Türk Borçlar Kanunu Tasarısı, kiracı-ev sahibi ilişkisi konusunda önemli yenilikler getiriyor

Dövizle yapılan kira kontratlarında, 5 yıldan önce artış yapılamayacak. Komşulara gerekli saygıyı göstermeyen kiracının sözleşmesi iptal edilecek TBMM Başkanlığına sunulan Türk Borçlar Kanunu Tasarısına göre, mal sahibi, kiralık yeri kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlü olacak. Kiralık yerle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükleri mal sahibi karşılayacak. Kiralanan yer sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, mal sahibinden ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilecek. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklı olacak. Kiracı, mal sahibinden kiralanan yerle ilgili ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilecek. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı bu ayıbı mal sahibi adına gidertebilecek ve bundan doğan alacağını kira bedelinden kesebilecek. Kira artışına ve depozitoya sınırlama Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacak. Tasarıya göre kira bedelleri, bir önceki yılda gerçekleşen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla artırılabilecek. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacak. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu gözönüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecek. Kira bedeli yabancı bir para birimiyle belirlenmişse, 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacak. Bu süre geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak emsal kira bedellerine göre güncelleme yapılacak. Konut ve çatılı işyerlerinde, mal sahibine verilen depozito miktarı, 3 aylık kira bedelini aşamayacak. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, mal sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak. Güvence senetleri ise bankaya depo edilecek. Banka güvenceleri ancak, iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş bir mahkeme kararı ya da icra kararına dayanarak geri verebilecek. Sözleşme uzatımı Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacak. Mal sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyecek. Sözleşmenin imzalanmasından sonra kiralanan yer herhangi bir nedenle el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olacak. Kiralanan yerin el değiştirmesiyle ilgili hükümler, kıyas yoluyla uygulanacak. Kiracı, aksine sözleşme olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödeyecek. Kiracı, kiralanan yerin tesliminden sonra hemen ödenmesi gereken kira bedelini veya yan gideri ödemezse, mal sahibi yazılı olarak bir süre verecek. Bu süre içinde de ödenmezse mal sahibi, sözleşmeyi feshedeceğini kiracıya bildirecek. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve işyeri kiralarında ise en az 30 gün olacak. Süre, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacak. Komşuya saygı Kiracı, kiralanan yeri sözleşmeye uygun olarak özenle kullanacak ve komşulara gerekli saygıyı gösterecek. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda ev sahibi otuz gün süre vererek durumunu düzeltmesi için ihtarda bulunacak. Ancak, kiracının davranışları komşular tarafından çekilmez hale gelirse, ev sahibi yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecek. Kiracı, kiralanan yerin olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olacak. Mal sahibi, konut veya işyerinde kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen yenilik ve değişiklikler yapabilecek. Kiracı, ev sahibinin rızasıyla konut veya işyerinde değişiklikler yapabilecek. Yazılı olarak kararlaştırılmadıkça, mal sahibi eski haline getirilmesini isteyemeyecek. Kiracı, mal sahibinin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyecek. Fakat mal sahibi, işyeri kiralarında haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacak. Sözleşme feshi Kiracı, sözleşmenin bitiş süresinden önce kiralanan yeri geri vermesi durumunda, kira sözleşmesinden doğan borçları makul bir süre ödemeye devam edecek. Yeni bir kiracı bulunması durumunda, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecek. Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi iptal edebilecek. Kiracı, kiralanan yeri ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda yeri geri vermekle yükümlü olacak. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanım dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacak. Mal sahibi, kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirecek. Kiracı, sözleşmede aksi öngörülmedikçe ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini karşılayacak. Kiracı ayrıca istemesi durumunda bu faturaların bir örneğini mal sahibine verecek. Tahliyede eş rızası aranacak Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecek. Mal sahibi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi olması durumunda, kiralanan yerin inşası ve imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme durumunda 1 ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilecek. Mal sahibi, bu gerekçelerle kiracıyı çıkartması durumunda, kiralık yerini 3 yıl süreyle başka bir kiracıya veremeyecek. Yeniden inşa veya imar amacıyla boşalttırılan yerler de eski haliyle, haklı bir sebep olmaksızın aradan üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamayacak. Yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazlarda, eski kiracalar, öncelik hakkına sahip olacak. Bu hak, mal sahibinin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekecek. Bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, konut veya işyeri 3 yıl süreyle başkasına kiralanamayacak. Bu hükümlere aykırı davranan ev sahipleri, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacak..