Ev Sahipleri Değer Artış Kazancı için Gelir Vergisi Ödemesine Dikkat!

Vatandaşların, satın aldıkları gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarmaları halinde, oluşan değer artış kazancı için gelir vergisi ödemesi gerekiyor. Bu konuda yeterli bilgiye sahip olmayan veya beyanı unutan bir çok vatandaş, vergi cezasıyla karşı karşıya kalıyor.

Vergiden İstisna Durumlar

Alış-satış bedeli arasındaki farkın 2010 yılı için 7 bin 700 lirası, vergiden istisna tutuluyor.

Değer artış kazancının ''safi miktarı'', istisna sınırını aşıyorsa, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayında yıllık beyannameyle beyan edilmesi ve hesaplanacak gelir vergisi tutarının Mart ve Temmuz ayları olmak üzere 2 eşit taksitle ödenmesi gerekiyor.

Düzenlemeye göre, 2007'den önce alınan gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergilendirme için 4 yıllık süre dikkate alınıyor. 2007'den sonra alınanlarda ise süre 5 yıl olarak uygulanıyor. Buna göre, en fazla 5 yıldan uzun süre elde tutulan gayrimenkuller için gelir vergisi ödenmesi gerekmiyor.

Ayrıca, gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde ''ivazsız'' yani karşılıksız intikal söz konusu olduğundan, durum, gelir vergisi değil, veraset ve intikal vergisi kapsamına giriyor.

Gayrimenkul alım satım işinin devamlı yapılması halinde elde edilen gelir de değer artış kazancı olarak değil, ''ticari kazanç'' olarak vergilendiriliyor.

Örnek Hesaplamalar

''Değer artış kazancı'' kapsamındaki vergilendirme için esas alınan ''safi kazanç'', değer artış kazancından 'mal ve hakların maliyet bedeli', 'elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler' ile ''ödenen vergi ve harçlar''ın çıkarılması yoluyla hesaplanıyor.

Vergi hesabında kullanılan ''gayrimenkullerin iktisap bedelinin tespiti''nde de üretici fiyat endeksi dikkate alınıyor.

Ortaya çıkan rakam üzerinden ödenecek vergi tutarı da o yılın Gelir Vergisi tarifesine göre belirleniyor.

Hesaplamaya ilişkin bazı örnekle;

Bir kişi, 2007 yılı Ocak ayında 200 bin liraya bir ev almış ve bu evi 2009 yılı Aralık ayı içinde 280 bin liraya satmıştır. Evin satışına ilişkin tapu işlemleri için 4 bin lira da masraf etmiştir. Bu kişinin elde ettiği değer artışı kazancına ilişkin vergilendirme şöyle hesaplanıyor:

Aralık 2006 ÜFE endeksi 136,46

Kasım 2009 ÜFE endeksi 164,48

Endeksleme oranı: 164,48/136,46 = yüzde 20,5

Endekslenmiş maliyet bedeli: 200.000 TL (200.000 x 0,205) = 241.000 TL

Maliyet bedeli ve diğer giderler toplamı: (241.000 4.000))= 245.000 TL

Değer artışı kazanç tutarı: 280.000 TL – 245.000 TL = 35.000 TL

Vergi matrahı: 35.000 TL – 7.600 TL (2009 yılı için istisna tutarı) = 27.400 TL

Hesaplanan gelir vergisi tutarı = 5.423 TL

Başka bir kişi de 2009 yılı Ocak ayında 300 bin liraya bir arsa satın almış ve 2010 yılı Temmuz ayı içinde 400 bin liraya elden çıkarmıştır.

Arsanın elden çıkarılma esnasında komisyoncuya 5 bin lira komisyon bedeli ve 6 bin 600 lira da tapu işlemleri için ödemede bulundu. Bu kişinin değer artışı kazancının vergilendirilmesi de şu şekilde olacak:

Aralık 2008 ÜFE endeksi 156,29

Haziran 2010 ÜFE endeksi 173,73

Endeksleme oranı: 173,73/156,29 = yüzde 11,1

Endekslenmiş maliyet bedeli: 300.000 TL (300.000 TL x 0,111) = 333.300 TL

Maliyet bedeli ve diğer giderler toplamı: (333.300 5.000 6600)= 344.900 TL

Değer artışı kazanç tutarı: 400.000 TL – 344.900 TL = 55.100 TL

Vergi Matrahı: 55.100 TL – 7.700 TL(2010 yılı için istisna tutarı) = 47.400 TL

Hesaplanan gelir vergisi tutarı = 10.818 TL

2006 yılı Ocak ayında 150 bin liraya bir daire satın alan ve bunu, 2010 Temmuz ayında 300.000 liraya satan bir kişi ise değer artış kazancına bağlı gelir vergisi ödemeyecek. Çünkü, 1 Ocak 2007 tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkullerde esas alınan süre 4 yıl olduğundan, bu süreden fazla elde tutulan gayrimenkulün satışından edilen kazanç, gelir vergisine tabi tutulmuyor.

Gelir İdaresi Başkanlığından Uyarı

Gelir İdaresi Başkanlığı'nın ''gayrimenkullerin elden çıkarılmasında vergisel sorumluluklar'' konusunda hazırladığı broşürde, gayrimenkul alım satımında bulunan mükellefler, gayrimenkul alım-satım bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri konusunda uyarıldı.

Bedelin tapuda düşük gösterilerek değer artış kazancının eksik beyan edilmesi ve durumun idarece tespit edilmesi halinde, eksik beyan edilen vergi ve vergi ziyaı cezasının idare tarafından tarh edilerek, gecikme faiziyle tahsil edileceği vurgulandı.