ihraç ettiğimiz gayrimenkul sertifikası gayrimenkul geliştiricisi olarak bizlere gerek kurumsal gerek bireysel birçok yeni müşteri kazandırdı. Projenin geliştirildiği Başakşehir bir yana, İstanbul’u hiç görmemiş insanların projemize ortak olmasını, 42,5 TL ile proje karından pay almasını sağladı. İlk sertifikayı ihraç öncesi zor bir hazırlık süreci geçirdik fakat bundan sonra yapılacak ihraçlar için altyapıyı oluşturmuş olduk, yeni dönemde birden çok sertifika ihracının olmasını ve hem geliştirici hem yatırımcıyı bir araya getiren bu ortaklık modelinin yaygınlaşmasını dilerim” ifadesinde bulundu.