Türkiye'de Kriz Konut Stoğundan Olacak

CHP Genel Başkan Yardımcısı Umut Oran, AK Parti'nin izlediği inşaat-emlak politikasındaki sorunların, ABD'den gelen son FED kararları ardından sektörün patlama noktasına geldiğini söyledi. Umut Oran, banker krizinin AK Parti versiyonunun maket ev krizinden çıkacağı öngörüsünde bulundu. Devlet imkânlarıyla desteklenen inşaat sektörü, ekonomide canlılığa ve kâğıt üzerindeki büyüme sürecine katkı sağladı.

-AKP iktidarı ekonomideki canlılığı konut-emlak sektörüyle sağladı.

-Sanayi, tarım ve hayvancılığın ihmali nedeniyle nüfusun yüzde 75’ini kentlere yığan AKP,  bu kitleye konut satmayı, her tarafı AVM ve rezidanslarla, kamu arsalarını TOKİ inşaatları ve rant tesisleri ile donatmayı kalkınma modeli olarak benimsedi.

-Sektör sürekli üretmeye, vatandaş borçla satın almaya teşvik edildi. Ancak konut üretimi devam etti, talep doyum noktasına geldi, satılamayan konut stoku arttı, konut sektörü adeta bir balon gibi şişti.

-Sektörde arz-talep-stok dengesizliği kaynaklı riskler giderek büyüdü. Gelecekteki talebe yönelik üretim yapan inşaat sektörü, şimdi istediği talebi yakalayamaması nedeniyle sıkıntıda...

-Türkiye gibi ülkelerden sıcak parayı çekme yönündeki FED kararları, şimdiden kurları ve faizi, dolayısıyla fiyatları yukarı doğru tırmandırmaya, iç talebi baskılamaya başladı. Konut-emlak, İnşaat sektörü yüksek miktarda krediyle dönüyordu. Konut kredisi 2002 yılında 459 milyon TL iken 2013’ün ağustos ayında bu rakam 95 milyar TL’ye çıktı. Artış yüzde 20 bin 583 olarak gerçekleşti.

-Banker krizinin AKP versiyonu maket ev krizi olacak. AKP döneminde 4 konuttan birisi stoğa kalıyor.
-Bu dalgalanma sürecinde inşaat sektöründe yaratılan balon patlama noktasına biraz daha yaklaştı.
-FED kararlarından sonra gösterge faizin yüzde 6.5’lerden yüzde 10 sınırına dayanmasıyla 100 bin TL’lik bir konut kredisi 120 aylık maliyetinde 15-20-25 bin TL’lik artış oldu.
-Uzmanlar önümüzdeki dönemde GYO’ların yapacakları halka arzlarda ve özellikle de İstanbul’da yapılacak yatırımlarda ciddi finansman gereksinimi doğacağını belirtiyor.
-Konutta finansman-arz-talep zincirinin kopma noktasına gelmesiyle, inşaat sektörü hızla yıkıma doğru sürüklenebilir. Yani Türkiye’de inşaat sektöründe konut arzı ve stoklardan oluşan varlık balonu patlamaya aday; artık ipin ucu kaçıyor!
-İnşaattaki büyümede “mega projeler” denilen alt yapı yatırımların büyük payı bulunuyor. AKP, bu projelerle eş-dost ve yandaşa rant dağıtırken, kamuoyu tepkisine aldırmadan, çevreyi fütursuzca tahrip ediyor. Yanlış güzergâhta yapımına başlanan 3. Boğaz Köprüsü için 1 milyona yakın ağaç yok yere katledildi.
-Başbakan’ın iki dudağı arasında çıkan söze göre yürütülen bu projeler, yangından mal kaçırırcasına ihale ediliyor, yakın ve yandaşlara, iktidar eliyle yaratılan yandaş sermaye gruplarına veriliyor, ihalelerde hakkaniyet ilkesine ve bilimsel-teknik esaslara uyulmuyor, sosyal, çevresel ve kentsel yaşam kalitesine ilişkin kriterler gözetilmiyor.
-FED kararları sonrasında başlayan yeni dalgalanmada güçleşen finansman koşulları, bu projelerin yürütülmesini de zorlaştıracak.
-AKP’nin gazı ve teşvikiyle on binlerce konutluk dev projelere girişen onlarca sektör firması da gelecek beklentilerine göre yaptıkları yatırımları nakde dönüştürmekte zorlanacak.
-Artan maliyetler, halkın borçlanma kapasitesinin daralması, konut stoklarının eritilmesini daha da güçleştirecek. Bu durum, izleyen günlerde sektörde daha fazla firmanın finansal darboğaza girmesine yol açacak.

Devlet imkânlarıyla desteklenen inşaat sektörü, ekonomide canlılığa ve kâğıt üzerindeki büyüme sürecine katkı sağladı. Hem özel sektör hem devlet eliyle milyarlarca liralık yatırımların yapıldığı toplu konut sektörü, ekonomideki canlılığı tetikleyen itici bir güç haline geldi. Kentsel dönüşüm projeleri, devlet eliyle gerçekleştirilen büyük konut projeleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın (TOKİ) yürüttüğü projeler ve büyük altyapı yatırımları sürekli olarak inşaat sektörünü canlı tuttu, bu da genel ekonomiye yansıdı. İnşaat sektörüne yapılan doping, AKP tarafından krizleri aşmanın bir yöntemi olarak görüldü.
Sektör sürekli üretmeye teşvik edilirken, bankacılık sektörü de yurt dışından borçlanma yoluyla temin ettiği dış kaynakları hem büyük projeler için firmalara hem de konut kredisi olarak tüketiciye pompalayarak bu sürece katkı verdi.

AKP iktidara geldiğinde ekonomiyi sıcak paranın sömürü ve talanına alabildiğine açarken, inşaat-konut sektörünü, ekonominin lokomotifi olarak gördü. On bir yıla yaklaşan AKP iktidarında kamuoyu algısında ekonomi kavramı, neredeyse sadece faiz, döviz ve borsa üçgenine indirgenirken, sanayi ithal girdi bağımlısı yapıldı; yap-satçılığa mahkûm edildi. Tarım ve hayvancılığın ihmali nedeniyle nüfusun yüzde 75’i büyük kentlere yığıldı. AKP, bu kitleye konut satmayı, her tarafı AVM ve rezidanslarla, kamu arsalarını TOKİ inşaatları ve rant tesisleri ile donatmayı kalkınma modeli olarak belirledi.

AKP döneminde inşaatta balonu şişiren aktörler sadece özel sektör kuruluşları ile kalmadı. Hatta bu aktörlerin başında bir kamu kuruluşu olan TOKİ geldi. Sosyal konutla işe başlayıp, “lüks”e de el atan ve on binlerce konut üreten TOKİ, aynı zamanda devlet gücüyle piyasada haksız rekabete de yol açtı.
Ekonomide geçici ve riskli bir canlılığı beraberinde getiren bu süreçte, talep doyum noktasına gelirken, sektör gittikçe şişen bir balon görüntüsü aldı. Sektörde arz-talep-stok dengesizliği kaynaklı riskler giderek büyüdü. Gelecekteki talebe yönelik üretim yapan inşaat sektörü, şimdi istediği talebi yakalayamadığı için sıkıntıda.

Risk Şimdi Daha da Büyük

Son beş yılda gelişmiş ülkelerin krizi aşmak için rekor boyutlarda parasal genişlemeye gitmesi, Türkiye gibi ülkelere inanılmaz boyutlarda bir spekülatif kısa vadeli sermaye saldırısı yaşatmıştı. AKP politikalarıyla Türkiye de bu bol ve ucuz dış kaynaktan hovardaca yararlandı, ekonomiyi tamamen sıcak paraya rehin hale getirirken, gırtlağına kadar da borçlandı.

Şimdi ise paranın asıl sahipleri, tam tersine parasal “sıkılaştırmaya” gitme ve Türkiye gibi ülkelerden sıcak parayı çekmeye hazırlanıyor. Bu yöndeki Fed kararları, Türkiye’de şimdiden kurları ve faizi, dolayısıyla fiyatları yukarı doğru tırmandırmaya, iç talebi baskılamaya başladı. Yakın zamanda yüzde 6.5’lerde olan gösterge tahvil faizi yüzde 10’a dayandı, 1.80 TL dolayındaki dolar kuru 2 TL’yi gördü.

Bu gelişmeler gelecek bir yılda 165 milyar dolarlık dış borç ödemesi bulunan ve 60 milyar dolara yakın cari açık vermesi beklenen Türkiye’nin kur riskini büyütüyor, borçlarını çevirmek ve cari açığını finanse etmek için gerekli kaynağın temininde ciddi kaygılar yaratıyor.

Bu süreçte; özellikle yılın sonuna doğru hızlanacak sıcak para çıkışı, döviz ve faizi yukarı doğru itmeye devam edecek, bu gelişme enflasyonu da azdıracak. Merkez Bankası’nın döviz rezervlerindeki erime hızlanacak. Dış borçların çevrilmesi ve cari açığın finansmanında ciddi bir sıkıntı yaşanacak. Yani AKP’nin sıcak paraya dayalı ekonomik modeli, şimdi bumerang gibi dönüp kendisini vuruyor.

Ekonomik Krizin Fitilini Ateşleyebilir

Ekonomik krizler, "varlık balonunun" patlamasıyla başlar! Türkiye’de inşaat sektöründe konut arzı ve stoklardan oluşan varlık balonu da patlamaya aday. Artık ipin ucu kaçma noktasına geliyor. Sektörde üretici finansman-arz-talep kesimleri arasındaki zincir, kopma noktasına hızla ilerliyor.

Sektörde son yılların öne çıkan firmalarından Fi Yapı, bu süreçte zincirin ilk kopan halkası olmuştu. Gelecek beklentilerine göre yapılan yatırımların nakde dönüştürülememesi, izleyen günlerde sektörde daha fazla firmanın finansal sıkıntıya düşmesine yol açacak. AKP’nin bunca yıl ekonomiyi “canlı” tutabilmek için yüklendiği inşaat sektöründe ciddi boyutlarda bir atıl kapasite ve arz-talep dengesizliği oluştu. Bu süreçte inşaat sektöründe patlak verecek çöküş, genel bir ekonomik krizin bile fitilini ateşleyebilir.

Halkın Konut Kredisi Borcu 95 miyar TL

Ekonomiyi canlandırmak için inşaat sektörü kontrolsüzce konut üretimine teşvik edilirken, halk da devasa borçların altına girme pahasına konut almaya özendirildi.

Bankacılık sektörünün mortgage (konut) kredilerinin 2002 sonunda sadece 459 milyon TL olan hacmi, bu yılın Ağustos ayı başına kadar olan dönemde tam 205.8 katlık (yüzde 20 bin 583 oranında) artışla 94 milyar 934 milyon TL’ye ulaştı.

Konut kredisi stokunda özellikle AKP’nin ilk yıllarında geometrik artışlar yaşandı. Stok, 2003 yılında yüzde 90, 2004 yılında yüzde 203 ve 2004 yılında yüzde 368’lik rekor artışlar gösterdi. Konut kredisi stokunda, 2006 yılında yüzde 79 ve 2007’de yüzde 39 olan artış,  2008-2009 küresel krizi sürecinde hız keserek yıllık yüzde 11 dolayına geriledi. Kredi hacmi krizden çıkışla birlikte 2010 yılında yüzde 37 artarken, konut üretimi hızla sürerken talebin doyma noktasına gelmesi ve halkın borçlanma kapasitesinin giderek azalması nedeniyle izleyen dönemde de yavaşlayarak 2012 yılında yüzde 14’e indi, bu yılın ilk yedi ayında ise yüzde 20’ye yakın bir artış gösterdi.

Fed kararlarından sonra gösterge faizin yüzde 6.5’lerden yüzde 10 sınırına dayanmasıyla, konut kredilerinin daha önce aylık yüzde 0,69’u gören faizi yükselişe geçerek % 0,8 - %1,1 aralığında bir banda oturdu. Bu gelişmeyle; 100 bin TL’lik bir konut kredisinin 120 aylık maliyetinde 20-30 bin TL arasında bir artış oldu. Genel faiz düzeyiyle paralel olarak konut kredisi faizlerinin giderek daha da yükselmesi bekleniyor.

Konut Kredisi Stoku

2012 yılında konut kredisi stoğu 7 mlyar 335 milyon TL ve  % Değişim 14,0 iken 2 Ağustos 2013 94 milyar 934 milyon TL ve % değişim % 19,7 düzeylerinde.

Arz Fazlası Var

İnşaat ruhsatıalınan bina sayısında özellikle 2004’ten itibaren patlama yaşandı. 2003’de yıllık 50 bin dolayında bulunan inşaat ruhsatlarındaki bina sayısı 2004’te 75 bini, izleyen yıl 114 bini aştı. İnşaat ruhsatı alınan bina sayısı küresel krizin etkili olduğu 2008 ve 2009 yıllarında düşmekle birlikte yüksek düzeyini korudu, 2010’da ise 140 bine yaklaştı. Alınan ruhsat sayısı küresel krizin yeniden derinleştiği 2011’de 101 bin dolayına geriledi, 2012 de 102 bin dolayında gerçekleşti.

Kullanım (oturma) iznialınan bina sayısındaki artış ise inşaat izinleri kapsamındakine paralel bir seyir izlemedi. 2003-2013 döneminde inşaat izni alınan toplam bina sayısı 1 milyon 15 bin 689 olurken, inşaatı tamamlanıp satılan ve oturma izni alınan bina sayısı 757 bin 700 düzeyinde kaldı.

Konut satışlarınailişkinilgili istatistikleri ise TÜİK, 2008’den bu yana yayınlıyor. Veriler, büyük bölümü el değiştiren mevcut ikinci el konutları kapsamakla birlikte sektör hakkında fikir veriyor. Kriz yılı 2009’da ekonomiyi canlandırmak amacıyla getirilen vergisel teşviklerle 500 bini aşan yıllık konut satışının, 2010’da 600 bin, 2011 ve 2012 yılarında 700 bin dolayında gerçekleştiği, bu yılın ilk yarısında da 500 bini aştığı görülüyor.

Mega “Rant” Projeleri

İnşaat sektöründeki büyümede,  “mega projeler” denilen bina dışı yapıların büyük payı bulunuyor. AKP, bu projelerle eş-dost ve yandaşa rant dağıtırken, kamuoyu tepkisine aldırmadan, çevreyi fütursuzca tahrip ediyor. Planlar hazırlanırken, sosyal, çevresel ve kentsel yaşam kalitesine ilişkin kriterler gözetilmiyor.

Genelde yap-işlet-devret ve benzeri modellerle özel sektör ve yabancı sermayeye ihale edilecek 21 mega projenin toplam mali büyüklüğü 138 milyar doları aşıyor. Mega projelerin planlama ve proje geliştirme süreçleri ile çevresel etkileri konusunda ilgili sivil toplum kuruluşları ile akademisyenlerce yapılmış değerlendirme ve açıklamalar, çeşitli eleştiri ve kaygılar ise dikkate alınmıyor.

Akademik çevreler ve uzmanlar dışlanarak, sadece Başbakan’ın arzusuna ve iki dudağı arasında çıkan söze göre başlatılan bu projeler, yangından mal kaçırırcasına ihale ediliyor.

İhaleler, aile üyelerine, yakın ve yandaşlara, iktidar eliyle yaratılan yandaş sermaye gruplarına,  iktidarın yayın organı gibi çalışan medya organlarının patronlarına veriliyor, ihalelerde hakkaniyet ilkesine ve bilimsel-teknik kriterlere uyulmuyor. Bunlara “mega rant projeleri” demek daha yerinde bir ifade olur.

Bunlar arasında yer alan ve ihalesi tamamlanan İstanbul’a 3. Köprü’nün (Yavuz Sultan Selim Köprüsü) yapımında, AKP eşi görülmemiş bir skandala imza attı. Köprünün, projede belirtilen güzergahın dışında yanlış bir yere yapıldığı anlaşıldı. Bakan'ın imzasıyla o bölgedeki tüm imar planları iptal edildi. Köprü ve bağlantı yolları nedeniyle 1 milyona yakın ağaç yok yere katledildi.

Fed kararları sonrasında piyasalarda başlayan yeni dalgalanma sürecinde güçleşen finansman koşulları, bu “mega” projelerin yürütülmesini de zorlaştıracak. Ağırlaşan finansman maliyetleri, ihaleleri alan firmaların projeleri yürütmesini zorlaştıracağı gibi, iktidar da yeni ihalelerde güçlük yaşayacak.

Bu mega rant projelerinin yanı sıra, AKP’nin gazı ve teşvikiyle on binlerce konutluk dev projelere girişen onlarca sektör firması, gelecek beklentilerine göre yaptıkları yatırımları nakde dönüştürmekte zorlanacak. Artan maliyetler, halkın borçlanma kapasitesinin daralması, konut stoklarının eritilmesini daha da zorlaştıracak. Bu durum, izleyen günlerde sektörde daha fazla firmanın finansal darboğaza girmesine yol açacak.

Türkiye Müteahhitler Birliği’nin raporunda yer alan bilgilere göre uzmanlar önümüzdeki dönemde GYO’ların yapacakları halka arzlarda ve özellikle de İstanbul’da yapılacak yatırımlarda ciddi finansman gereksinimi doğacağını belirtiyor.

Özetle;

-Konut-inşaat sektöründe yaratılan balon, ekonomide yaşanan yeni dalgalanma sürecinde, patlama noktasına biraz daha yaklaştı.
-İleriye yönelik ciddi kaygıların ufukta belirdiği bu süreçte, AKP’nin ekonomide önemli bir oyuncağı olan inşaat sektörünü ciddi riskler bekliyor.
-AKP iktidarında ekonomide “lokomotif” olarak kullanılan inşaat sektörü hızla yıkıma doğru sürükleniyor.
-İnşaatta AKP eliyle yaratılan balon, patlamaya adım adım yaklaşıyor.