2007'de ne olacak?

ukarıdaki sorular 'Konut ve Yapı Sektöründe Kurumsal Gelişim & Marka Konferansı'nda ele alındı. Konunun uzmanları ve sektör temsilcileri bu konuları enine boyuna konuştu ama burası Türkiye 2007'de ne olacağını bekleyip görmekten başka yapacak çok da fazlaca bir şey yok. Management Plus Danışmanlık Eğitim Hizmetleri ve ALTINanahtar Dergisi işbirliği ile düzenlenen konferansta, 2007'ye yönelik farklı görüşler belirtilirken, herkesin ortaklaştığı bir konu olan mortgage'da ise hükümet farklı görüşte olacak ki yasa bir türlü çıkmadı. Zaten bu nedenle de tüm bu sorular ya da öngörüler cevapsız kaldı. 'İnsanların konut alım gücünü desteklemek gerekiyor' Türkiye'de son yıllarda ekonomide yaşanan istikrarla birlikte gayrimenkul sektörünün hızlı bir gelişim gösterdiğini ifade eden GYODER Başkanı Haluk Sur, genç nüfus, yıllık 600 bin kontu talebi, konut yenilenmesi gibi potansiyellerin sektörün gelişimi için büyük bir şans olduğunu söyledi. Sur, 2015 yılında konut sektöründe yenileme faaliyetlerinin milli ekonomiye 250 milyar dolar katkı yapacağının tahmin edildiğini anlatarak, 2004 yılında çok düşük olan konut kredi kullanımının ise gelinen noktada 15 milyar dolara yükseldiğini söyledi. Bu rakamın halen gelişmiş ülkelere göre çok düşük kaldığını vurgulayan Haluk Sur, özellikle mortgage sisteminin de devreye girmesi ile bu alanda da büyük gelişmelerin yaşanacağına kaydetti. Sur, mortgage'ın şu andaki faiz ve enflasyon oranlarında uygulanmasının zor olduğu yönündeki eleştirilere karşılık olarak "Mortgage, bugün olmasa bile gelecek için mutlaka uygulanması gereken bir sistem. Önümüzdeki dönemlerde faiz ve enflasyonun düşerek sistem için uygun koşulların oluşacağını düşünüyorum. Türkiye'de ciddi bir konut ihtiyacı var ve bunun talebe dönüşmesi için insanların alım gücünü desteklemek gerekiyor" dedi. 'C grubuna konut üretimi artırılmalı' Son 3 yıldır gayrimenkul sektörünün Türkiye'nin yıldızı olduğunu ifade eden İhlas GYO Genel Müdürü Işık Gökkaya, son yıllarda elde edilen başarılar ve mevcut potansiyellerin sektör için önemli bir fırsat oluşturduğunu söyledi. Gökkaya, mortgage'nin sektöre disiplin getireceğinin altını çizerek, "Bu sistem uygulandığı zaman herkes hemen ev sahibi olmayacak.İlk planda yüzde 15-20'lik dilimdekiler faydalanacak. Diğer insanlar ise ancak faizlerin yüzde 1'in altına inmesi ile konut sahibi olabilecek" diye konuştu. 10 yıl içinde yaklaşık 9 milyon konuta ihtiyaç olacağını ve 80 milyar dolar krediye gereksinim duyulacağını ifade eden Işık Gökkaya, 15 milyar dolar olan konut kredisi kullanımının çok yetersiz olduğunu ve ayrıca 3-4 yıl içinde Türkiye'ye 20 milyar dolar yabancı kaynağın gelmesini beklediklerini söyledi. Gökkaya, Türkiye'de yapılan yeni konut projelerinin ortanın üstündeki kesime hitap ettiğini vurgulayarak, ancak bu kesimde bir doygunluk yaşandığını ve 'C Grubu' diye tabir edilen orta kesime konut üretiminin artırılması gerektiğinin altını çizdi. 'TOKİ fiyatları artırıyor' Son 3 yılda TOKİ'nin agresif bir şekilde piyasaya girmesiyle gelir paylaşımı yöntemiyle yapılan ihalelerim metrekare fiyatlarını artırdığını öne süren Genel Müdür Gökkaya, "Özellikle hasılat paylaşımı yöntemi ile yapılan projelerde TOKİ yüzde 50 oranlarında pay alıyor. Bu da bazı bölgelerde metrekare fiyatlarının artmasına neden oluyor" dedi. Gökkaya, konut sektöründe arz-talep dengesi ile mevcut potansiyeli harekete geçirmek gerektiğine işaret ederek, "2007'de iki önemli seçim var ve bunların sonucu siyasi istikrar için çok önemli. Bu nedenle bu yıl durgun geçebilir. Seçimlerin ardından ve mortgage çıktıktan sonra 2008 ve 2009 yıllarında gayrimenkul sektörü tekrar patlama yapabilir" ifadelerini kullandı. 'Gayrimenkul balonu patlamaz' Piyasada arz talep dengesinin çok önemli olduğunu ve son dönemlerde konut stokunun pazara girişinin yavaşladığını ifade eden Değerleme Uzmanları Derneği Başkanı Güniz Çelen, maliyetlerin artmasının yanı sıra konuta talebin de arsa fiyatlarını yükselttiğini söyledi. Çelen, konut ihtiyacının C grubunda toplandığını vurgulayarak, "Bu kesime yönelik konut finansmanı sağlanırsa piyasada tekrar ciddi bir canlanma başlar. Lüks konutlara ise çok fazla talep yok. Kira getirilerinde artış olması durumunda ise yatırım amaçlı gayrimenkulde alım artabilir. Bunların yanı sıra Türkiye'de gayrimenkul balonunun patlaması gibi bir durum söz konusu değil" ifadelerini kullandı. 'Konut rüzgarı 2007'de de esecek' Konferansın konuşmacılarından biri olan Milliyet Emlak Yayın Koordinatörü Fehim Genç, 2005 yılında sektörde yaşanan hareketlilikte yapılan alımların genellikle yatırım amaçlı olduğunu söyledi. Genç, konut kredisinde şu an bir durgunluk yaşandığını ancak geri ödemelerde ciddi bir sorun bulunmadığını vurgulayarak, "Şu anda konut kredisi kullananların çok bilinçli davrandığını söylemek mümkün değil ama insanlar kredi kullanımında dikkatli olmaya çalışıyor" şeklinde konuştu. 2005 yılındaki konut rüzgarının etkisinin halen sürdüğünü vurgulayan Fehim Genç, "2007 yılında yeni projelerin yapımı 2005'deki kadar olmasa bile devam edecek gibi görünüyor. Birçok firma yeni projeye başlayacak. Bunların arasında bir projede 5 bin konut yapmayı planlayanlar bile var" dedi. 'İkinci elde fiyatlar yüzde 30 düşecek' Türkiye'de yeni projelerden ev alımının ev önemli sebebini deprem korkusunun oluşturduğunu ifade eden Vatan Gazetesi Yazarı Cengiz Aksoylar, 2004 yılında TOKİ ve Emlak GYO'nun kaynak geliştirme modeli ile Ataşehir'de yaptıkları proje ile İstanbul'da konut fiyatlarının arttığını söyledi. Aksoylar, bu dönemde ikinci el konut piyasasında da fiyatların arttığını belirterek, "İkinci el yeni projeleri birbirinden bağımsız olarak algılamak gerek. Önümüzdeki süreçte ikinci elde fiyatlar yüzde 30 düşecek. İkinci elin düşmesi, 'ikinci el sıfır konutları' da sıkıntıya sokacak" diye konuştu. 'Mortgage mutlaka çıkmalı' Türkiye'ye çok ciddi bir yabancı yatırımcı ilgisinin bulunduğunu vurgulayan İstanbul Capital Genel Müdürü Bahadır Teker, önümüzdeki dönemlerde 3-4 milyar dolarlık taahhüdün yapıldığını açıkladı. Teker, Türkiye'nin bir yola çıktığını ve önünde seçimlerin bulunduğunu belirterek, "Yabancı yatırımcı hız kesmeden yatırım kararı alıyor. Projelere verdikleri finansman destekler de devam ediyor fakat mortgage yasası halen çıkmadı. AB'de milli gelirin yüzde 43'ü ipotek kredilerinden oluşuyor. 10 yıl içinde Türkiye'de de bu seviyeler yakalanacak. Mortgage, Türkiye'de mutlaka çıkmalı aksi taktirde sektörün ve Türkiye'nin gelişimi yavaşlar" dedi. 'Konut alıcısı marka arayışında' Türkiye'de 80 sonrası gayrimenkul geliştirmeye yönelen inşaat firmalarının, konut satışlarını büyük oranda projeden ya da kaba inşaat safhasında gerçekleştirdiklerini belirten Eston Genel Müdürü Salih Kuzu, "Yani ürün sadece vaat edilmekte ve güvene dayalı bir satış sistemi uygulanmaktadır. Bu durumda konut alıcısı alacağı konutu marka olmuş bir kurumdan almaya çalışmaktadır" dedi. Kuzu, sektörün gayrimenkul geliştirme deneyiminin çok eskilere dayanmaması nedeniyle markalaşma gereksiniminin yüksek olduğuna işaret ederek, "Henüz kurumların geçmişleri çok kısa ve birçoğunun ise deneyimleri çok azdır. Bunun sonucu olarak tüm gayrimenkul şirketleri markasını pekiştirmeye ya da markalaşmaya çalışmaktadır" şeklinde konuştu. Eston'un gayrimenkul sektörüne başladığı andan itibaren konutta marka olmayı hedeflediğini vurgulayan Genel Müdür Kuzu, Eston tecrübesinin, bahçeli ev konseptiyle özdeşleştiğini ve Eston markasının, tüm projelerde üst kimlik olarak kullanıldığını dile getirdi. Salih Kuzu, Eston'un Türkiye'de yeni bir kategori açan ilk hazır ev markası Eston Villa ve Türkiye'de ilk kez uyguladığı Talep Örgütlenmesi modeliyle de, markasını güçlendirdiğini, markalaşma sürecini bundan sonra da bütünsel bir pazarlama iletişim stratejisi ile tutarlı bir biçimde sürdürmeye devam edeceğini vurguladı.