Mortgage Niye Çıkarıldı?

M.Kemal SALLI Mortgage öyle bir sihirli degnekti ki, heyecanlanmamak elde degildi; mortgage yasasi çiktiginda insanlarimiz, kira öder gibi küçük taksitlerle ev sahibi olabilecekti. Avrupa ve Amerika'da denenmis olan bu yöntem, bizde de basariyla uygulanacakti elbette... Ipotekli konut kredisi uygulamasi demek olan mortgage yasasi, Maliye Bakani'mizin uyarisiyla, sistemin en önemli özelligi olan "vergi tesviki" albenisi budanarak çikti. (Maliye Bakani razi olsa, bu defa IMF'nin kaslari çatilacakti.) Bu budama, halen uygulanmakta olan konut faizlerinin yüksekligi ile birlesince, mortgage sistemi ile kira öder gibi ev sahibi olmayi düsleyen vatandasin düsleri de mort oluverdi. Mortgage tasarisi uzun süre rafta bekletildikten sonra, geçtigimz hafta, hizli bir sekilde Meclis'ten geçirilerek yasalasti. "Hükümet yasayi bir olta olarak kullanmak istediginden, seçimlerin yaklasmasi beklendi" deniyor. Peki, hükümetin o niyetle hareket ettiyse, Basbakan Yardimcisi Abdüllatif Sener niye muhalefet gibi konusup,"Düzenli ödeme yapma imkani olmayan, hesabini bilmeyen mortgage sisteminden yararlanamaz" diyor? Sener'e göre ipotekli konut kredisi uygulamasi demek olan mortgage, mevcut faiz oranlari ve mevcut banka kaynaklari ile fazla bir yenilik getirmiyor: "Ne avantaji var? Yok gibi görünüyor. Bankaya gidecek, kredi alacak; herhangi bir konut kredisi gibi kredisini alacak.(...) Bankalar, konut kredisi olarak vermis olduklari kaynagi mevduat ve sendikasyon kredilerinden karsiliyorlar. Sinirli kaynaklarla sistemi sonsuza kadar devam ettirmeleri de mümkün degil. Mortgage çikmasa, bankalar konut kredilerine sinir getirmek zorunda kalacaklardi." FAIZLER DÜSMEDEN SISTEM ISLEMEZ. Konunun uzmanlari da mevcut banka faizleri düsürülmedigi takdirde, ipotekli konut kredisi uygulamasi demek olan mortgage sisteminin beklenen sonuçlari vermeyecegini savunuyorlar. Fakat bankacilarin, su asamada, mortgage sistemini kendi kurulus amaci dogrultusunda harekete geçirme gibi bir niyet ve çabalari yok. Bankacilar, faizlerin düsmesinin zamana ve istikrarin sürmesine bagli oldugunu savunarak, "Faizlerde ani bir düsüs beklenmemeli" diyorlar. Izmir Ticaret Odasi Baskani Ekrem Demirtas,mortgage sisteminin basarili olabilmesi için, faizlerin düsmesi gerektigini savunuyor. Peki bankacilar ne diyor, kulak verelim: Akbank Bireysel Bankacilik Pazarlama Bölümü Baskani Cem Muratoglu, "Kamuoyundaki bilgilendirmelerin aksine yasanin kisa vadede konut kredisi faizlerine dogrudan bir etkisi olmayacak. Bankalar faiz kararlarini maliyet hesaplarina göre veriyorlar. " Fortis Genel Müdür Yardimcisi Ziya Alpman, "Mortgage'in tek basina faiz üzerinde bir etki yapmasini beklemiyoruz. Bir süredir durgunlasan faiz rekabetine bir hareketlenme getirse de fonlama maliyeti etkili olacak." Is Bankasi Bireysel Krediler Müdürü Ömer Çelebi, "Yasanin faiz seviyesini dogrudan etkileyecegini söyleyemeyiz. Ama rekabeti tesvik etmesi, fon arzini arttiracak ciddi düzenlemeler getirmesi nedeniyle dolayli bir etkisi olacak." Peki, deneyimli emlak uzmanlari, mimarlar, müteahhitler ne diyorlar bu konuda; vatandasin sevinci kursaginda mi kalacak? Izmir Emlak Müsavirleri Dernegi Baskani Yilmaz Özcan, "Dar gelirlilerin bu sistemle ev sahibi olabilecegine inanmadigini" belirterek, "Geliri en az 1500YTL olanlar için faydali bir sistem" diyor. Ekonomistler de, "Faizin yüksek oldugu dönemlerde varlikli olanlar paralarini faizde degerlendirir, parasi olmayan da, geri ödeme dilimlerinin bütçesini asacak olmasindan dolayi kredi almaktan korkarlar. Konut fiyatlari da, faizler de öyle yasa zoruyla asagi çekilemez, fiyatlari ekonominin gidisi yönlendirir" diyorlar. YASADIK, GÖRDÜK Bütün bu söylenenlerin dogru oldugunu yasayarak gördük. Animsayacaginiz gibi geçmiste yasanan konut piyasasindaki hareketlenme döneminde mevduat faizleri ve repo gelirleri gerilemis, döviz fiyatlari asagi gelmeye baslamis, bankalar da ellerindeki parayi yüzde 1 oranindaki faizle konut kredisi olarak kullandirmaya baslamislardi. Fakat, mayis ayinda yasanan dalgalanma sonrasinda konut kredileri yüzde 1.5'i asinca konut piyasasindaki canlanma duruvermisti. Ipotekli konut kredisi uygulamasi olan mortgage sisteminin en önemli özelliklerinden biri de konut aliminda "vergi tesviki" denilen dolayli devlet yardimidir. Maliye Bakanligi'nin itirazi ve IMF'nin kaslarini çatma olasiligi göz önüne alinarak bu yardim konusu yasa taslagindan çikarildi. Peki, mortgage yasasi niye çikarildi? Yasa, bundan böyle uygulanacak konut kredilerine yeni bir düzenleme getiriyor. Konut kredisi verilecek kuruluslarla krediyi kullanacak olanlarin hak ve sorumluluklari yeni bir çerçeveye oturtuluyor. Mortgage sayesinde bankalar, konut kredisi verebilmek amaciyla kaynak yaratabilmek için kredilendirdikleri ve ipotek koyduklari konutlarin degeri karsiliginda tahvil çikarabilecekler. Bu yolla sagladiklari uzun vadeli kaynagi yeni konut kredilerinde kullanacaklar. Vatandas, gelismis ülkelerde yaygin olarak kullanilan bu sistemle konut sahibi olabilir. Fakat, "vergi tesviki" olmadan, bugünkü faiz seviyeleri ile bunun o kadar kolay olmayacagi görülüyor. Bugünkü faiz oranlariyla alinacak konut fiyatlarinin normalin çok üzerinde sisecegi, beklenmeyen ödeme zorluklari yaratabilecegi, bu nedenle vatandasin sikistiginda aldigi konutu satmak istemesi halinde kolayca alici bulamayacagi söyleniyor. Nitekim ABD'de sistemden daha düsük faizle yararlanan fakat, hesabini iyi yapmayan 2 milyon ailenin, bu yil evsiz kalabilecegi belirtiliyor. Bu yolla konut sahibi olmak isteyecek olanlar önce ödeme kosullarini, alacaklari konutun ödeyecekleri faizle birlikte kendilerine kaça malolacagini bilmek durumundadirlar. Vatandas öncelikle sunu unutmamali; mortgage sisteminde kredi taksitlerini iki kez üst üste ödeyemediginde, konutunun banka tarafindan satilmasini pesinen kabul etmis oluyor. Bunun itirazi, uzun uzadiya yargilanma süreci yok; alinan kredinin tamami ödeninceye kadar alinan konut kredi veren kurulusun sayiliyor. Bu nedenle, uzun vadenin çekiciligine kapilip bir yükümlülügün altina girmeden önce, vatandasin çok iyi hesap yapmasi gerekiyor. Dünyada yaygin olarak uygulanan ipotekli konut kredisi dedigimiz mortgage, çesitli ülkelerde "vergi tesviki" yani devlet destegine ragmen, çok olumsuz sonuçlar vermistir. Güney Kore'de, asiri talep nedeniyle, konut fiyatlarinin normalin çok üstünde sismesiyle böyle bir üs kirikligi yasandi. ABD'de tasarruf amaciyla ipotekli konut kredisi kullanilarak alinan konut fiyatlarinin çok sistigi söyleniyor. Konut, çok düsük faiz oranlariyla ve uzun vadeli alindiginda bir yatirim araci olabiliyor. Peki, mortgage niye çikarildi? Onu da yarin konusalim. KÜPE: Düzenli ödeme imkani olmayan, hesabini bilmeyen mortgage'tan yararlanamaz. Abdüllatif SENER