İpotekli Konut Satışlarında Konut Kredisi Faiz Oranlarında İndirimin Etkisi

Dünya gazetesi yazarı Alaattin Aktaş, konut sektöründeki gelişmeleri değerlendi. Konutta toplam satıştan çok ilk satışın önemli olduğunu belirten Aktaş, konut satışlarının genel olarak yılın son aylarında tırmanışa geçtiğini, Aralık ayında rekor kırıldığını belirtti. Bu yıl hızlanmanın Ekim'de çok belirgin bir hal aldığını belirten Aktaş, artışın Ekim'deki hızda olmasa da Kasım ayında da sürdüğünü açıkladı. Aktaş yazısında şu konulara yer verdi:

Son üç ayda en büyük değişim ipotekli konut satışında görüldü. İlk on bir aydaki 400 bin ipotekli satışın yüzde 35'i eylül, ekim ve kasım aylarında gerçekleştirildi. Hem zaten ipotekli konut satışının, yani kredi kullanıldığı için konuta ipotek konularak yapılan satışın toplam satış içindeki payı aydan aya genel olarak hep yükselme eğiliminde.

Kredili ya da ipotekli satışın daha çok yeni konutlar veya ilk satışlar için geçerli olacağı gibi bir önyargı var. Ama pek de öyle olmuyor. İpotek tesisi yoluyla, yani banka kredisi kullanılarak ikinci elde de alım satım yapılıyor elbette. Dolayısıyla ipotekli satışlardaki artış ilk satışları çok çok artırabilmiş değil.

İpotekli konut satışının giderek hızlandığını belirttik. İpotekli satışların toplam satışa oranı da zaten ilk sekiz ayda yüzde 29-32 bandında salındıktan sonra eylülde yüzde 39'a tırmandı, ekim ve kasım aylarında da yüzde 37 oldu.

Konut Kredisi Faiz Oranlarında İndirimin Etkisi

İpotekli konut satışlarının böylesine hız kazanmasında hiç kuşku yok ki konut kredisi faiz oranlarında indirim yapılmasının etkisi var. Her ne kadar konut kredisi faiz oranları öyle çok büyük bir değişiklik göstermemişse de, en azından belli ki şu görüş zihinlerde yer etmeye başladı: 
"Artık konut kredisi faiz oranları çok daha fazla düşmez. Hazır konut fiyatları da düşük, en iyisi bugünlerde alım yapmak..."

Ayrıca döviz kurlarında yaşanan yükselmenin de satışların artmasını sağlayan bir etki doğurduğu görüşü dile getiriliyor. Döviz kurlarındaki artışın bir süre sonra konut fiyatlarını da yukarı çekebileceği düşüncesinin konut almayı erteleyenleri harekete geçirmiş olabileceği vurgulanıyor.

Toplam Satış Yine de Çok Artmadı

İpotekli satışlar son üç ayda hem mutlak değer, hem toplamdaki pay itibariyle artış göstermişse de ilk on bir aydaki artış yine de geçen yılın çok üstüne çıkabilmiş değil. Geçen yıl on bir ayda 394 bin olan ipotekli konut satışı yüzde 1.6 artarak bu yıl 400 bine ancak ulaştı. 
İpotek tesis edilmeksizin satılan konutlardaki artış ise daha fazla. Bu konutlarda geçen yılın ocak-kasım döneminde yaklaşık 753 bin olan satış, yüzde 6.1 artışla bu yıl 798 bini aştı.

İlk Satışlarda Durum

Biraz önce de belirttik; konut satışlarında kredi kullanımının yaygınlaşması ve böylece ipotekli satışların artması ilk bakışta özellikle ilk satışları daha fazla etkiler gibi düşünülüyor, ama pek öyle olmuyor. İlk satışlar hala düşük, hala düşük! İlk satışlarda on bir ay toplamında geçen yıla göre yüzde 6.7'lik bir artış var ama bu artış yeterli görülemez. İlk on bir aydaki ilk satış 560 bin oldu. Oysa ilk dokuz ayda yapı kullanma izni verilen, yani kullanıma hazır hale gelen konut sayısı 505 bin düzeyinde. 505 bin konut için kullanım izni verilen ilk dokuz aydaki ilk satışın 435 bin olduğunu dikkate alırsak, bu dönemde yapı kullanma izni verilen, bir başka ifadeyle piyasaya arz edilen konut kadar bile satış yapılamamış. Bir de geçmişten gelen konut stokunu düşünürsek, stok daha da büyümüş.

İlk Konut Satışları Yukarı Çekilmeli

Dolayısıyla bizim ne yapıp edip ilk konut satışını yukarı çekebilmemiz gerekiyor. Yoksa 10 yıl, 20 yıl ya da 40 yıl önce yapılmış bir konutun bir kez daha el değiştirmesinin ve böylece toplam konut satışının daha yukarıda gerçekleşmesinin ekonomiye sandığımız ölçüde bir katkısı yok. Yalnızca toplam konut satışı yüksek görünüyor o kadar.

Bizim için asıl olan ilk satış ve onda da kullanıma hazır hale gelen konut kadar bile satış yapabilir durumda değiliz. Bu yüzden değerlendirmeyi toplam satış üstünden yaparak satışta rekor kırılmakta olduğu, inşaat sektörünün ayağa kalktığı gibi sonuçlara varmak kendimizi kandırmaktan başka bir şey değil. İkinci el konut satıldıkça emlak komisyoncuları kazanır; alınan konutlar tadilattan geçtiği için bu malzemeleri satanlar ve işçilik hizmetinde bulunanlar kazanır; hepsi hepsi o. İlk satışların toplamdan aldığı pay da zaten aydan aya çok büyük değişiklikler göstermedi. Mart ve nisan aylarında yüzde 45 ve yüzde 44'lük pay görüldü, diğer aylardaki gerçekleşme genellikle yüzde 46-47 dolayında. Zaten on bir ayın ortalaması da yüzde 46.7 düzeyinde oluştu.