Banka Kredisiyle Alınan Ev Vergiden Düşülebiliyor

Banka kredisiyle alınıp kiraya verilen ev ve işyeri için ödenen kredi faizi gelirinden düşülebiliyor. Ancak bunun için ‘gerçek gider’ yöntemi seçilecek

Halk arasında ‘Mart ayı, dert ayı’ diye bir söz var, bilirsiniz. Mart ayının dert ayı olması, Gelir Vergisi beyan ve ödemelerinin bu ayda başlamasından kaynaklanıyor. Başlıktan da anlaşıldığı gibi, 2012 yılında elde edilen gelirlerin, Gelir Vergisi açısından beyan dönemi bugün başladı. Ticari ve zirai kazancı gerçek usulde vergilendirilen esnaf, tüccarlar ve çiftçiler ile doktor, avukat, mali müşavir gibi serbest meslek kazancı elde edenler hiç kazanç elde etmemiş olsa da yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorunda...

Kira geliri, birden fazla işverenden ücret geliri, değer artış kazancı, temettü ve kâr payı, eurobond ve tahvil geliri elde edenler ise söz konusu gelirleri belli bir tutarı aşması halinde beyanname verecekler. Yasa gereği beyannamelerin 1-25 Mart arasında verilmesi gerekiyor.

Kimler Kira Gelirini Beyan Edecek

- Sadece konut kira geliri elde edip de tutarı 3 bin TL’yi aşanlar,

- Sadece üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edip de tevkifat (vergi kesintisi) öncesi tutarı 25 bin TL’yi aşanlar,

- Hem konut hem de işyeri kira geliri elde edip, konut kira gelirinin 3 bin TL’yi aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulmuş işyeri kira geliri toplamı 25 bin TL’yi aşanlar,

- Konut dışındaki gayrimenkulünü (büro, dükkan, mağaza ya da depo gibi) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsis edenler,

- Konutlarını oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki kişilere kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler,

- İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara kiralayıp elde ettiği kira geliri 1.290 TL’yi aşanlar ve

- Diğer mal ve haklardan kira geliri elde edenler yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundalar.

İndirilemeyecek Giderin Formülü

Gerçek gider yöntemi seçilirse gider toplamının, konut kira geliri istisnasına isabet eden kısmı gider ve indirim konusu yapılamıyor. Örneğin, 2012’de 24 bin TL kira geliri olan Kamil beyin, gerçek gideri seçtiğini ve gerçek giderinin 15 bin lira olduğunu varsayarsak, Kamil bey 15 bin liralık gerçek giderinden 3 bin liralık istisnaya isabet eden kısmı olan; [(3.000x15.000)/24.000] = 1.875 lirayı indiremeyecek. Kira gelirinden 3 bin liralık istisna ve (15.000-1.875=) 13 bin 125 TL gider indirimi yapacak.

Kira Gelirinde 3 bin TL İstisnası

2012 yılında elde edilen konut kira gelirlerine 3 bin TL istisna uygulanacak. Tahsil ettiği konut kira geliri 3 bin TL’yi aşmayanların beyanname vermesi gerekmiyor. 3 bin TL’yi aşanlar ise 25 Mart akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi verecekler.

Beyan edilen konut kira gelirinden önce istisna tutarı, sonra tercihe göre yüzde 25 götürü gider veya kira geliri elde edilen gayrimenkulle ilgili belgeli giderler düşülecek. Kalan tutar üzerinden vergi hesaplanacak. Hesaplanan verginin ilk taksitinin Mart ayı sonuna kadar ödenmesi gerekiyor. 31 Mart gününün Pazar günü olması nedeniyle verginin ilk taksiti 1 Nisan günü ödenebilecek.

25 bin Lirayı Aşmayan Vermez

2012 yılında vergi tevkifatına tabi tutulmuş 25 bin TL’nin üzerinde işyeri kira geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler. Sadece işyeri kira geliri elde edip, kira geliri toplamı 25 bin TL’yi aşmayanlar ise beyanname vermeyecek. İşyeri kira geliri üzerinden stopaj yapılmamışsa ve 2012 yılında elde edilen tutar 1.290 TL’yi aşıyorsa beyan edilecek.

Hem Konut Hem İşyeri Beyanı

2012 yılında hem konut hem de üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler, konut kira gelirinin 3 bin TL’lik istisna tutarını aşan kısmı ile brüt (vergi kesintisi öncesi) işyeri kira gelirinin toplamı 25 bin TL’yi aşmaması halinde, sadece konut kira gelirini beyan edecek. Aşması halinde hem konut hem de işyeri kira gelirini beyan edecek.

1’den Çok Kira Geliri Varsa

Konut kira geliri istisnası kişiye bağlı olup, bir kişinin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde de sadece 3 bin TL’lik istisna uygulanacak. Buna karşılık birden fazla kişiye ait olan bir konuttan elde edilen kira geliri için istisna tutarı her kişi için ayrı ayrı uygulanacak. Örneğin karı-kocanın ortak sahip oldukları konuttan elde ettikleri kira geliri için 3 bin TL’lik istisnadan ayrı ayrı yararlanacaklar.

Gerçek Gideri Seçen Vergi Ödemez

Kira geliri beyanında kira gelirinin safi tutarının tespitinde (vergi matrahının belirlenmesinde) iki yöntem seçilebiliyor. Bunlardan biri ‘götürü gider’, diğeri ‘gerçek gider’ yöntemi. Tercih edilecek yöntem, diğerine göre daha az vergi ödemeyi sağlayabiliyor. Bu nedenle gider yöntemi tercihi ödemli.

Kiraya Verip Kirada Oturanlar

Bazı kişiler sahip oldukları konutu çeşitli nedenlerle kiraya verip, kendileri de kirada otururlar. Bu kişiler, 3.000 TL’yi aşan konut kira gelirleri için beyanname vermek zorundalar. Ancak “gerçek gider” yöntemini seçmeleri halinde, elde ettikleri kiradan, kirada oturdukları konut için ödedikleri kirayı indirebilirler.

Dekont Saklanacak

Bu durumda ya hiç vergi ödemezler ya da çok az vergi öderler. Bu durumda olanların kira ödemelerini banka kanalıyla yapıp, ödeme belgelerini (dekont) 5 yıl süreyle saklamaları gerekiyor.

Krediyle Konut Alanlar

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri, gerçek gider yönteminde indirim konusu yapılabiliyor. Buna göre, banka kredisi ile alınıp kiraya verilen ev veya işyeri için ödenen kredi faizleri, gerçek gider yönteminin seçilmesine bağlı olarak kira gelirinden indirilebiliyor. Ödenen kredi faizlerinin, ilk yıllarda yapılan kredi geri ödemeleri içindeki payının yüksek olması nedeniyle, gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde hiç vergi ödenmeyebiliyor.

Yeni Evini Kiraya Verenler

Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren 5 yıl süreyle iktisap bedelinin yüzde 5’i kira gelirinden indirilebiliyor. Ancak bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanıyor ve indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmıyor.

Temettü Gelirinin Yarısı Gelir Vergisi’nden İstisna

2012 yılında belli bir tutarın üzerinde anonim ve limited şirket temettü geliri elde edenler, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecek. Ancak bazıları beyanname vermekle birlikte, vergi ödemeyecekleri gibi üste vergi iadesi alacak. 2012’de elde edilen vergi kesintisine tabi tutulmuş menkul sermaye iratlarının beyan edilmesi için brüt tutarının 25 bin TL’lik beyan sınırını aşması gerekiyor. Buna göre, 2012’de elde edilen brüt kâr payının 50 bin TL’yi aşmaması halinde beyanname verilmeyecek. 50 bin TL’yi aşması halinde ise istisnadan sonra kalan diğer yarısı 25 bin TL’lik beyan sınırını aşacağından, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek. Ancak beyana tabi başka gelirlerin de bulunması halinde, beyan sınırının aşılıp aşılmadığının tespitinde, bu gelirler birlikte değerlendirilecek.

Nasıl İade Çıkıyor?

Kar payı dağıtımında, %15 vergisi kesintisi yapılıyor ve tevkifatın tamamı beyan edilen tutar üzerinden hesaplanan vergiden mahsup ediliyor. İstisna uygulaması nedeniyle vergi matrahı %50 azalınca, beyanname üzerinden hesaplanan vergi, kesintisiden az çıkıyor. Vergi ile kesinti yoluyla ödenen vergi, 275 bin 600 TL’lik kâr payında başa baş geliyor. 2012’de 50 bin TL üzeri kâr payı alanlar, 25 Mart akşamına kadar beyanname verecekler. 275 bin 600 TL’ye kadar olanlar iade alacak.

n uygun konut kredisi için konut kredisi hesaplama aracı kullanılarak, istenilen kredi tutarı ve vadede göre bütçeye uygun taksit miktarları hesaplanabilir.

En Uygun Konut Kredisi Hangi Bankada? Bankaları Karşılaştırın