Gayrimenkul iniyor mu, çıkıyor mu?

Gayrimenkulde farkındalık ve gayrimenkul çevrimi Çok değil, sadece son 10 yılda ekonomi ve gayrimenkul piyasasında çok şey yaşadık, çok şey öğrendik. Ekonomik krizler, bankacılık krizleri gibi iniş ve çıkışlar bizi daha dayanıklı hale getirdi. Ülkemizdeki 2001 krizinin ardından 3 sene kadar gayrimenkulde gerileyen bir dönem yaşadık. Durağan geçen ve fiyatların diplerde sürünmesine neden olan bu yılların ardından gayrimenkulde bir yatırım açlığı ortaya çıktı. Bu nedenle sektör 2005-2007 dönemini altın yılları olarak yaşadı. Bu dönemde yatırımcılar yeni gelişen projelere ve bölgelere hücum ederken, bu da fiyatları bir anda şehir, hatta ülke ölçeğinde yukarı çekti. Gayrimenkul piyasası konut sektöründe son 7 aydır durağan ve zaman zaman aşağı inen bir profille seyrediyor. Genel gayrimenkul trendlerinden ayrı olarak ofis sektörünü değerlendirmelerimin dışında tutuğumu belirtmek isterim. Çünkü bu sektörde arz-talep dengeleri konutun 2004 yılında yaşadığı sıkışmayı yaşamıyor. Fiyatlar nereye gidecek? Peki, bu gelişmeler ışığında fiyatlar nereye gidecek, aşağı inecek midir? Profesyonel görüşüm, ‘gayrimenkul çevriminin’ (Real Estate Cycles) iniş süreci içine girdiğimizdir. Tabi yine konut sektörü için konuşuyorum. Öyleyse nedir bu gayrimenkul çevrimi ve bizim hayatımızı nasıl etkileyecektir? Gayrimenkul çevrimi içindeki durumu çeşitli faktörler belirler. Bunların belli başlılarını arz, talep, boş yer olanakları, kiralar, yatırım kapitalizasyon oranları, yatırımcıların talebi olarak sayabiliriz. Gayrimenkul çevrimini anlamak için ekonomik çevrime bakmak gereklidir. Ekonomi geliştikçe sermaye bulmak için rekabet yoğunlaşır, mal ve hizmetlerin maliyeti artar ve enflasyon yükselir. Bu durumda hükümetler enflasyonla savaş için para ve kredi olanaklarını ekonomi yavaşlayana kadar sürdürecektir. Bunun sonucu olarak faiz oranlarının artması ve yeni ekonomik şartlar, ekonominin büyümesi için gerekli istikrara kavuşmasını sağlar. Ekonomik çevrimin frenkası hızlandıkça ve aralığı arttıkça iş ve para şartları olağanüstü bir hızla değişecektir. Bu durum, uzun vadeli yatırımcılar için pek de çekici olmayan şartlar yaratacaktır. Dolayısıyla bir gayrimenkul yatırımcısının gayrimenkul çevrimini anlaması ve çevriminin hangi noktasında olduğunu bilmesi, yatırım kararı açısından çok önemlidir. Gayrimenkul çevrimine verebileceğimiz en güzel yaşanmış döngü süreci örneği Amerika’nın, çok değil, sadece geçtiğimiz 50-60 yıl öncesinde ekonomi ve gayrimenkul sektöründe başına gelenlerdir. İkinci Dünya Savaşı’nı takip eden yıllarda (1946-1966), yeni kıtada gayrimenkul sektöründe düzenlemeler yapılmış, işler geliştikçe sermaye gereksinimi artmıştır. Bunun sonucu olarak enflasyon yükselmiş, mal ve hizmetlerde aşırı bir arz meydana gelmiştir. Daha sonraki hükümetlerin para politikaları sayesinde ekonominin hızı yavaşlatılmış ve bunu ekonomik durgunluk izlemiştir. Ekonominin yeniden canlandırılmasına karar verildiğinde, ekonomik istikrarı sağlamak ve orta sınıf yaratmak için hiç tereddütsüz konut sektörü seçilmiştir. Konut sektörü desteklenmiş, ipoteğe dayalı menkul kıymet fonu bulmak için programlar geliştirilmiş ve bu programlara sermaye yöneticilerin katılması için teşvik uygulmaları yapılmıştır. Sonuçta konutlara çok önemli bir talep gelmiş, gayrimenkulde konut piyasası genişlemiş ve tüm ekonomik sektörlerde istihdam artmıştır. İnşaat yan sanayi üreticileri gelişmeye ve istihdama destek olmuş, bunun sonucu olarak gayrimenkulün tüm alanları, ekonomi ve istihdam tümüyle canlanmıştır. Ancak zaman içinde bu unsurlar enflasyonun artmasına neden olmuş ve çevrim tekrar başlamıştır. Yani ekonomik çevrim ve iş hayatı çevrimi, gayrimenkul çevrimini etkilemiştir. Peki yukarıdaki bahsettiğim Amerika örneği size tanıdık geliyor mu? Bana sanki şu anda yaşadıklarımızı bunlara benzetiyor musunuz? Biz, ülkemizde ekonomik çevrimin gayrimenkul sektörünü yukarı çektiği noktayı son iki yılda çok hızlı aştık. Dolayısıyla fiyatlardaki hızlı artış bizi şaşırttı. Ancak unutmamalıyız ki gayrimenkul çevrimi, brüt harcanabilir gelir ile birlikte hareket edecektir. Bu durumda kişi başı harcanabilir gelirdeki artış sürdükçe, gayrimenkule olan talep ve gayrimenkul getirileri artacaktır. Amerika’da yaşananlar sakinleşmeye ve sürecin dip noktasının tamamlanmasına doğru gitmektedir. Bu durum tüm dünyaya yansıyacaktır. Kısaca döngü görevini yapmaktadır. Resimden çıkansa mecbur olmadıkça satmamız gerektiğidir. Almak içinse biraz daha beklenebilir. Profesyonel yorum bizden, karar sizden… REAG Türkiye Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı