Düşen Konut Kredisi Faiz Oranları İle Ev Sahibi Olmak

Hürriyet Gazetesi yazarlarından Kürşat Tuncel, düşen konut kredisi faiz oranları ile konut kredisi kullanarak konut sahibi olma, konusunu değerlendirdi. Tuncel yazısında şu noktalara yer verdi:

Faizler yıllık %9 ile tarihi düşük seviyesinde bulunuyor, en son dört yıl önce bu kadar düşük oranlar görmüştük. Normal koşullarda düşen faizlerin konut fiyatlarında artışa yolaçması beklenir ancak 800.000′e varan konut stoğu konut fiyatlarında kısa dönemde artış görülmesini engelliyor. Diğer yandan konut kredisi ödeyebilir gelir seviyesine sahip olduğu düşünülen kitle %65-70 oranında borçlu gözüküyor, yani bu kitlenin daha fazla boçlanarak konut sahibi olması zor gözüküyor.

İhtiyaç saikiyle konut talebi olan orta gelir grubu için ise %0,75 seviyelerindeki aylık faizler bile çok yüksek. Bu kitle ancak faizler %0,50 seviyelerine geldiğinde ve kişi başına milli gelir 15.000 dolarları bulduğu durumda konut alımı için bir talep oluşturabilir.



Sonuç olarak konutta iç talebi oluşturabilecek kitlenin yoğun şekilde boçlanmış olduğunu görüyoruz, konut ihtiyacı olan kitlenin ise talebi henüz ödeme gücüyle tam olarak desteklenemiyor. Talebin bir diğer kaynağı olabilecek yabancı alımlarının ise toplamı henüz milyar doları zor buluyor, çok kısa sürede yabancı kaynaklı bir talep yaratılması çok mümkün gözükmüyor. Zira yabancı yatırımcılar konusunda oturma izni, tapu sigortası, tapu işlemlerinde izin bürokrasisi gibi halen çözümlenmesi gereken birçok sorun bulunuyor. Böyle bir ortamda müteahitlerin sermaye sıkıntısı ve düşen talep yüzünden mali açıdan zorlandıkları da aşikar, zira son günlerde zora düşen firmalara ilişkin basında haberler artmakta.

Gittikçe endişeye kapılan sektörün bu korkusunu yapılan yeni konut lansmanlarının sayısal azalmasından izlemek mümkün. Bu durum maketten satış için spekülatif bir talep gösteren kesimin biraz daha temkinli davranmasına yolaçacaktır. İç talebi kısıtlayıcı etkenler hükümetin gayrimenkulde izlediği vergi politikası ile de desteklenmektedir. Önce KDV konusunda gerçekleşen düzenleme sonra gelir vergisi yasasında planlana değişikliğin gündeme gelmesi hep gayrimenkulde işlemlerin kayıt altına alınması ve vergilendirilmesi çabalarının bir yansımasıdır ve iç talebi baskılamak yönünde etkide bulunacaktır.



 Konut alımlarında ibre kısa vadede kullanım amacı ile alanlardan yana gözükmemektedir, ancak yatırım amacıyla alanlar için düşük kredi faiz oranları ve alternatif yatırım araçlarının getirisinin düşmesi bir fırsat oluşturmaktadır.

Bankaların 2013 için konut kredilerinde %12-13 seviyelerinde bir büyüme bekledikleri biliniyor, zira halen en düşük riskli ve rahat satılan kredi türlerinden birisi konut kredileri ancak daha önce BDDK’nın bu kredilerdeki büyümeyi sınırlandırma için aldığı tedbirler hatırlanmalıdır. Bu yıl da düzenleyici otoritenin konut kredilerinde aşırı genişlemeye izin vermeyeceği düşünülmeli. Bireysel olarak kredi alanlara kredi skorları baz alınarak farklı faiz uygulanabilmesi imkanı önümüzdeki günlerde gündeme gelecektir, bu da riskli konut kredileri yaratmamak isteyecek düzenleyici otoritenin dikkat edeceği bir nokta olacaktır.

Refinansman (Yeniden Yapılandırma İmkanı)

Konut kredisi kullananlar açısından eskiden kullanılan kredilerin refinansmanı (yeniden yapılandırma) imkanı da önemli bir imkandır, zira 1 yıl gibi kısa bir sürede konut kredisi faiz oranları %1,20′lerden %0,80′lere gerilemiş durumdadır ve bu gerileme eski kredilerin kapatılması ve yeni kredi kullanılmasını desteklemeye yeterli bir marj oluşturmaktadır. Dönemi genel olarak değerlendirecek olursak kısa dönemde konut fiyatlarının artmasını engelleyecek faktörlerin mevcudiyeti ve faizlerin daha fazla düşemeyecek olması konut alımı için son derece uygun bir ortam oluşturmaktadır. Konut kredisi kullanan veya refinansman yapanlar yanlızca ilan edilen faiz oranlarına değil, bankaların masraflarına da odaklanmalıdır, zira tabela kredi faiz oranı düşük gözükmekle birlikte masraflar reel faizin gözükenden yüksek olmasına yolaçabilmektedir. Aynı zamanda alıcıların bu dönemde müteahitlerin finansal yeterliliğine, TOKİ gibi kurumların garantilerine ve satılan projelerde bankaların konut kredisi uygulayarak müteselsil kefalet sağlamalarına dikkat etmeleri gerekmektedir.

Kredi Ödemesi Toplam Gelirin 1/3'ünü Aşmamalı

Artık piyasanın sınırsızca yükseldiği dönem sona ermiştir. Faizlerin düşüklüğü konut kredisi kullanmayı kolaylaştırsa da alıcıların borçluluk oranı artmakta ve müteahitlerin finansal güçleri tehlike arz edebilmektedir. Artık her maketten alınan projenin çok prim yaptığı dönem sona ermiştir. İkincil piyasada arzın artması primlerin gerçek seviyelerine oturmasına yolaçacak, hatta değeri düşen konutlar görülebilecektir. Konut alıcıları proje seçiminde çok dikkatli olmalı, müteahitlerden gerekli teminat ve garantileri talep etmeli, düşük masraflı konut kredilerini tercih etmeli ve piyasanın yükselmesi konusunda makul beklentiler içerisinde olmalıdır. Kredilerin rahat ödenebilmesi için konut kredisi hesaplaması iyi yapılmalı ve aylık kredi ödemesi tutarı ailenin toplam aylık gelirinin 1/3′ünü aşmamalı ve evin toplam değerinin %75′ inden çok borçlanılmamalıdır.

En uygun konut kredisi için konut kredisi hesaplama aracı kullanılarak, istenilen kredi tutarı ve vadede göre bütçeye uygun taksit miktarları hesaplanabilir.

En Uygun Konut Kredisi Hangi Bankada? Bankaları Karşılaştırın