Türkiyede Konut Kredisi Faiz Oranları Satışları En Çok Etkileyen Faktör

Ekonomist Dergisi'nden Levent Gökmen'in haberine göre, Türkiye'de her yıl 1 milyonun üzerinde konut üretiliyor. Konut satışlarının yarısının kredili satışlarla yapıldığı düşünüldüğünde, Türkiyede konut kredi faiz oranları satışları en çok etkileyen faktör olarak karşımıza çıkıyor.

Konut kredisi faiz oranlarının yükselmesi satışlara olumsuz yansırken, son iki ayda faizlerin 0.90'lara gerilemesi, piyasalara doping etkisi yaptı. Her yaz dönemi ve Ramazan ayında durgunluk yaşayan piyasalarda ciddi bir satış grafiği var. Orta kesimden lüks konuda kadar tüm projelere yansıyan canlılığın sonbaharda daha da hızlanması bekleniyor.

Genç nüfusa sahip olmakla övünüyoruz. İşgücüne katılım sayısının artması, evlilik sayısındaki yükseliş, yeni konut ihtiyacını artırıyor. Kendi evlerinde oturan sayısı yüzde 70'i geçmiş durumda. Kirada oturanlar da kendi evlerinin sahibi olmak istiyor. Yabancı ilgisiyle beraber oluşan bu yapı, inşaat sektörünün dinamizmini artırıyor.

Türkiye'de konutların yaklaşık yüzde 50'si konut kredisiyle, geri kalan kısmı da senet, nakit ödeme gibi geleneksel metodlarla satılıyor.

Dolayısıyla, son iki ayda olduğu gibi mortgage kredi faizlerindeki düşüş, konut satışlarına yansımaya başladı. İnşaat şirket yöneticilerinden aldığımız bu bilgiler, mortgage kredi kullanımındaki büyümeyle örtüşüyor. Bankalar arasındaki rekabet faiz oranını aylık yüzde 0,90'lara geriletti.

Şöyle ki, yapılan hesaba göre Temmuz ayında mortgage kredisi kullanan bir birey, Mayıs ayına göre yüzde 6.5 oranında daha düşük bir taksitle borçlarını ödeyecek. Aylık yüzde 0,90 seviyesine gelen mortgage kredi kullanımındaki hızlanma, 20-27 Haziran rakamlarında kendini gösterdi. BDDK verilerine göre, bu hafta boyunca konut almak isteyen bireyler, mortgage kredi stokunu net olarak 301 milyon TL büyüttü. Oysa, ocak ayından itibaren 6 aylık dönem boyunca ortalama rakam 165 milyon TL idi.

Konut Satışları Hızlandı

Ekonomist, aylık yüzde 0.90'a gerileyen ve düşüşe devam etmesi beklenen konut kredisi faiz oranlarının, konut satışlarına nasıl yansıyacağını araştırdı. Faizlerdeki düşüşün devamıyla piyasada oluşacak yeni konut satın alma talebine yönelik İstanbul  'da Kartal'dan Büyükçekmece'ye kadar öne çıkan 100 projenin metrekare birim fiyatından, teslim tarihine kadar farklı bilgileri tablolaştırılarak, Yeni Tüketici Kanunu'nda, konut alacak olanları yakından ilgilendiren yenilikler de sıralandı.

Son bir yıldan bu yana yüzde 1'lerin üzerinde olan konut kredisi faiz oranlarının Merkez Bankası'nın son iki aydaki faiz indirimiyle 0.90'a inmesi durgunlaşan satışlara olumlu yansıdı. Yaz dönemi ve Ramazan ayının klasik durgunluğu, bu yıl yaşanmazken aksine kimi lokasyonlarda ciddi satış rakamlarına ulaşıldı.
Avrupa Konutları markası ile tanınan Artaş İnşaat'ın sahibi Süleyman Çetinsaya, toplam dört projelerinde son bir ayda 300'ün üzerinde daire sattıklarını açıkladı.

Geçtiğimiz yıla oranla yabancı ilgisinin artmasıyla satışlarında yüzde 30'luk artış yaşadıklarını belirten İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, ayda ortalama 180 konut satışı yaptıklarını ve bunun yüzde 40'ının yabancılar tarafından alındığını belirtti.

Mortgage kredilerinin aktif oyunculanndan Akbank'ın genel müdür yardımcısı Galip Tözge, "Nisan ayından hıı yana konut kredisi kullanımında hızlandı. Tüketicide psikolojik sınır, faizlerin yüzde l'in altına düşmesidir. Faizler yüzde l'in altına geldiğinden bu yana kredi kullanımında hızlanma var. Somut olarak şunu söyleyebilirim; ikinci çeyrekte gelen talep birinci çeyreğin iki katı" dedi.

Konut Fiyatları Yükselecek

Keten İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, daha çok orta gelir grubuna hitap eden projelerde kredi faiz oranlarındaki düşüşle hareketlenme gözlendiğini vurguluyor.

Sektörde genel beklenti ise önümüzdeki dönemde kredi faiz oranlarının yüzde 0.80'lerin altına inmesi ve yılın son çeyreğinde konut satışlannın daha de hızlanması yönünde. Ancak burada şöyle bir gelişme daha gündeme gelecek; kredi faizlerindeki yükseklik nedeniyle maliyet yükselişini, KDV oranlarındaki artışı ve yeni tüketici yasasının getirdiği noter masraflarını fiyatlarına yansıtmayan konut üreticileri yıl sonunda yüzde 10-15 aralığında fiyat artışı yapacak. Bu da faiz indirimini bekleyerek konut talebini erteleyen tüketicinin faizlerdeki indirimden elde ettiği kazanımı konut fiyatlarındaki artışla yitirmesine neden olacak.

Kredi faiz oranlannda aylık 0.90'ın altının görülmesinin en büyük beklenti olduğunu belirten DD Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Bülent Özmen, "Temmuz sonuna kadar aylık yüzde 0.85-0.90 aralığında seyredeceğini tahmin ediyorum. Ağustos'ta 0.80'lere geleceğini düşünüyorum. Eylül'de aylık 0.80'in altına düşerse, konut satışları da ciddi anlamda hızlanacaktır" diyor.

Faizlerdeki düşüşün konut kredisi kullanımına yansıdığına işaret eden Özmen, 1 Ocak'tan itibaren haftalık ortalama 165 milyon TL'lik kredi büyümesi ile 20-27 Haziran haftasında 301 milyon TL'ye yükseldiğini anımsatarak, faiz düşüşüyle birlikte kullanım miktarının daha da hızlanabileceğim söylüyor.

Konut kredisi kullanım oranları da 2013'ün başında katılım bankaları dahil 85,971 milyar TL'den yüzde 28'lik artışla yılı 110,198 milyar TL ile kapattı. Bu yılın başında ise, yüzde 4,4'lük aıtışla katılım bankaları dahil 110,2 milyar TL'den 26 Haziran rakamlarına göre 115 milyar TL'ye ulaştı. Geçtiğimiz yıl Gezi Parkı protestolarının etkisiyle haziran ayında yükselişe geçen faiz oranlarının geçtiğimiz ay psikolojik sınır olan yüzde l'in altına inmesiyle yıl sonunda kredi hacmindeki büyümenin yüzde 10'lar seviyesine yaklaşması bekleniyor. Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay, bu yıl konutta ortalama vadenin 78 yıl aralığında, kredi tutarının ise 90 bin TL'nin altında olduğunu söyledi.

Denge Değerleme Genel Müdürü Baki Budakoğlu, konut kredisi faiz oranlarının daha çok orta gelir grubuna ait projelerin yapıldığı Kurtköy, Esenyıırt, Beylikdüzü gibi bölgelerdeki satışları hareketlendirdiğine dikkat çekiyor.

Durgunluk Belirtisi Rafta

Geçtiğimiz aylarda Merkez Bankası'nın faiz indirim kararı alarak konut kredisi faiz oranlarını yüzde l'lerin altına çekmesi piyasalarda tetikleyici bir rol oynadı. MB bu tutumu, yerel seçimler ve cumhurbaşkanlığı seçimleri gibi iki önemli etabın olduğu bir yılda, Ramazan ile yaz döneminin de getirişi ile beklenen durgunluğun önüne geçti.

FerYapı Yönetim Kurulu Üyesi Kamadan Kumova, kredi faiz oranlarındaki düşüşün haziran ayında etkisini gösterdiğini belirtiyor. Kumova, "FerYapı olarak, şu anda satışta olan projelerimizde satışlarımız iyi gidiyor" diyor.

Ağırlıklı Kurtköy bölgesindeki projeleri ile tanınan Demirbaş Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sefa Demirbaş ile ortağı Erguvan İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Emre Maraşlı, her yıl ciddi durgunluğun yaşandığı, hatta tatile girdikleri Ramazan ayındaki ilgiden çok memnun olduklarını söylüyor. Ortaklar, son iki ay buçuk ay içinde yalnızca Roof Kurtköy'de 58 adet konut satışına imza atmışlar. Hafta sonları önemli satış rakamlarına ulaştıklarını kaydeden Demirbaş, "Kimi projelerimizde lansmana çıkmadan ön taleple yaptığımız çalışmalarda yüzde 20'lik satış rakamına ulaştık" diyor.

En Pahalı Satış

Bu arada katkı paylı kredi yani anlaşmalı banka üzerinden sunulan kredi imkanı da yeniden önem kazanmaya başladı. Hali hazırda 0.90'lara inen konut kredisi faizlerine karşılık, anlaşmalı banka üzerinden yapılan kredi hizmetlerinde faiz oranı 0.80'lerde ortaya çıkıyor.

İstanbul Zekeriyaköy'deki Ormanada projesinde iki gün önce projenin en pahalı konutunun satışı, tüketici talebinin orta kesimden, en lüks kesime kadar uzandığına iyi bir örnek olarak algılanabilir.

Ormanada'da 7 villadan satışta olan iki adetinden biri iki gün önce 5.7 milyon TL'ye satıldı. Oturum amaçlı alınan villa için Iş Bankası'ndan 0.90'dan 5 yıl vadeli kredi kullanıldığı belirtiliyor.

Özülke-Özkar Ortak Grişimi İcra Kumlu Üyesi Bilal Aydoğan, bin 100 adeti satılan toplam bin 555 konuttan oluşan Bulvar İstanbul projesinde 300 konutu Mayıs ayından itibaren sattıklarını dile getirdi.

Konut Kredisi Taksitleri Düştü

Kredi kullanacak kişinin, kredi tahsis ücreti, ipotek işlemleri, sigorta ve ekspertiz ücreti olmak üzere yaklaşık bin 500 TL civarında masrafı oluyor. Kredi kullananların, sadece aylık faiz oranına değil, yıllık maliyetine bakması da gerekiyor. Bu oranlara, bankaların internet sitelerinden ulaşılıyor.

Son iki aylık dönemde, kredi faiz oranlarında düşüşle birlikte, aylık taksit tutarı yüzde 6.5 civarında azaldı. Örneğin, Mayıs ayının ilk haftasında yüzde 1.04 faiz oranıyla 10 yıl vadeli 100 bin TL'lik kredinin aylık taksit tutarı konut kredisi hesaplama yapıldığında, bin 462 TL idi. Bu rakam, haziran ayının ilk haftasında, aylık yüzde 0.99 faiz oranıyla bin 427 TL'ye, haziranın son haftasında yüzde 0.95'e düşen faiz oranıyla bin 400 TL oldu. Temmuz ayının ilk haftasında yüzde 0.90'a düşen faizlerle, aylık taksit tutarı bin 366 TL'ye geriledi.

Balon Söylentisi Olmayacak

Şu anda satışı devam eden iki projelerinde konut satışlarının iyi gittiğini belirten Demir İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Demir, faiz oranlarındaki düşüşün, konut satışlarını hareketlendirirken, stoklan da eriterek konutta balon söylentilerini ortadan kaldıran bir etki yaratacağını vurguluyor.

Faiz indirimiyle birlikte sektörde talepte hissedilir bir canlanma yaşandığına dikkat çeken Keleş İnşaat Yönetim Kumlu Üyesi Soner Keleş, talebin konut stokunu eriterek, yeni yapılan konutlarda hareketlilik sağlayacağını düşündüğünü belirtiyor.