Türkiye'nin yeni tanıştığı mortgage ABD'de kriz riski

Seçim arifesindeki Türkiye bu hafta mecliste kredili konut edindirme sistemi olarak bilinen mortgage yasa tasarısını tartışmaya hazırlanırken dünya finans piyasaları olası bir mortgage krizinin endişesini yaşıyor. ABD ekonomisinin istikrarı için kritik önem taşıyan emlak sektörünün şişirdiği mortgage kredilerinde batık sorunu tartışması yeniden alevleniyor. ABD'de büyüklüğü 10 trilyon doları bulan mortgage pazarında emlak kredilerine uygulanan değişken faiz oranları, batık kredi riskinin de büyümesine neden oluyor. Wall Street Journal'da yer alan habere göre, sadece HSBC Bankası'nın batık kredilerinin boyutu 10.5 milyar dolar. Bankalardan kredi alamayan düşük gelirlilerin işini kolaylaştırmak için sunulan normalden yüksek faizli (subprime) krediler adeta mantar gibi türemiş durumda ve geri ödeme oranı da giderek azalmakta. 2000 yılında 150 milyar dolar ikincil kredi alan ABD'liler talep arttıkça tırmanışa geçen emlak fiyatları karşısında emlağı bir yatırım aracı olarak satın almaya başladı. Son verilere göre 2000'den 2005'in sonuna gelindiğinde ise verilen yüksek faizli kredilerin büyüklüğü 650 milyar dolara ulaştı. Bu kredilerin toplam mortgage pazarı içindeki payı ise yüzde 20'ye kadar çıktı. Üstelik son dönemlerde kredi borcu olanların ümitlerini bağladığı ABD Merkez Bankası'nın (FED) faiz oranlarını yakın zamanda indireceği beklentisi de hemen gerçekleşecek gibi görünmüyor. Kısacası ABD, yeni yeni "yumuşak iniş" senaryosuna alışmaya çalıştığı bir dönemde mortgage pazarında bir temerrüd dalgası yaşanabileceği endişeleri de bir yandan artıyor. Bir haftadır gündemde, borsalar inişte Dünyanın en büyük ekonomisi ABD'de emlak alımlarının finansmanı için kullanılan mortgage kredilerin geri ödenmeme oranının giderek artması, Wall Street'i ve borsaları da olumsuz etkilemeye başladı. Son bir haftadır konuşulan mortgage kredilerindeki batıkların artabileceği değerlendirmeleri önceki gün Dow Jones endeksinin yüzde 0.2, Nasdaq'ın ise yüzde 0.4 değer kaybetmesine neden oldu. Wall Street'deki yatırım danışmanlığı şirketleri de ABD emlak sektöründe yaklaşmakta olan bir fırtınadan tedirgin. Federal Rezerv Kurulu tarafından pazartesi günü yayımlanan araştırma raporuna göre ise ülke içindeki bankaların yüzde 15'i son 3 ay içinde mortgage kredileri için standartlarını sıkılaştırdı. Bu oran, 1990'dan bu yana ilk kez bu kadar yükselmiş durumda. Düşük gelirliye yüksek faiz kıskacı ABD'deki bazı bankaların normal şartlarda kredi verilebilecek müşterilerine bile daha çok gelir sağlamak için yüksek faizli kredi sağladığı, bunun da geri ödeme sorununu büyüttüğü belirtiliyor. Daha da kötüsü bu kredileri alan müşteriler, her 12 ayda bir bankaları tarafından değiştirilen faiz oranlarını kabul etmek zorunda. Örneğin 2005 yılında yüksek faizli kredi alanların aylık ödemeleri her ay yüzde 30 ila yüzde 50 arasında artış gösteriyor. Bu yıl faiz artışı yapılması beklenen mortgage kredilerinin büyüklüğü ise 1.5 trilyon dolara yaklaşıyor. Mortgage Bankaları Birliği'nin verilerine göre bu yıl bankalar, ödenmeyen mortgage kredilerini yeniden finanse edebilmek için 700 milyar dolarlık kredi daha alacak. Mortgage pazarını araştıran Center for Responsible Lending kuruluşunun verilerine göre, verilen yüksek faizli kredilerin yüzde 20'si geri ödenemeyecek ve 2 yıl içinde 2 milyondan fazla ailenin evsiz kalmasına neden olacak. 2006 sonu itibariyle mortgage pazarından bir yılda alınan yüksek faizli kredilerin yüzde 6'sının ödemelerinde en az 2 ya da 3 aylık gecikmeler yaşandı. 2003 ve 2004 yılında alınan kredilerin geri ödenmeme oranının ise 3 kat daha fazla olduğun belirtiliyor. Şimdi ise ABD'de bazı tüketici gruplarının girişimiyle kredi verilirken müşteri menfaatini göz ardı eden banka ya da aracı kurumların faaliyetten uzaklaştırılmaları talep ediliyor. Hedge fonlar iflasa oynuyor Yüksek faizli kredilerle desteklenen yatırımların iflasına karşı sigorta alınmasını sağlayan kredi iflası swap işlemleri olarak bilinen mali kontratların maliyetlerini izleyen endeksler ise mortgage sektöründe olası bir çöküş endişesine işaret ediyor. Wall Street'in takip ettiği ABX-HE endeksleri geçtiğimiz temmuz ayında faaliyete geçtiğinden bu yana en düşük seviyesinde. Bu düşüş ise sigorta kontratları satanların mortgage iflaslarını telafi etmek karşılığında daha fazla komisyon ödemesi talep etmeye başladığı anlamına geliyor. Yani mortgage sektörü genelinde yaşanacak bir iflas dalgası ihtimaline daha fazla şans verilmeye başlanmış durumda. Bu koruma kontratlarının en büyük talibi yani ödeme temerrütlerinin artacağına oynayanlar ise hedge fonlar.