Eski Konut Kredilerine Refinansman Yaptırmak

Bankalar konut kredisinde faiz indirme yarışına girdi. Merkez Bankası bankalara borç verme faizini aşağı çektikçe (şu anda yüzde 10.25) ve bunun etkisiyle mevduat faizi aşağı gittikçe bankalar ucuz kaynak buluyor, konut gibi ‘teminatı sağlam’ işlerde faizler düşüyor. Konutta yüksek batak olmaması bankaları cesaretlendiriyor. Şu anda kullanılmış konut kredilerinin toplamı 41 milyar lira. Faizlerin düştüğü bugünlerde, daha önce aylık yüzde 1.50-2.00’den, uzun vadeli (60 - 120 ay) kredi alanlar için refinansman yaptırmak avantajlı. İlk bankaya borcu kapatıp düşük faizli yeni kredi alarak yüksek taksitleri biraz düşürmek mümkün. Ama sağlam hesap yapmak gerekiyor. Bankaların internet sitelerine girerek kredi miktarı ve vade yazarak aylık taksit miktarını kendiniz de hesaplayabilirsiniz. Bankalara bizzat giderek mortgage uzmanlarından daha ayrıntılı bilgi de alabilirsiniz. Merkez ne dedi? Hesap yaparken yalnızca yeni kredideki aylık taksitlerinize bakmayın. Eski krediyi kapatırken anaparanın yüzde 2’si kadar ceza ödeyeceksiniz. Örneğin 100 bin lira çekmişseniz 2 bin lira ceza vereceksiniz. Bir de yeni kredi alırken 2 - 3 bin lira dosya masrafı ödeyeceksiniz. Yani bu durumda nerden baksanız 5 bin lira masrafınız olacak. Refinansman yaptırdığınızda bu masraflara rağmen avantajınız bunun çok üstündeyse kârdasınız demektir. Faizlerin daha da düşme olasılığı da var. Merkez Bankası son faiz indiriminin gerekçesini açıklarken durgunluğa atıf yaptı ve faiz indirimlerinin devam edebileceği sinyalini verdi. Bu demektir ki genel olarak faizler bir miktar daha aşağı gidebilir. Özellikle kısa vadeli borçlanmış olan ve şu anki faizlerle kredisini değiştirmekte fazla avantajı olmayan tüketiciler için gelişmeleri bir süre daha takip etmek, ona göre karar vermek yararlı olabilir. Uzmanı ne diyor? DD Mortgage Genel Müdürü Murat Aysan, konut kredisi faizlerinin yüzde 1’in altına inmesiyle, daha önce yüksek faizle konut kredisi alanların taksitlerini düşürmeleri için çok avantajlı bir döneme girildiğini söyledi. Aysan, “Bunca yıllık bankacılık hayatımda, Türkiye’de bundan daha düşük faiz görmedim. Refinansman (borcu yeniden yapılandırmak) isteyenler için faizler çok cazip hale geldi” dedi. Kimler avantajlı? Murat Aysan, halen geri ödemesi devam eden konut kredisi faizi yüzde 1.30’dan yüksekse, kalan miktar 50 bin liranın üstündeyse, kalan vade 2 yılın üzerindeyse refinansman yapmanın avantajlı olacağını söyledi. Aysan, “Ödenecek miktar 100 bin liranın üstündeyse, hele ki 200-250 bin lira civarındaysa mutlaka refinansman yaptırmalı. Miktar arttıkça daha avantajlı hale gelir” dedi. Avantajı olmayanlar Bazı durumlarda avantaj olmadığına dikkat çeken Aysan, buna şu örneği verdi: “Örneğin 50 bin lira krediniz kaldı. Refinansman yaptırdınız ve taksitlerinizi 200 lira düşürdünüz diyelim. 2 bin lira erken ödeme cezası ödeyeceksiniz. Bunu, aldığınız 200 liralık indirimlerle 10 ayda amorti edeceksiniz. En az 1500 lira da masraf ve komisyon ödeyeceksiniz. Bunu da 8 ayda amorti edeceksiniz. Gitti 18 ay. İki yıl vadeniz kalmışsa mantıklı değil. Ama dört yıl vadeniz varsa düşünülebilir. Yine de hiç kimseye refinansman yapma diyemeyiz.” Refinansmanın bilinmeyen yönleri Murat Aysan, merak edilen soruları şöyle yanıtladı: - Her faiz düşüşünde banka ya da mortgage finansmanı kuruluşu, müşterisine refinansman yapmak zorunda mı? Mecburiyet yok, yapmayabilir. Bu durumda kredi kullanıcısı refinansmanı başka bankadan yaptırabilir. - Refinansmanda cari faiz uygulanmak zorunda değil mi? Bankalar, cari faizi uygulamak ya da uygulamamakta serbest. - Bazı bankalar kendi müşterisine refinansman yapmıyor... - Kendi müşterisine yapmayıp, başka bankadan gelene yapabilir. Buna karşı kendi müşterisi de başka bankaya gidebilir. - Refinansman masrafı ne kadardır? Mart 2007’den sonra açılmış kredilerde refinansman yapılırsa kalan borca yüzde 2 kapama cezası uygulanır. Dosya açılış ücreti, ekspertiz bedeli ve hukuk ücreti alınır. - Başka bankada refinansman yapılırsa masraf ne olur? Bu işleme transfer diyoruz. Transferde de Mart 2007’den sonra açılan kredilerin erken ödeme cezası var. Aynı şekilde dosya, ekspertiz, hukuk ücreti standart olarak alınır.