Batılı dev firmalar batıyor, bizim müteahhitler kampanyalarla riski üstleniyor

Geçenlerde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı ve İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Turgay Tanes ile sohbet ediyoruz... Son dönemde özellikle emlak piyasasına yönelik merak edilen iki önemli konu var. Birincisi, önümüzdeki dönemde konut fiyatlarının düşüp, düşmeyeceği. İkincisi ise, krizde daralan emlak piyasasını canlandırma adına getirilen KDV indiriminin ne ölçüde etkili olduğu. İşte bu iki konu Turgay Tanes ile sohbetimizin de ana konularıydı. Tanes, 2008'in ortasında krizin derinleşmesi, tüketicinin de "bekle gör" politikası içine girmesi ile birlikte fiyatlardaki köpüğün alındığını söylüyor. Ardında da bugünkü maliyetlerle kimsenin emlak piyasasında çok fazla dramatik düşüşler beklememesi gerektiğini belirtiyor. Turgay Tanes'e göre, Türkiye'de arsa fiyatları, neredeyse inşaat maliyetinin yüzde 45-50'sine çıkmış durumda. Bunun üzerine yüzde 10-11 demir maliyetini eklediğinizde de, inşaatın yüzde 60'ından fazlasını ana girdiler oluşturur hale gelmiş. "Diğer girdileri saymıyorum bile" diyor Tanes ve "Bu tür maliyetlerin olduğu ortamda müteahhitleri, çok yüksek fiyata ev satıyorlar ya da fiyatları düşürmüyorlar diye suçlayamayız. Her şeye rağmen yaptıkları kampanyalarla uygun fiyatlı konutlar oluşturmaya çalışıyorlar. Bu açıdan bakıldığında bence emlak piyasasında fiyatlar dengelendi" diye konuşuyor. Emlak pazarı hareketlendi Sohbetimiz sırasında Turgay Tanes, son günlerde emlak piyasasında ufak da olsa hareketlenmenin başladığını da vurguluyor. Bu bilgiyi de GYODER'in üyelerinden elde etmişler. Tanes, "Son zamanlarda üyelerimizden edindiğimiz izlenim, ağır ağır tüketicilerin emlak alımı ile ilgilenmeye başladıkları yönünde. Üyelerimiz, satış ofislerine yoğun ilgi olduğunu, az da olsa bu ilginin satışa dönüşmeye başladığını söylüyor. Gerçekten de bakıyoruz, şirketler yapabilecekleri en büyük kampanyaları birer birer ortaya koydular" diyor. Turgay Tanes, kampanyalara dikkat çekince; bir süredir kafama takılan bir soruyu soruyorum. Özellikle son dönemde inşaat şirketleri, yaptıkları kampanyalarla aslında riski kendileri üstleniyor. Bu bir tehlike değil mi? Tanes, Polonya'dan örnek vererek söze başlıyor... Polonya, Avrupa Birliği'ne girdikten sonra piyasadaki gayrimenkul oyuncuları birer birer yok olmuş ve yerini Batılı ülkelerden gelen tecrübeli oyuncular almış. Turgay Tanes'e göre ise, Türk gayrimenkul piyasası 140 milyar dolarlık iş hacmi ile 1972 yılından bu yana kendini ispat etmiş bir piyasa ve Türk müteahhitleri bazı ülkelerde kendi inşaatlarını yapıyor. Tanes, bunun azımsanmayacak bir tecrübe ve mali güç olduğunu ifade ederek, şunları söylüyor: Faizleri sübvanse ediyorlar "Bu açıdan baktığımızda marka firmalar, ama kredi faiz oranlarındaki fazlalığı sübvanse ederek; ama bizzat kendileri 5 yıllık, sıfır faizli kredi imkânları sunarak, hatta bazı ödemeleri ileri atarak kampanyalar yapıyorlar. Bunların hepsinin altında ciddi hesaplamalar var. Kolay kolay da bu hesaplarda yanılmıyorlar. Tabii bu imkânları da tüm projeler için sunmuyorlar. Stratejik gördükleri, stok olarak kalan veya ilk cansuyunu vermek istedikleri projeler için yapıyorlar. Burada bir sorun olacağını düşünmüyorum. Bu kriz ortamında Batılı devasa firmalar batarken şu ana kadar Türkiye'de skandal diyebileceğimiz veya duyduğumuzda şaşıracağımız bir sıkıntı yaşamadık." Gelelim, KDV indirimine... Turgay Tanes, bu konuda pek de iyimser konuşmuyor. İndirimin sınırlı kaldığından yakınıyor ve otomotiv piyasası kadar KDV indiriminin emlak piyasasında etkili olmadığına değiniyor. Tanes'e göre tapu harcında yapılan indirim de sadece kriz nedeniyle alım yapmayı erteleyen bir kısım tüketici üzerinde etkili olmuş. KDV indiriminin geçici değil, kademeleri olarak genel hale getirilmesi gerektiğini savunan Turgay Tanes, "Sizin kağıt üzerinde vergi oranınızın yüzde 15-20 olması bir şey ifade etmiyor. Çünkü ortada fiiliyat yok. Yani, konut satılmazsa, KDV de alınmaz. O yüzden oran önemli değil, önemli olan işlem" diyor. KDV indirimi bir işe yaramadı Turgay Tanes, GYODER olarak bu konuda bir çalışma yaptıklarını da belirtiyor. Buna göre, çok daha düşük kademeli KDV oranının getireceği işlem hacmi, eski orana göre daha fazla KDV etkisi yaratabilecekmiş. Bunun dışında başka teşviklerin de devreye girebileceğine dikkat çeken Tanes, bu konuda da şunları söylüyor: "Sadece konutu değil, tüm gayrimenkul sektörünü, perakendeciyi de kapsayacak destekler verilebilir. Mesela, perakendeciler hem kira hem de işletme giderinin yüzde 18'i kadar KDV ödüyor. Hal böyle olunca da mal sahibi gayrimenkul geliştiricisine dönüp, fiyatı aşağıya çekmeye çalışıyor. Bu da piyasada daralma yaratıyor. Yine gayrimenkul geliştiricisi satın aldığı kum, taş, çakıl gibi her bir malzemesi için yüzde 18 KDV ödüyor. Ama 149 metrekarelik bir gayrimenkulü yüzde 1 KDV ile satıyor. Aradaki yüzde 17'lik KDV'yi Maliye'den alabilmek için de bir-iki yıl bekliyor." Evet, Turgay Tanes ile sohbetimiz böyle. Görünen o ki, krizi aşmak için emlak piyasası için hükümetin aldığı önlemler çok da etkili olmamış. Bir anlamda krizi, inşaat firmaları kendi yaptıkları kampanyalarla göğüslüyorlar.