Konut Alma Zamanı

Yeni KDV düzenlemesi, ruhsat tarihi nedeniyle mevcut konutlardan muaf tutulunca, yüzde 1 KDV ile satılan konutlar önemli bir avantaj elde etti. 300 bin liralık bir konutta yaklaşık 50 bin liralık vergi farkından muaf olan bu daireler şu anda satışta. Ancak, önümüzdeki dönemde stoklar tükenmeye başlayacak ve yeni ruhsatlı konutlar satışa çıkacak. Bu nedenle, 2013 yılı, ‘tekrarlanmayacak’ bir fırsat sunuyor.

Bahar aylarına girilmesiyle birlikte, ‘konut’ mevsimi de geldi. Konut ihtiyacını karşılamak için yatırımcıların tercihi olan bahar ayları, satışlara bir miktar ivme kazandırdı. Şu anda konut piyasası geçen yıla göre daha iyi satış rakamlarını yakalıyor. Mevduat, altın ve dövizin getirisinin düştüğünü gören yatırımcılar da yavaş yavaş gayrimenkule yöneliyor. Peki konut almak için doğru zaman mı? Bu sorunun yanıtı, evet. Yalnızca yatırım için değil, konutu oturum amaçlı kullanmak isteyenler için de birçok fırsat sunuluyor. Bu fırsatlardan ilki hiç süphesiz yüzde 1 KDV ile satılan projeler.

Yeni KDV Oranları

Hatırlayacağınız gibi, Maliye Bakanlığı bu yılın ilk gününde konutta KDV oranlarını değiştirmişti. Yeni düzenlemeye göre KDV, rayiç bedelleri 499 liraya kadar olan arsalarda yüzde 1, 500 ile bin lira arası olan arsalarda yüzde 8, bin lira ve üzeri olan arsalarda ise yüzde 18’e çıktı. Bu yeni oranlar, 150 metrekareden küçük konutlar için yüzde 1 olan KDV’yi yüzde 8 ile 18’e çıkardı. Konut ister stüdyo olsun, ister dubleks olsun artık bulunduğu arazinin değerine göre vergilendiriliyor.

Stoklaki Konutlar

KDV düzenlemesinde önemli bir ayrıntı yer alıyordu. 1 Ocak 2013 tarihinden önce ruhsat alan projeler, yeni düzenlemeye dahil edilmedi. Bu da sektörde satışı devam eden ve inşaata başlamamış olsa da ruhsatını almış projeleri, düzenlemeden muaf tuttu. Şu anda stokta bulunan konutların tümü, eğer 150 metrekarenin altındaysa, yüzde 1 KDV üzerinden satılıyor. Başka bir deyişle, bu dönemde konut satın alanlar daha yüksek KDV ödemiyor. Ancak, KDV avantajı ‘stoklarla sınırlı.’ 2012 ve öncesi ruhsatlı projelerdeki daireler tükendiğinde, KDV avantajı da bitecek ve bir başka düzenleme yapılmazsa bu avantajın tekrarı olmayacak. Düzenleme çıktığından bu yana geçen yaklaşık 5 aylık sürede, bu stokların bir çoğunun da satıldığını hatırlatmakta fayda var.

50 Bin TL Fark

Örnek vermek gerekirse, İstanbul’da 200 bin lira değeri olan bir daire almak istiyorsunuz. Bu daire 150 metrekarenin altındaysa, şu anda 2 bin lira KDV ödeyeceksiniz. Toplam maliyetiniz 202 bin lira olacak. Bu projenin ruhsatını 2013 yılında aldığını düşünürsek, aynı daireye 36 bin lira KDV ödeyeceksiniz. Bu durumda, toplam maliyetiniz 236 bin lira olacak. Aradaki fark ise 34 bin lira. 300 bin liralık bir konut için 3 bin lira olan KDV ise 54 bin liraya çıkıyor. Bu nedenle, yaklaşık 50 bin lira daha fazla vergi ödemek istemeyenlerin, yatırım kararını ertelememesi gerekiyor.

En Çok Satış İstanbul’da

Türkiye genelinde konut (daire) satıflları 2010 yılında 357.341 ve 2011 yılında 419.000 adet olarak gerçekleşti. 
2012 yılında ise konut satışlları 431.485 olmuş ve önceki yıla göre yüzde 3.0 arttı.
2012 yılında İstanbul’da 87.484 adet konut satışı, Ankara’da 63.803 adet konut satışı, İzmir’de ise 25.612 adet konut satışı gerçekleştirildi.

800 Bin Konut Yüzde 1 KDV’li

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun, konutlardaki yeni KDV düzenlemesinin yürürlüğe girmesinin, 2012’de sektörü olumsuz etkileyen en önemli belirsizliklerden birini ortadan kaldırdığını söyledi. Yeni düzenlemenin neredeyse, yeni yapılacak rezidans ve konutlarda KDV oranını yüzde 18’e çıkardığını ifade eden Torun, “Bu da kar marjlarının düşük olduğu sektörümüzde doğal olarak fiyatlara yansıyacaktır. Zira bugüne kadar yüksek faiz döneminde tüketiciye kendi finansmanını sağlayan, yükselen maliyetleri, artan tapu harçları vs. gibi gelişmeleri fiyatlarına yansıtmayan proje geliştiricilerinin bu KDV oranlarını sübvanse etmesi mümkün olmayacaktır” diyor.

Önemli Fırsatlar

Yeni KDV oranlarının satışlara etkisinin ve maliyetlerdeki artışın gerçek anlamda 2014 yılından itibaren daha etkin bir şekilde hissedileceğini dile getiren Torun, şunları söyledi: “Çünkü sektör beklentilerinin altında gelişen 2012’den kalan, bitmiş, halen yapımı süren ve ruhsatı / izinleri alınmış konutlardan oluşan yaklaşık 800 bin adetlik bir konut stoku bulunuyor. Ve bu konutlar da 1 Ocak 2013 itibari ile geçerli olan KDV düzenlemesinden doğal olarak muaf oldu. Bu nedenle bu stoklar, 2013 yılında gayrimenkul sektörü satışlarında yeni KDV oranlarının olumsuz etkisini hissettirmeyecektir. Herşeye rağmen KDV avantajı ile birlikte firmaların sunduğu ödeme avantajları ve de faizlerin düşük olması ciddi anlamda tüketiciye önemli fırsatlar sunuyor.”

Ödemeye Bakılıyor

Konut projelerinde özellikle son dönemde ciddi şekilde uygulanan satış kampanyaları ile birlikte konut satışlarında artış meydana geldiğini söyleyen Torun, şu değerlendiremeyi yaptı: “Son dönemde, tüketicinin konut alım noktasındaki eğilimlerini incelediğimizde, fiyata erişebilmenin yanında ödeyebilmek güdüsüyle hareket ettiklerini görüyoruz.”

Konut Almak İçin Neden Doğru Zaman?

Bahar ayları, gayrimenkulde ‘fırsat’ ayları anlamına geliyor. Konut yatırımcısının harekete geçtiği bu dönemde, firmalar da birçok fırsat sunuyor. Düşen konut kredisi faiz oranları, yüzde 1 KDV avantajına, uygun fiyatlardan esnek ödeme planlarına kadar sunulan pek çok fırsat uzmanlara, ‘konut almanın tam zamanı’ dedirtiyor.

Öncelikle, neden bahar aylarının konut almak için uygun bir zaman olduğuna değinelim. Konut geliştiricileri yeni proje lansmanlarını Mart-Nisan ya da Eylül-Ekim aylarında yoğunlaştırıyor. Bunun en önemli sebebi ise mevsim koşulları. Özellikle ilkbahar ayları, okulların kapanmasından ve yaz tatilinin başlamasından hemen önceki dönem olduğu için yatırımcılar tarafından tercih ediliyor. Çünkü, yaz aylarında tatil telaşıyla birlikte satın alma dönemi erteleniyor. Kış aylarında da hem inşaatın mevsimsel sebeplerden dolayı yavaş ilerlemesi hem de yıl sonu hesapları nedeniyle konut alımı ertelenebiliyor. Bu nedenle, bahar ayları konut almak için en doğru zamanlardan biri olarak anılıyor.

Bahar'da Konut Alma İsteği Sadece Psikolojik Değil

Bahar ayları konut almak için yalnızca ‘psikolojik’ açıdan doğru bir zaman değil. Konut üreticileri, ya teslime yakın projelerindeki stokları eritmek ya da yeni lanse ettiği projelerindeki satışları hızlandırmak için birçok fırsat sunuyor. Projeler ilk kez satışa çıktığında, tanıtım fiyatlarının yanında cazip ödeme koşulları sunuluyor. Projenin ilk satış fiyatından daire alanlar, inşaat bitene kadar geçen sürede (24 ya da 36 ay) elde edilen primden kazanıyor. Bu dönemde, kampanyalar da oldukça önem taşıyor. Neredeyse her projede bir bahar kampanyası düzenleniyor. Bu kampanyalarda, sıfır faizden, sıfır peşinata, düşük peşinat oranlarından, esnek ödeme planlarına kadar farklı fırsatlar sunuluyor.

Bu yıl yalnızca konut üreticilerinin değil, ‘konjonktürün’ de sunduğu önemli fırsatlar var. Faizlerin düşmesiyle birlikte, konut kredisi faiz oranları da hiç olmadığı seviyelere geriliyor. Bir de, bu yılın başında yapılan KDV düzenlemesi nedeniyle sektörde tekrarı olmayacak bir ‘vergi’ avantajı sunuluyor.