Konut Kiralamak mı Satın Almak mı Daha Karlı
Konut kredisi faiz oranları düşse, vadeler 10 yıla uzasa bile konut sahibi eve erişemiyor.
Konut almak kiralamaktan daha karlı iken günümüzde konut kiralamak satın almaktan daha karlı. Gelişen piyasalar Konut araştırması şirketi REIDIN’den alınan fiyat/Kira oranına göre 2009′da konut satın almak finansal açıdan daha mantıklıyken, bu trend tersine dönmeye başladı.
Konutların fiyatlanmasında kullanılan Fiyat/Kira yöntemi, kira getirisine bakılarak, evlerin pahalı ya da ucuz olduğuna karar vermektir. Hisse senetleri fiyatının hesaplanmasında temettüden yararlanılmasına benzeyen bu yöntem de ev fiyatının, son ayın kirasının on iki katına, başka bir deyişle yıllık yaklaşık kira gelirine bölünmesiyle fiyat/kira oranı elde ediliyor.
Fyat/Kira Oranı 15′den Küçükse Ev Almak Karlı
Dünyada konut yatırımında genel kabullenmelere göre fiyat/kira oranı 15′den küçükse evi satın almak finansal açıdan daha mantıklı. Eğer fiyat/kira oranı 16-20 arasında ise evi kiralamak daha tercih edilebilir hale geliyor. Oran 20′den büyük ise evi kiralamak finansal olarak daha avantajlı oluyor.
Temmuz 2013′te fiyat/kira endeksi 17′i geçen İstanbul’da artık evi kiralamak, satın almaya göre daha çekici bir seçenek olmaya başladı. REIDIN verilerine göre İstanbul’da konutların metrekare fiyatı ortalama 939,30 dolar iken, kira ise 4,60 dolar oldu. 2007′den bu yana konut almak için en mantıklı zaman ise yaşanan küresel krizle ev fiyatlarının düştüğü 2009 Mayıs ayındaydı. Bu dönemde fiyat/kira oranı 14,79 olmuştu.
Sur Yapı’nın yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas’a göre projelerde fiyat kira oranı dengesinin değişiminde çok sayıda konut arzı olması etkili oldu. Arzın fazla olmasıyla birlikte konutu oturmak için almak isteyenlerin bir kısmının buna erişemediğine dikkat çeken Elmas, “Konut kredisi faiz oranları düşse, vadeler 10 yıla uzasa bile konut sahibi eve erişemiyor. Erişebilen de yatırım için alıyor ve kiraya veriyor. Bundan dolayı piyasada ciddi anlamda bir kiralık stoku var. Bu stok kiraların düşmesine neden oluyor. Satılık ev stoku ise kiralık kadar çok değil” dedi.
Wall Street Journal’a konuşan ve Türkiye’de konut kredisi ile ev almanın mantıklı olduğunu, yüzde 25 kredi yani kaldıraç kullananların oranının büyük olduğunu ifade eden Elmas şöyle devam etti: “Siz eğer öz kaynağınızla bir daire satın alıyorsanız ve o daire 17 senede geri dönüyorsa karlı değildir. Ama dünya standartlarındadır. Dünyada daha da uzun olduğu yerler de var. Bizim sistem şu anda kendi parasıyla çalışmıyor. Yüzde 20-25 peşinat verip 10 yıl kredi alıyorlar. Yüzde 25 öz kaynak koyunca kira, taksitin ne kadarını ödüyor ona bakmak lazım.”
Fiyat/Kira oranının artması ya ev fiyatının kiraya göre aşırı artması, yada kira fiyatlarının ev fiyatına göre aşırı düşmesinin bir sonucu oluyor. Her iki durumda da kiralamak finansal açıdan daha mantıklı oluyor.
ABD'de Fiyat/Kira Oranı Aşırı Yüksek
ABD’de ve Dubai’de konut balonu patlamadan önce artan ev fiyatlarıyla fiyat/kira oranı aşırı yüksek seviyelere çıktı. ABD genelinde Çalışma Bakanlığı verilerine göre fiyat/kira oranı 2006′da 27′ye yaklaştı. Ancak Mortgage kriziyle birlikte oran da sert bir düşüş yaşadı.
Reidin verilerine göre ABD’de fiyat/kira oranı hala kriz öncesi seviyelerinden çok uzakta. 2007 yılına göre oran yüzde 25 düşük seyrediyor. Dubai’de ise 2009 görülen dibe göre toparlanma yaşanmaya başladı. Dubai’de fiyat/kira oranı 2009 Şubat’ına göre yüzde 20 toparlanmış durumda.
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Doç. Dr. Ali Hepşen’e göre Türkiye’de kira getirisine göre ev fiyatlarındaki değerlenme diğer ülkelere göre makul ölçülerde oldu. “Örneğin Türkiye’de kira getirisine kıyasla değerlenme bence makul olan yüzde 10 civarında. Ev Fiyatları artmış ama kiralar da yükselmiş. Artış Dubai’de yüzde 20′ye yakın” diyen Hepşen ABD’nin de Mortgage (konut kredisi) krizinin etkisini hala telafi edemediğini belirtti.
“ABD’de ise fiyatlar hala ucuz aslında. Kriz öncesi değil de kriz dönemi fiyatlarının biraz üzerinde bugünkü değerler. ABD’yi kriz fena çarpmış desek doğru olur.”