Konut Kredilerinin En Önemli Kaynağı Dış Krediler

Hürriyet yazarı Uğur Gürses, 2015'ten bu yana enflasyondan arındırılmış rakamlarla konut fiyatlarının gerilediğini yazdı. Gürses yazısında şu konulara yer verdi:

Mayıs 2015’te İstanbul’daki konut fiyat artışı yıllık yüzde 29’a ulaştığında rekor bir artış da tescillenmişti.
 Enflasyondan arındırıldığında, yani reel olarak yüzde 19.7’lik bir artışa karşılık geliyordu. İşte o tarihten bu yana, konut fiyat endeksindeki artış ivme kaybediyor; Temmuz 2016’dan bu yana ise biraz daha keskinleşti.

Reel Olarak Düşüş Başladı

Geçen hafta Merkez Bankası’nca açıklanan konut fiyat endekslerine bakılırsa; Ağustos 2017’de İstanbul’da son bir yıllık konut fiyat artışı yüzde 7.1 iken, yüzde 10’un üzerindeki bir enflasyondan arındırıldığında, fiyatların yüzde 3.3 reel gerilediği görülüyor. Yeni olmayan konutlarda ise bu reel düşüşün yüzde 4.9’a vurduğu görülüyor. Nisan ayında başlayan reel düşüş derinleşiyor. İstanbul’un, konut satışlarında Türkiye’nin yaklaşık 6’da biri olduğu dikkate alınırsa alarm verici olduğu açık.

Şundan “alarm verici”; hane halkı gelecekle ilgili kararlarında, kişisel geliri kadar varlıklarındaki değer değişimlerini de dikkate alır. Kira değerlerindeki düşüşü şimdi konut fiyat artışlarının yavaşlaması izliyor. Bunun da hane halkının geleceğe dönük harcama eğiliminde olumsuz etkisi olası.Konut fiyatlarının reel olarak düştüğü diğer il gruplarının Güneydoğu ve Orta Anadolu kentleri olduğu görülürken, reel olarak artış azalsa da en yüksek oranda koruyan illerin başında İzmir geliyor. İzmir’i Karadeniz kent grubu ile çoğunlukla diğer Ege illeri izliyor.

Bu ivme kaybının, reel fiyat düşüşünün ana ekseninde ekonomik koşullar geliyor. Özellikle 15 Temmuz sonrasında finansman koşullarının daralması bunda etkili oluyor.

İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, Suriyeli sığınmacıların çeşitli illere dağılışı ve sonrasında bir bölümünün Avrupa’ya gidişleri gibi demografik hareketlerin orta vadede etkili olduğunu, yakın geçmişte çeşitli altyapı projelerinin etkisiyle çok fazla prim sağlayan İstanbul’da o primin geri verilmeye başlandığına işaret ediyor. Konut fiyatlarının en çok ivme aldığı alan finansman kanalı konut kredileri bu piyasaya kaynak taşıyor. Konut kredilerinin de en önemli kaynağı dış krediler.

Türkiye’de 2005’ten itibaren konut kredipazarına canlanmayı getiren de, AB hikayesi ve buna bağlı 7-10 yıllık ‘swap’ (Döviz-TL takası) işlemleriyle Türkiye’deki bankaların ucuz TL olanaklarına kavuşmalarıydı.

Finansal Koşullar Sıkılaşıyor AB Musluğu Kesiyor

Finansal koşulların sıkılaşmasına bir etki de, politik gündemden geliyor. Almanya ile kriz ortaya çıktığında, asıl riskin Almanya’nın tutumunu Avrupa Komisyonu’na taşıması ve yatırımlara kaynak sağlayan Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD) ile Avrupa Yatırım Bankası (EIB) gibi kurumların, fonlarının akışına blokaj koyması olduğunu yazmıştım; gerçekleşiyor.Nitekim geçen hafta Bloomberg’in haberine göre; Almanlar EBRD yönetim kurulunda Türkiye’ye yönelik kredilere karşı oy kullanmaya başlamışlar. Geçen hafta bu haber “durdurdular” biçiminde çarpıtılınca, EBRD bu çarpıtmayı yalanladı.

Ancak çok belirgin biçimde görülüyor ki bir “frene basma” söz konusu. EBRD kaynaklarından, 2015 ve 2016’da yıllık olarak Türkiye’ye yaklaşık 2’şer milyar Euro kredi sağlandığı, bu yıl da hali hazırda 1 milyar Euro’luk kredi sağlandığı, yıl sonunda da bunun 1.5 milyar Euro’yu aşacağı bilgisini aldım. Kimse zaten “durdurmadan” bahsetmiyor. Ama yavaşlama olduğu açık. Öyle görünüyor ki EBRD kaynaklarında önceki yıla göre dörtte bir azalış olacak. Aynı biçimde, son 10 yılda her yıl 2 milyar Euro kredi sağlayan EIB’de olduğu gibi; Başvurduğum EIB kaynakları da, bu yıl hali hazırda 507 milyon Euro finansman sağladıklarını, yıl sonunu görememekle birlikte belirgin biçimde önceki yılların altında kalacağını belirtiyorlar. Burada ise dörtte bir azalış olacak demektir.