Gayrimenkul Satışında KDV Hem Var Hem Yok

Gayrimenkul satışında, bazı durumlarda KDV ödenmesi sözkonusu olabiliyor. Yüzde 1 ya da yüzde 18 oranında ödenen KDV, alıcılar açısından önemli bir maliyet unsuru olabiliyor. Bazen de alıcı hiç KDV ödemiyor.

Aşağıda, çeşitli durumlarda KDV uygulaması açıklanmaya çalışılmıştır.

1- Gerçek Kişilere Ait Gayrimenkuller

Gerçek kişiye ait bir gayrimenkul, satıldığında KDV’ye tabi değil. Örneğin; Fatma Teyze’nin; evini, dükkanını ya da arsasını satması olayında, KDV ödenmesi sözkonusu değil.

2- İnşaat Firmasının Gayrimenkul Satışı

Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlarda, KDV oranı yüzde 1 olarak uygulanır. Örneğin, bir inşaat firmasından, 100 m2’lik konut alan Niyazi Amca, yüzde 1 oranında KDV öder.
Net alanı 150 m2 ve daha fazla olan konutlarda ise, yüzde 18 oranında KDV uygulanır.

3- Şirketin Aktifinde Kayıtlı Gayrimenkullerin Satışı

3065 sayılı KDVK’nın 17/4. maddesine 01.01.2005 tarihinden geçerli olmak üzere 5281 sayılı Kanunla eklenen (r) bendi ile, Kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerinin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimleri, bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık gayrimenkul ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri KDV’den istisna edilmiştir. Bu hüküm ile, daha önce aynı Kanun’un geçici 10. maddesinde yer alan istisna hükmü, 17. maddeye taşınmak suretiyle kalıcı madde haline getirilmiştir. Ayrıca, yeni düzenlemeye göre KDV istisnası, gayrimenkul satış kazancının sermayeye eklenmesi şartına bağlı olmaksızın uygulanacaktır.

Sözü edilen istisna kısmi karakterli bir istisnadır. Ancak anılan bent hükmünün ikinci fıkrasında, istisna kapsamında teslim edilen kıymetlerin iktisabında yüklenilen ve teslimin yapıldığı döneme kadar indirim yoluyla giderilemeyen KDV’nin, teslimin yapıldığı hesap dönemine ilişkin Gelir veya Kurumlar Vergisi matrahının tespitinde gider olarak dikkate alınacağı hükme bağlanmıştır.

Buna göre, istisna kapsamında devir ve teslimi yapılan gayrimenkuller nedeniyle yüklenilip indirilen KDV’lerin indirimi kabul edilecek, indirilen KDV’lerle ilgili herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır. İstisna kapsamında teslimin yapıldığı tarihe kadar gayrimenkul iktisabı nedeniyle yüklenilen KDV’lerin indirilememiş olması halinde, KDV’nin indirilen kısmı ile ilgili olarak herhangi bir işlem yapılmayacak, indirilemeyen kısım ise indirim hesaplarından çıkarılarak doğrudan gider olarak dikkate alınacaktır.

Öte yandan, gayrimenkul ticareti ile uğraşanların bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışı istisna kapsamına girmemektedir.

4- Bankaların Gayrimenkul Satışlarında KDV

3065 sayılı KDV Kanunu’nun 17/4-e maddesinde, banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına giren işlemler ve tali acenteler dahil sigorta acente ve prodüktörlerinin sigorta muamelelerine ilişkin işlemlerinin KDV’den istisna olduğu hükme bağlanmıştır.

Bankaların ve Sigorta şirketlerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkullerin satışı, KDV’ye tabi değildir.

6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu’nun 28. maddesinde, banka ve sigorta şirketlerinin 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununa göre yaptıkları işlemler hariç olmak üzere her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine her ne nam ile olursa olsun nakden veya hesaben aldıkları paraların banka ve sigorta muameleleri vergisine tabi olduğu hüküm altına alınmıştır.

Dolayısıyla, bankaların her ne şekilde olursa olsun yapmış oldukları bütün muameleler sonucu lehlerine almış oldukları her türlü paralar banka ve sigorta muameleleri vergisine tabidir. Bu paranın bir banka muamelesi sonucu doğması şart değildir. Bankaların ister bankacılık, ister sair faaliyetlerden sağlanmış olsun bütün muameleler dolayısıyla kendi lehlerine aldıkları paralar, banka ve sigorta muameleleri vergisi kapsamına alınmış bulunmaktadır.

Bu çerçevede, bankaların ve sigorta şirketlerinin aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin satışı, Kanun’un 17/4-e maddesine göre KDV’den müstesna tutulacak.