2018 Yılının Üçüncü Çeyreğinde Konut Sektörü ve Konut Kredileri

Eva Gayrimenkulün, gayrimenkul sektörüne yönelik çıkardığı Periskop dergisinin son sayısında yer alan Eva’nın periskobu bölümüne göre;

Gayrimenkul sektörünün 2018 yılı ilk 9 ayına bakıldığında inişli çıkışlı zor bir yıl geçirildiği malum. Döviz kurlarındaki yüksek artış, enflasyon rakamlarının son yılların en yüksek rakamlarına çıkması, yeni önlemler alınmasına vesile oldu. Yeni ekonomik plan açıklandı. Ağustos sonu itibariyle rakamlar bize ne gösteriyor, gayrimenkul sektörü tüm bu gelişmelerden nasıl etkilendi bakalım;

2018 yılı Ağustos ayında konut satışlarına baktığımızda 105.154 adet konutun satılmış olduğunu görüyoruz. 2017 yılının Ağustos ayında gerçekleşen 120.198 dolayındaki satışa kıyasla yaklaşık %12,52 oranında düşüş yaşandı.

Kıyaslamayı Ağustos sonu itibatiyle yapacak olursak; iki yılı kıyasladığımızda bu yıl 2017 yılının aynı dönemine göre yaklaşık %1,73 oranında azalma görülüyor. 2017 yılı Ağustos sonu itibariyle 2016 yılı aynı dönemini kıyaslayacak olursak yaklaşık %7,68‘lik bir artış yaşanmıştı. İpotekli satışlar 2018 yılı Ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına kıyasla %67,1 oranında azalarak 12.743 oldu.

2018 yılı Ağustos sonu itibariyle baktığımızda yapılan toplam ipotekli konut satışları 2017 yılının aynı döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışlarına kıyasla yaklaşık %24,1 oranında azaldı. 2018 yılı Ağustos ayı sonu itibariyle gerçekleşen kümüle konut satışlarının içinde ipotekli satışların oranı %28,0 mertebelerinde bir önceki yılda bu oran %36,2 civarındaydı.

Bir başka önemli veri de ilk satışlar, Ağustos ayında gerçekleşen ilk satışlar bir önceki yılın aynı ayına göre %12,6 azalarak 49.362 oldu. 2018 yılı Ağustos ayı sonu itibariyle gerçekleşen kümüle ilk satışlar ise bir önceki yılın aynı dönemine göre % 0,2 oranında azaldı ve toplam satışlar içindeki oranı %46,4 civarında seyretti. 2017 yılı aynı döneminde bu oran %45,7’idi. İstanbul, İzmir ve Ankara özelinde bakacak olursak; 2018 Ağustos sonu itibariyle kümüle konut satışlarının, 2017 yılı aynı dönemine nazaran İstanbul’da yaklaşık %4,67 oranında, İzmir’de %6,28, Ankara’da %11,28 oranında azaldığı görülmektedir. 2018 Ağustos ayı sonu itibariyle yabancıya satılan toplam konut adedi 18.540. 2018 yılı Ağustos sonu itibariyle yabancıya satılan kümüle konut adedinin toplam satışlar içindeki oranı %2,12’dir. 2017 yılı aynı döneminde bu oran % 1,46’ idi.

İstisnai vatandaşlık şartlarına yeni eklenen madde ile ev alana vatandaşlık programları Türkiye’de uygulanmaya başlandı, alt limit 250 bin dolar olmak şartıyla Türkiye’den gayrimenkul yatırımı yapan yabancı kişilere, vatandaşlık verilecek. Yeni uygulamanın yabancılara yapılan konut satışlarında artış yaratacağı düşünülüyor.

Diğer taraftan kredi kullanımının kümülatif büyümesi devam ediyor. 2018 yılı Ağustos sonu itibariyle konut kredi kullanımları kümülede 198 milyar 377 milyon TL’ ye ulaştı Ağustos Ayı itibariyle son bir yıllık süreçte, konut kredisi kümülatif değişimi %7,3 artış göstermiş durumda. Geçen yılın aynı döneminde %21,5 büyüyen konut kredileri bu yıl %7,3 büyüyebilmiş durumdadır. Takipteki konut kredilerine bakacak olursak; 2018 Ağustos Ayı’nda konut kredileri içinde, takipteki konut kredi miktarı sadece %0,44 seviyelerinde. Bu rakam 2017 Ağustos Ayı’nda %0,45 idi. Takipteki kredilerin toplam kredi hacmi içindeki büyüklüğünün kredi miktarıyla aynı hızda büyümemesi Türkiye için olumlu bir göstergedir.

Tüketici güven endeksine bakacak olursak 2018 Eylül ayını bir önceki ayla kıyasladığımızda yaklaşık -13,2%’lik ciddi bir düşüş olduğunu görüyoruz. Konut piyasasında tüketici güveni, gayrimenkul sektörü açısından iç piyasayı etkileyecek önemli bir faktör.

Konut piyasasındaki hareketliliği etkileyecek değişikliklere gelecek olursak; Piyasayı hareketlendirmeye yönelik teşvikler devam ediyor; Bakanlar Kurulu kararıyla konut teslimlerinde uygulanan %18'lik KDV, 31 Ekim'e kadar %8'e, tapu harcı oranı da aynı dönemde %4'ten %3'e düşürüldü. Böylece tapu harcında oran 31 Ekim 2018 tarihine kadar binde 20 yerine 15 oldu. Bu oran sadece konut ve iş yeri alımlarında geçerli olacak, arsa ve arazi alımlarında ise geçerli olmayacak.

Ayrıca bankalarca uygulanan, %2 oranını aşan konut kredi rakamları nedeniyle düşen ipotekli konut satışlarını ve beraberinde toplam konut satışlarını arttırmaya yönelik kampanyalar yapılmaya devam ediyor, İnşaat firmalarının GYODER, İNDER ve KONUTDER önderliğinde başlattıkları Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) üyesi onlarca firma ve projenin katıldığı GYODER kampanyası ile projelerde yer alan dairelerin satış fiyatları üzerinden %10 indirim uygulandı. Kampanya ile %2 oranını aşan konut kredisi faiz oranları yeniden %0,98 oranına çekilebilecek.

Daha önce yapılan konutta seferberlik kampanyası faiz indirimi, 500 bin TL'ye kadar olan kredilerde geçerli olurken yeni konut kampanyasında böyle bir limit konulmadı. 100 bin konutu kapsayan kampanyada banka ve kefalet yok. Kampanya 31 Ekim'e kadar sürecek. Sektörün hareketlenmesi açısından bu tarz kampanyaların faydalı olduğunu düşünülüyor.