2018’de Konut Kredili Satışların Dönemsel Analizi

Bankaların konut kredisi faiz oranları Merkez Bankası’nın repo faizlerine, döviz kuruna ve piyasa risklerine bağlı olarak çabuk etkilenir bir yapıya sahip olup değişkenlik gösterir. Konut satışları ise büyük ölçüde konut kredisi faiz oranlarına bağlantılı şekilde azalıp artar. Konut satışlarında diğer yöntemlerin payı düşünüldüğünde konut kredisi faiz oranlarının konut satışları üzerinde ciddi bir etkisi olduğu görülebilir.

2018 yılı konut kredisi faiz oranları ve konut kampanyaları açısından oldukça hareketli geçen bir yıl oldu. Konut alımlarında KDV ve ÖTV indirimi, kamu bankalarının konut kredisi faiz indirimi, konut sektörünün ‘Türkiye için Kazanç Vakti’ kampanyası ve yıl sonunda gerçekleşen bankalar ile konut sektörü arasındaki işbirliği kampanyaları ışığında geçen 2018 yılında kredili konut satışlarını KrediPazari.com araştırdı.

2018 yılının ilk altı ayında bankaların konut kredisi faiz oranları psikolojik sınır olan %1’in üzerinde olarak ortalama %1.30 seviyesinde seyretti. Bir önceki yılın aynı dönemine oranla yükseliş trendinde olan konut kredisi faiz oranları konut satışlarını da olumsuz etkiledi. Kredili konut satışları 2018’in Haziran ayına dek bir önceki senenin aynı dönemine oranla istikrarlı şekilde düşüş sergiledi.

Haziran ayında kamu bankaları Ziraat Bankası’nın öncülüğünde konut kredisi faiz oranlarını %0.98 seviyesine çekti. 2018’de uygulanan koşulsuz şartsız en alt konut kredisi seviyesi olan %0.98 faiz oranı kredili konut satışlarını canlandırdı.

HalkBank, VakıfBank ve Ziraat Bankası’nın %0.98 konut kredisi faiz oranlarına ek 2018 Mayıs ortasında tapu harçlarına ve konutta uygulanan KDV’ ye indirimler de uygulandı. 2018 yılında başlatılıp Ekim sonunda önce yıl sonuna kadar uzatılan KDV ve tapu harcı indirimleri 2019 Mart ayına kadar devam ediyor. Buna göre, konut satışlarında KDV oranları 31 Mart 2019'a kadar %18 yerine %8 olarak uygulanıyor. Tapu harçları ise %4'ten 3'e indi.

Mayıs ayının ortasında gelen indirim ve kampanyalar konut satışlarını arttırsa da tam anlamı ile kampanyanın altın dönemi Haziran ayı oldu. Kampanyalar ve konut kredisi faiz indirimi konut sektörünün peşinat kampanyaları ile de birleşerek kredili konut satışlarını Haziran ayında 2018 ilk aylarının neredeyse iki katına ulaştı.

Haziran ayında genel seçimler sonrası yükselen döviz kuruna müdahale etmek için Merkez Bankası %8 seviyesinde olan haftalık repo faizlerini %16,5’e çıkardı. Faizlerin artması ile kamu bankalarının konut kredisi faiz indirim kampanyası da bir anda son buldu.

Temmuz ayına geldiğinde döviz kuru hızla yükselen dengesiz bir seyir izlediği için Merkez Bankası ikinci faiz hangisini yaparak repo faizlerini %17.75’e çıkardı. Konut kampanyalarının da son bulduğu konut kredisi pazarinda bankalar riskler ve rekabetin düşmesi ile bir bir faiz artışına yöneldi. Temmuz ayında bankaların konut kredisi faiz oranları ortalaması bir önceki aya oranla %0.50 artış gördü.

Yaz ayları boyunca artan konut kredisi faiz oranları konut almak isteyen vatandaşın ihtiyacını ertelemesi ve mevduat faizlerini artması ile konut yatırımcısının konut alımının ertelenmesine neden olarak satışları en alt seviyeye indirildi.

Eylül ayına gelindiğinde Merkez Bankası dövize üçüncü müdahalesinde bulunarak para politikası faizlerini %17,75’den %24 seviyesine taşıdı. Bu hamle sonrası bankaların konut kredisi faiz oranları da zirveleri zorladı. 2018 Eylül ayında bankaların konut kredisi faiz oranı ortalamaları Ocak ayına oranla %1.40 artış gösterdi.

Konut kredisi faiz oranlarının yüksekliği ve kredili konut satışlarında yaşanan azalma neticesinde sektörü hareketlendirmek için Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Destekleriyle Emlak Konut’un öncülük ettiği konut sektörünün ‘Türkiye için Kazanç Vakti’ kampanyası devreye girdi. Kampanya kapsamında konut sektörü bankalardan bağımsız olarak %0.98 faiz oranı ile senetle kredisiz konut satışı gerçekleştirdi. Eylül- Ekim döneminde uygulanan kampanya da konut satışlarında ciddi bir fark yaratamadı.

Kredili konut alımları da yüksek konut kredisi faiz oranları ve alternatif kampanyalar karşısında düşüşe devam etti. 2018 Kasım ayında kredili konut satışları Ocak ayına göre 5 kat azalarak kritik seviyelere ulaştı.

Ekim sonu itibari ile konut kredisi faiz oranları beş ay sonra ilk defa tekrar düşüş trendine girdi. Bankaların konut kredisine uyguladıkları faiz oranları hala psikolojik seviyenin oldukça üstünde olsa da düşüş eğilimi Kasım ayı boyunca devam etti. Kredili konut satışları bu aylarda ciddi düşüşler yaşayarak kritik seviyelere ulaştı.

Aralık ortasında Ziraat Bankası konut sektörüyle faiz indirim anlaşması gerçekleştiridi. Anlaşma kapsamında banka konut kredisi faiz oranlarını %1.78’e çekti. Anlaşmalı konut firmaları da kredinin 80 puanlık kısmını üstlendi. Böylece vatandaşa sadece anlaşmalı sıfır konut projelerinde geçerli olsa da tekrardan %0.98 faiz oranları ile konut kredisi sağlandı.

Halen devam eden kampanya geniş yankı uyandırması ile önce diğer kamu bankaları olan HalkBank ve VakıfBank sonra İş Bankası, Vakıf Katılım, Ziraat Katılım ve son olarak Kuveyt Türk Bankası da destek verdi.

Aylar sonra konut kredisi faiz oranlarında ciddi bir düşüş sağlayan kampanya Aralık ayı kredili konut satışlarında artış sağlasa da Haziran ayının 6 kat altında kaldı.

2018 yılında konut satışları beş yıl sonra ilk defa sene bazında düşüş gösterdi. Kredili konut satışları Haziran ayı haricinde diğer 11 ayda bir önceki yılın altında kaldı. Teşviklere rağmen kredili konut satışları 276 bin 820’ ye ulaşarak 2017’ye oranla %41 düşüş gösterdi.