Kiralamak mı yoksa almak mı daha kárlı

Bu noktada kavramlardan yola çıkarak ana soruya cevap aramak ama başlamadan dinamiğe farklı bir açıdan bakmanız için soruyu farklı bir şekilde yeniden yazmak istiyorum; ödediğiniz kira ile oturduğunuz evin satış değeri üzerinden kredilendirilmiş muhtemel taksitlerini karşılaştırırsanız; acaba fazla mı kira ödüyorsunuz ? İşte size başlıktan farklı yeni bir soru, yeni bir bakış açısı. Değerli emlak yatırımcıları, konuyu araştırırken bir okuyucumuzun gerçek hayata dair kaygılarını ve yaşadıklarını sizlere aktarmak istiyorum. Ahmet amca yaklaşık 7 yıldır kiralık bir evde oturuyor ve 2005 yılına kadar kirası düşük olmakla birlikte 2005 yılında ev sahibinin bastırması sonucu, evini terk etme riskini göze alamayarak, istenen yeni değeri kabul ederek, ev sahibi ile anlaşmaya varıyor. Varıyor ama o günden bugüne, özellikle konut kredilerinin faizlerinin yeniden düşmeye başladığı ve tartışıldığı son birkaç ay içinde, aklından da şu soru da hiç çıkmıyor; "Acaba ödediğim bu kirayı aylık taksit olarak ödesem, oturduğum bu evi veya benzeri bir yapıyı alabilir miyim ?" Bu sorgulamayı yaparken de tek bir kaygısı var; evin kendinden sonra çocuklarına kalması. Değerli dostlar, konuyu sanal ortamda yapacağımız ziyaretler eşliğinde sorgulayalım. Başvuracağımız ilk yer; "emlak portal"ları. Bu internet sitelerini referans alarak öğrendiğimiz bilgiler ışığında yaptığımız çıkarım; sorguladığımız evin değeri yaklaşık 135-140 bin YTL döviz cinsinden ise 100-105 bin dolar. Kira-fiyat dengesine göre yüksek bir değer. İlk adımı atlattık. Bu bilgiyi "temel değer" olarak kabul ediyor ve bankaları yine sanal olarak dolaşmaya başlıyoruz. Amacımız bu bedelin tamamını kredilendirmek ve hiç peşinat vermeden ödeyeceğimiz taksiti kira ile kıyaslamak. İlk ziyaret ettiğimiz banka, bize ancak yüzde 75’lik bir kredi paketi teklif ediyor. İstediğimize, sanal olarak ziyaret ettiğimiz 3’üncü bankada ancak yaptığımız telefon görüşmeleri sonucu ulaşıyoruz. Biraz da zorlayarak, daha önce aynı semtte yapılan ekspertiz raporları da daha yüksek değerler tespit ettiği için, yüzde 100 finansman sağlamayı başarıyoruz. Kredimizin şartları; dolar olarak kullanırsak 144 ay yani 12 yıl için faiz 0,66-YTL bazında kullanırsak 144 ay ve faiz 1,49 olarak şekilleniyor. Bazı bankalarda 144 ay üstünde vadeler olsa bile, ödeyeceğimiz faizi ve bankaların fazla istekli olmamasını dikkate alarak, teyzemizle birlikte bu vade ve faiz oranlarında karar kılarak üzerinde analiz yapacağımız tablomuzu oluşturmaya başlıyoruz. Bu noktada örnek evimizde ödenen kira, özellikle oturduğu semte yakın açılan yeni bir üniversite ile birlikte oluşan yükseliş sonrası, tam olarak 1000 YTL. Değerli yatırımcılar, bütün girdilere sahip olduktan sonra tablomuza bakalım ve sizlerin de katkılarıyla birlikte karar verelim. Tablodan çıkan sonuç çok açık; 135 bin YTL’lik veya 100 bin dolar bedelli bir evde oturan okuyucumuz, oturduğu evi almak isterse 1000 YTL kira yerine ayda 2 bin 393 YTL veya 1100 dolar karşılığı olan 1468 YTL ödeyecek. (bu noktada bir uyarı; eğer dolar kredisi kullanacaksanız, uzun vadeli analizlerde dolar kurunu ve aylık kira artışı gibi değişkenleri de hesaba katmanız gerekli)Ö BU TABLODAN ÇIKAN ANALİZ Bu olay ve tablo tamamen örnek olarak alınmış ve sizin de kendi durumunuzu sorgularken kullanabileceğiniz bir araç. Bu noktada örnekten yola çıkarak bazı çıkarımlar yapmak istiyorum; Kira ile oturduğunuz evinizi tamamen kredilendirir ve aylık taksit ile kirayı kıyaslarsanız, varolan "vade-faiz" ilişkisi içinde mutlaka daha fazla bir ödeme ortaya çıkacaktır. Yalnız şunu unutmayın; kira olarak ödediğiniz para sizin adınıza bir birikim sağlamazken taksit olarak ödediğiniz miktar, ana para borcunuzdan belli bir süre sonunda eksilme sağlayacağı için, borcunuz azalacaktır. Daha açıkçası; 144 ay sonunda kiracı iseniz hala kiracı olursunuz ama taksitle o evi almış iseniz vade bitiminde artık evin sahibisinizdir. Varolan faiz ve vade yapısı değiştiğinde, örneğin YTL faizi yüzde 1’in altına geldiğinde, döviz faizi 0.50’lere yaklaştığında veya vadeler 20-30 yıla yayıldığında; ödediğiniz kiraya daha yakın aylık taksitler ile karşılaşabilirsiniz. Bu noktada ekonominin gerçekleri gereği şu tip bir durum ortaya çıkabilir; düşen faiz ve uzayan vade, konut fiyatlarını oluşan yeni talep sonucu arttırabileceği için evlerin değeri de artabilir. Özellikle İstanbul gibi bölgelerde artan talep teknik olarak mümkün kılmasa bile; kredilerin kira ile yarışır hale gelmesi kiralarda aşağı yönlü bir baskı yaratabilir. Sonuç: Bu örnekten yola çıkarak; "oturduğunuz evin değerini, ödediğiniz kirayı ve ne kadar ödeyerek bu eve veya benzeri bir yapıya sahip olabileceğiniz" gibi dinamikleri sorgulayabilirsinizÖBu sorgulama sırasında "ev sahibi olmaya, kirada kalmaya veya oturduğunuz evin ödediğiniz kirayı etmediği" gibi çıkarımlara varabilirsiniz. Bu örnek, bu yönde düşünmeniz ve üzerinde durmadan geçiştirdiğimiz hayatımızın bir sürü dinamiği içinde aslında detaylı bakınca "birçok fırsat" olabileceğini görmeniz açısından kaleme alındı. Son söz: Konu hakkında tavsiyemi sorarsanız, yukarıdaki durum benzeri bir pozisyonunuz varsa ve ev de almak istiyorsanız; isterseniz şimdi, isterseniz vade-faiz yapısı değişince, kirada oturacağınıza o evi veya benzerini "satın almanızda yarar var" derimÖEn azından kiraya vereceğiniz para ile her ay evin bir kısmı sizin olur, 144 ay sonunda ise artık kira derdiniz kalmaz.