Durgunluk Sonrası Konut’ta Canlanma Başladı

Habertürk Gazetesi’nden Abdullah Yıldırım’ın konut sektörünü son dönemini değerlendirdiği yazısı şu şekilde;

Konut sektörünün 4 yıllık durgunluk ve düşüş döneminin bilançosu hazırlandı. Verilere göre, düşen fiyatlar yanında düşen faizler ve artmakta olan kredi kullanımı ise konut sektörünü canlandırdı.

Daha ilginci ise son bir yılda konut fiyatlarını düşüren asıl etki konut talebinin azalmasından, konut talebindeki azalma da faiz oranlarının %20’nin üzerine çıkmasından kaynaklandı.

Talebi azaltan tek unsur elbette sadece faiz değildi. Son bir yılda kurda meydana gelen dalgalanma ve bunun çoğu zaman yukarı yönlü olması, büyümenin negatife düşmesi, işsizliğin artması, karların azalması, özel sektörün borç krizi yaşaması, konut fiyatlarının pahalı hale gelmesi, talepteki doygunluk, iki seçim yaşanması, jeopolitik riskler gibi nedenler de söz konusu.

Konut Kredisi Faizleri Düştü

Konutta durgunluğa yol açan en önemli nedenlerden faizde önemli bir düzelme meydana geldi. Konut kredi faizleri temmuz sonrasında hızla geriledi. 26 Temmuz’da %20.49 olan konut kredi faizi, 2 Ağustos’ta %18.45’e, 9 Ağustos’ta %13.64’e ve 16 Ağustos’tan bu yana da %12.95 ve bunun biraz altında seyrediyor. Yıllık %12’lik faiz aylık %1 faiz yükü demek. Alıcıları kredi kullanmaya teşvik edecek faiz düzeyine inildi.

Kredi Kullanımı Artışa Geçti

Peki kredi kullanımı artmış mı? Evet. Faizin %12’li rakamları görmesi ağustos ayı ortasında olurken, konut kredi stoku da 178.4 milyar liraya inerek taban yaptı. Temmuz 2018 sonunda 201.2 milyar lirayla en yüksek düzeyine çıkan konut kredileri sürekli gerilemeyle bir yılda 22.8 milyar lira azaldı.

Ağustos ortasından 6 Eylül’e kadar geçen üç haftada ise konut kredileri 4.4 milyar lira artarak 182.8 milyar liraya çıktı. Bir yıldan beri süren kredi stokundaki azalma ağustos ortasından itibaren tırmanışa geçti. Faiz oranlarının %12’yi görmesi ve aylık maliyetin %1’e inmesi kredi kullanımlarını tetikledi.

Satışlar Artıyor

Kredilerindeki 4.4 milyar liraya varan artışın satın alabileceği konut sayısı 20 bine yaklaşabilir. Bu da ağustos ayı konut satış rakamlarını yükseltmiş olabilir. Yılın 7 aylık döneminde ise konut satışları %21 geriledi. Kredili alımların devreye girmesiyle satışlardaki gerileme ivme kaybedebilir.

Talep artışı ile fiyatlarda da toparlanma eğilimi devam edebilir. Bunu da ağustos ayı fiyat endeksleri açıklandığında göreceğiz.

Dipten Toparlanma Başladı

Konut alımlarının canlandırılabilmesi için fiyatların da ucuzlaması gerekiyor. Bu da gerçekleşti ve gerçekleşiyor. Konut fiyatları temmuz ayında %1.92, geçen yıllın temmuz ayına göre de %3.54 arttı. Son bir yıllık artışın yarıdan çoğu son ay içinde gerçekleşti. Enflasyondan arındırılan son bir yıllık artıştan geriye reel %11.2’lik kayıp kalıyor.

Ancak düşüşler son bir yılla sınırlı değil. Şehirden şehire değişmekle birlikte üç hatta dört yıla bile uzuyor. Türkiye konut fiyat endeksinin en yüksek yıllık artışı %17.16 ile Haziran 2015’te gerçekleşti. Biz de bu ayı konut fiyatlarının tepe noktasına çıktığı, daha sonra artış hızını düşürdüğü ve reel gerilemeye döndüğü tarih olarak aldık. Aradan geçen 4 yıl 1 aylık sürede bir daha aynı primler yakalanamadı. Devamlı bir gerilemeyle Mayıs 2019’da yıllık %1.48 nominal artışa kadar inildi.

Son iki aydır ki kısmi bir toparlanma eğilimi göze çarpıyor. Mayıstaki dibin görülmesi ardından haziranda yıllık konut fiyatı %1.74 ve temmuzda da 3.54 arttı.

Konut Fiyatları Geriledi

Madem ki fiyatlar yönünü hafif yukarı çevirdi ve kredi kullanımı ağustos ayından itibaren artmaya başladı, daha uzun vadeli reel hesaplama yapmak şart oldu. Bitişikte Haziran 2015’ten Temmuz 2019’a kadar 4 yıl bir aylık dönemin iller bazında değişimi ve bu değişimin aynı dönemin enflasyonundan arındırılması yer alıyor.

Haziran 2015-Temmuz 2019 arası tüketici enflasyonu %61.6 oldu. Türkiye konut fiyat endeksi ise enflasyonun %12.4 altında kaldı. Konutların ortalama değeri reel olarak bu kadar düştü.

Batili İller Enflasyonu Yendi̇

Bu oranının üzerine 26 istatistiki bölgeden sadece 4’ü çıkabildi. Belirtelim ki konut fiyatlarındaki gevşeme döneminin en iyi fiyat performansı Balıkesir ve Çanakkale’den geldi. İstanbul-İzmir otoyolu, Körfez geçişi ve inşaatı sürmekte olan Çanakkale Köprüsü bu iki ilin konut ve gayrimenkul fiyatlarına yaradı. %70.5 artan konut fiyatları enflasyonun üzerinde reel %5.7 artış kaydetti.

İkinci sırada Denizli, Aydın Muğla grubunun primi enflasyonun üzerinde %1’de kaldı. Üçüncü sırada Trakya illeri %0.4 ve İzmir %0.2 reel artışla dördüncü sırada yer aldı. Durgun dönemin en primli ve enflasyonun üstünde kalan illeri ülkenin en batısında yer alan illeri.

Terör ve Göç Mağdurlari İller

En çok kaybettirenleri ise yükseliş döneminde İstanbul, Gaziantep gibi fiyatı en çok artanlar ile terör ve göçe maruz kalan iller. En yüksek reel kayıp %25.6 ile Diyarbakır ve Şanlıurfa grubunda. Diyarbakır’ı terör, Şanlıurfa’yı göç vurdu. İkinci en kayıplı iller %24.9 ile Batman, Mardin, Şirnak ve Siirt de terörden etkilenenlerden.

Gaziantep, Kilis, Adıyaman illeri de hem Suriyeli göçü hem de Antep’in fiyat yükselişinin etkisiyle son dört yılı %23.9 kayıplı kapadı. Hayat, Maraş ve Osmaniye yine Güneyden gelen göçün altında ezilen iller ve konut fiyatları reel %20.1 azaldı.

İstanbul’un Kaybi 9 Puan Daha Fazla

İstanbul’u başta terör vurdu, ardından terörün vurduğu turizm vurdu, son vurgunu da yükselen faizlerden yedi. Zaten fiyatı en çok artan ildi. Taşı toprağı altın denen İstanbul’da konut fiyatları son dört yılda reel %21.3 geriledi. İstanbul terörü yaşayan ve Suriyeli göçü alan Güneydoğu ve Doğu illeriyle benzer bir konut fiyat performansı gösterdi.