Konut Fiyatları, Faiz Oranları ve Kriz

Dünya.com Yazarlarından Gündüz Fındıkçıoğlu bu haftaki yazısında kriz, konut, finans ile iligili son durumları değerlendirdi. Fındıkçıoğlu bu yazısında şu konulara değindi; Sermaye birikiminin büyüklüğü, yani yatırılan kapital, kapitalizm dediğimiz sistemin İngiltere’de doğuşunda belki de o kadar fazla rol oynamamıştı.

Büyük miktarda ve ölçekte yoğunlaşmış fiziki ve mali sermayenin teknoloji geliştiren yatırımların –tamamen olmasa da genelde- ön koşulu olması nispeten yeni bir olgu sayılmalıdır. Sanayi devrimi muhtemelen küçük sermayelerle başlamıştı. Ancak durum aradan geçen yaklaşık 250 yılda elbette değişti. “Aydınlanmış ekonominin” merkezi rolü sabit kaldı ve önemi hızla arttı. ‘Ekonomide Aydınlanmanın rolü’ sabit kaldı ancak daha fazla “aydınlanmış ekonomi” için gereken fonların artık oldukça büyük, hatta devlet destekli fonlar olduğunu görmeliyiz. Elbette modern ve optimale yakın bir eğitim sisteminin varlığını veri alarak.

Kapital (sermaye) denince de akla fiziki ve yıpranabilir makine-teçhizat geliyor. Bugün bile kapitalizm dendiğinde sanayi ve özellikle imalat sanayisi akla geliyorsa bu bir ölçüde geçmişin kültürel mirasından dolayıdır. Oysa en azından şu var ki bütün gelişmiş ülkelerde hizmet sektörü ve finans öne çıkalı on yıllar oldu. İleri merkezlerde yaratılan büyük teknolojik ilerlemelerin imalat sanayisinin geleneksel kollarında biriktiğini iddia etmek de artık kolay değil. Örneğin Piketty bize eski üretim fonksiyonundaki arazi (land) yerine gayrı menkulun (real estate) geçtiğini belgelemişti. Bu böyle ama kapitalizm deyince hala ‘eyvah konut sektörü yavaşlıyor’ veya ‘hizmetler sektörü geri kalıyor’ demiyoruz. İlk baktığımız daima imalat sanayisi ve makine-teçhizat oluyor.

Konunun Önemini Tam Olarak Anlamamış Olabilir miyiz?

Oysa ki çok değil 10 sene önce konut sektörünün finansmanı odaklı bir global kriz çıktı. ABD’de 1945 sonrası 10 krizin çıkış nedenleri 8’i konut ve konut bağlantılı nedenler olduğu halde, hatta sadece ABD değil örneğin İspanya 2008 sonrası tipik bir aşırı konut arzı dengesizliği –yapıldığı yerde çürüyen, satılamayan yeni konutlar- yaşadığı halde konunun önemini tam olarak anlamamış olabilir miyiz? Üstelik yeni GSYH inşaat sektörünün sabit sermaye oluşumunu eskisine göre çok yüksek ölçtüğü ve 2017 yılının ilk üç çeyrek büyümesinde sabit sermaye yatırımlarının büyümeye ‘katkısı’ dediğimiz şey tamamen inşaat yatırımlarından kaynaklandığı halde…

Hatırlatmak için Case-Shiller endeksinin grafiğini ekledim. ABD’de konut fiyatlarının çöktüğü yer 2007-2009 Krizi. Bugün ABD krizden çıktın derken önemli bir gösterge olarak bu endeksin son halini de göz önünde bulunduruyoruz. On yıl önce konuttan başladı, konutta sonlanır demiştik. Genel bir kanıydı. İş çevrimi veya döngü krizin bir numaralı kaynağında (locus classicus) kriz öncesine dönüş gerçekleştiği zaman tamamlanmış olur. Kaç sene sürdü?

Konut Fiyat Endekslerinde Gözle Görünür Düşüş Var

Yerel konut fiyat endekslerinde gözle görünür bir düşüş yaşanıyor. Konut satışlarında –özellikle ipotekli konut satışları- da paralel bir seyir var. Son haftanın verisinde konut kredisi faiz oranı yüzde 14,64 olarak görünüyor. Konut kredileri elbette Amerikan mortgage’i gibi 30 yıllık değil ancak vadeler yerel ölçekte bakınca uzun süredir yüksek. Bu nedenle hem kredi verenler hem kredi talep edenler açısından faize hassas. Bu çift taraflı hassasiyet nedeniyledir ki bu tür uzun vadeli ve tamamının kısa vadeli mevduatla fonlanması çok zor olan kredi türlerinde faizin düşmesini sağlamak kolay değil. Özel bankalarda kredi artış hızının mevduat artış hızına yapışmaya başlaması varlık yaratmak için çekirdek olmayan (dış kaynak) yükümlülüklerin artırılmasının yavaşlaması veya maliyetinin artması nedeniyle tercih edilmemesi anlamına gelir ki global kredi döngüsü/Fed ve ECB faizlerinde beklenti/bilanço küçülmesinin faiz artışına denk etkisinin gelişmekte olan piyasalara kaynak girişini seçici hale getirmesi beklentilerine paralel olarak tahmin edilen (anticipated) bir gelişmedir. Nitekim özel mevduat ve yabancı sermayeli bankalarda konut kredisi verme iştahının yüksek olmadığı kredi artış hızlarına bakarak görülebiliyor. Arz fazlasının fiyatların iyice bel vermesi yoluyla temizlenmesi hem uzun zaman alır hem refah kaybına yol açar hem de sektörel önceliklerde stratejik kavşak değişikliği sonucuna götürebilir. İki nokta vurgulanabilir: İleri-geri bağlantıları güçlü de olsa tek bir sektöre veya tek bir faktöre aşırı yüklenmek eninde sonunda ‘azalan getiriye’ yol açar. Örneğin teknolojik gelişme sağlamayan ve verimlilik artışı/Batı’yı yakalama (catch-up country) amacına götürmeyen bir tür fiziki sermaye biçimine aşırı yatırım yapmanın sonucu ancak yatırılan sermayenin değersizleşmesi olabilir. Döngü bu şekilde ilerler. Diğer nokta şudur: Konut tüketici açısından da önemlidir çünkü 2005-2015 arası nasıl pozitif bir ‘servet etkisi’ (wealth effect) yarattıysa negatif bir servet etkisine de yol açabilir ve cari genel tüketim eğilimini düşürebilir. Konuyu hafife almamak lazım. Ne yapılabilir? Bu ayrı bir analizin konusu.