Konutta Arz Talep Dengesizliği Var

KONUTDER Başkanı Ömer Faruk Çelik: "İlk çeyrekte inşaat sektörü geçen senelerdeki hızını kaybetmiş olsa da büyümesine devam edebildi"

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ömer Faruk Çelik, sektörün ilk çeyrekte geçen senelerdeki hızını kaybetmiş olsa da büyümesine devam ettiğini belirterek, "İkinci çeyrekte de benzer şekilde yüzde 3 ile 5 arasında bir büyüme beklentimizi sürdürüyoruz" dedi.

Çelik, konut sektöründe arz tarafında bir durgunluk olduğunu söylemenin mümkün olmadığını, satışa bakıldığında da alıcıların satıcılar kadar istekli olmadığını, birbiri ardına satışa çıkan projelerden bir bölümünde yeterli ilginin oluşmadığını anlattı. Yılın ikinci çeyreğinde ilk çeyreğe paralel bir seyir beklediklerini, ilk çeyrekte inşaat sektörünün geçen senelerdeki hızını kaybetmiş olsa da büyümesine devam edebildiğini belirten Çelik, ikinci çeyrekte de benzer şekilde yüzde 3 ile yüzde 5 arasında bir büyüme beklentilerini koruduklarını dile getirdi.

İlk üç aylık satış verilerine göre tapuda el değiştiren konut sayısının İstanbul'da yaklaşık 21 bin ve Türkiye genelinde 96 bin adet olduğunu kaydeden Çelik, "Bu rakamlar aslında konut satışlarının bir önceki yıla göre İstanbul'da yüzde 11 ve Türkiye genelinde yüzde 6 yükseldiğine işaret ediyor" dedi.

Ancak verilerin proje aşamasında yapılan satışları yansıtmadığının göz ardı edilmemesi gerektiğini ifade eden Çelik, projeden satılan bir evin ancak iki sene sonra inşaatı tamamlanıp kat mülkiyeti tapusu çıktığında tapuda alıcısına teslim edildiğini ve ancak o zaman konut satış istatistiklerine yansıdığını anımsattı.

Çelik, "Dolayısıyla projeden yapılan satışlarda ortaya çıkan bir durgunluğun istatistiklere iki yıl sonra yansıyacağını unutmamak gerekir" dedi.

Firmalar Devlet Müteahhidi Konumuna Gelecek

Kentsel dönüşüm ve mütekabiliyet çalışmasının piyasada henüz gözle görülür bir etki oluşturmadığına dikkati çeken Çelik, her iki konuda da etkilerin daha çok orta ve uzun vadede ortaya çıkmasını beklediklerini belirtti. Çelik, bu iki unsurun fiyatlar üzerindeki etkisinin de farklı olacağını söyledi. Mütekabiliyet ile bugüne kadar Türkiye'de konut satın alamayan bazı ülke vatandaşlarının talebinin konut fiyatlarını artırıcı bir etki yapabileceğini ifade eden Çelik, "Diğer yandan kentsel dönüşüm ise şehrin merkezi bölgelerinde yıkılacak yapılardan meydana gelecek boş arsalarda yeni projeler geliştirilmesini sağlayacak. Bu yönüyle kentsel dönüşüm aslında nitelikli konut arzını artırarak, konut fiyatlarındaki artış üzerinde bir baskı oluşturacak" görüşünü dile getirdi.

Kentsel Dönüşüm Kanunu'nun stratejik planlamasında problemler göründüğünü ifade eden Çelik, şöyle devam etti: "Bugün itibariyle konut üretimi, potansiyel deprem tehdidi ve kentsel dönüşüm planlarıyla ülkemizin en önemli gündem maddelerinden biri haline geldi. Ülkemizdeki kentsel dönüşüm ihtiyacı değerlendirildiğinde, toplam 7 milyon adet konutun yenilenmesi gerektiği ve bu dönüşümün 20 yıl gibi çok uzun bir zamana yayılması halinde dahi, her yıl sadece kentsel dönüşüm amaçlı 350 bin adet konutun yeniden inşa edilmesi ihtiyacı ortaya çıkıyor. 

Bu üretimin yapılabilmesi için her yıl yaklaşık 42 milyar lira tutarında bir inşaat maliyetinin finanse edilmesi gerekecek. Oysa sektörün en büyüğü TOKİ'nin son 10 yılda yaptığı konut sayısı 500 bin ki, bu yılda 50 bin konut eder. Kanunun özel sektörü rahatsız eden bir ayağı daha var. Kentsel dönüşüm alanlarını TOKİ, Büyükşehir Belediyesi ve Bakanlık belirliyor, tahliye yetkisi de onlarda. Dolayısıyla onların çözemediği hiçbir yerde özel sektör var olamıyor. Böyle olunca da firmalar, devlet müteahhidi konumuna gelecek."

Mütekabiliyet Yasası'nda Türkiye'den gayrimenkul edinecek olan yabancıların oturma ve çalışma izinlerine yönelik bir düzenlemenin yer almadığına dikkati çeken Çelik, yasadaki bu belirsizliğin ortadan kalkması durumunda özellikle Körfez ülkelerinden ve Kuzey Afrika'nın varlıklı kesimlerinden Türkiye'ye talep olacağını söyledi. İstanbul'un yeni konuta ihtiyaç duyduğunu ve bu durumun devam edeceğini aktaran Çelik, "İstanbul'da genel bir arz fazlası olduğunu söylemek mümkün değil. Ama münferit olarak bakıldığında bazı projelerde tamamlanmış ama satılmamış boş duran konutlar olduğu da bir gerçek" dedi.

50 Kilometre Uzakta Lüks Konut

İstanbul'da üretilen konutların çok azının lüks sınıfına girdiğini vurgulayan Çelik, ulaşımın bu kadar zor olduğu bir şehirde bir konutu lüks yapan en önemli faktörün lokasyon olduğunu belirterek, "Bunun dışında peyzajına, havuzuna bakıp da şehir merkezine 40-50 kilometre mesafede yer alan konutları lüks olarak sınıflandırmak doğru değil" dedi. Konut kredisi faiz oranlarındaki düşüş beklentisinin konut satışlarını da olumlu etkilediğini dile getiren Çelik, faizlerin düşmesinin alım gücünün artmasına, dolayısıyla talebin ve konut fiyatlarının yükselmesine neden olduğuna dikkati çekti.

Çelik, "Eğer önümüzdeki dönemde faizler düşecek ve konut fiyatları artacaksa, bugünden konut almakta fayda var. Bugün nispeten yüksek bir faiz oranından konut kredisi kullanarak konut sahibi olan bir alıcı, yarın faizlerin düşmesi durumunda hem kredisini yeniden yapılandırarak azalan faiz oranlarından faydalanıyor hem de diğer alıcılar piyasaya gelip fiyatları artırmadan evini almış oluyor" yorumunu yaptı.

Konut satışlarında gelecek dönemde en belirleyici etkenin KDV oranlarındaki düzenleme olacağını vurgulayan Çelik, "Mevcut uygulamaya göre 150 metre kareyi geçmeyen konutların tesliminde yüzde 1 KDV ödeniyor. Ancak mevcut düzenlemenin değiştirilmesi ve KDV oranının yüzde 18'e yükseltilmesi halinde, ilave gelecek yüzde 17 oranındaki KDV yükü, hayatları boyunca yaptıkları en büyük yatırımı karşılamaya çalışan pek çok aileyi olumsuz etkileyecek. Bu durumda bugün itibariyle yaklaşık 1 milyon adede yakın konut stoku olan ülkemizde yeni projelerin önü kesilecek" diye konuştu.

Çelik, ikinci el satışlarda geçen yıla göre negatif bir durum olmadığını, makul fiyat talep edildiği sürece konutların hızlı bir şekilde elden çıkarılabildiğini de sözlerine ekledi.