Mortgage krizinin Türkiye'ye etkileri

Uzun yıllardan beri Avrupa ve Amerika'da kullanılmakta olan konut finansman modeli, mortgage diye adlandırılıyor. Son zamanlarda bu kelimeyi konut alıcılarının dışında da birçok kişinin her gün defalarca duyuyor olmasının nedeni ise Amerika'da başlayan ve Avrupa ülkelerini de etkileyen finansal kriz. Bu krizin çıkış sebebi de mortgage kredilerinde ortaya çıkan sorunlar. ABD mortgage kredilerinin toplam büyüklüğünün yaklaşık 7 trilyon dolar olduğu bilinmektedir. Bu finansal krizin boyutu, IMF tahminine göre 550 milyar doları mortgage kredilerinde olmak üzere yaklaşık 1 trilyon dolar kayıptır. Türkiye'de verilen konut kredilerinin toplamının 25 milyar dolar olduğunu düşünürsek problemin ne kadar büyük olduğunu daha iyi anlayabiliriz. Bu finansal krizin temel sebeplerini kısaca belirtirsek; * 2005'ten itibaren ABD ve Avrupa'da konut fiyatlarının hızla gerilemesi. * Konut bedelinin birçok ülkede yüzde 95-100'ünün kredilendirilmesi. * Bazı finansal kuruluşların subprime mortgage kredilerinin yüksek getirilerine heves ederek portföylerinde bu kredilerin ağırlığını aşırı yükseltmeleri. * ABD'de 2005'ten itibaren konut fiyatlarının hızla gerilemeye başlamasıyla sorunlu konut kredi miktarında ortaya çıkan hızlı artış ve bu evlerin haciz edilerek satılması ile fiyatlardaki düşüşün artarak devam etmesi ve bunun sarmal bir olaya dönüşmesi. Avrupa'da da etkili ABD'de ortaya çıkan bu krizin Avrupa'da da etkili olmaya başladığını görebiliyoruz. Dünya ekonomisinin küreselleştiği bugünkü süreçte bu finansal krizin Türkiye'ye etkileri muhakkak olacaktır. Bugün içinde bulunduğumuz duruma gayrimenkul sektörü açısından bakarsak, satışlar Mayıs 2006'dan beri bir gerileme göstermekte ve buna paralel olarak da fiyatlar düşüş eğilimi göstermektedir. Türkiye'de bugünkü durumun ana sebepleri; sürekli olarak yaşanan finansman sorunları nedeniyle kredi faizlerinin kronik yüksekliği, ekonomide ortaya çıkan yavaşlama, ayrıca önemli bir konut alıcı kitlesi olan küçük esnaf ve sanatkarların ekonomik dönüşüm sonucu büyük oranda tasfiye olmaları ve satınalma güçlerini kaybetmeleri ve son olarak da özellikle İstanbul'da bazı semtlerde TOKİ'nin kaynak yaratma projeleri nedeniyle ortaya çıkan arz fazlasıdır. ABD ve Avrupa'da ortaya çıkan finansal krizin kısa vadede Türkiye'ye etkisi, daha çok reel ekonominin finansmanında sorunlar ve yeni yatırımların yavaşlaması şeklinde olacaktır. Orta ve uzun vadede ise dünya ekonomisindeki yavaşlama özellikle Türkiye'nin ihracatında sıkıntılara yol açacaktır. Bunun sonucu olarak büyüme yavaşlayacak ve özellikle tüketici kredilerinde sorunlu kredilerde ciddi artışlar olacaktır. Konut kredilerinde büyük bir sorun beklenmemektedir. 2008'de negatif büyüme Ekonomide ortaya çıkan büyüme sektörel bazda incelendiğinde son üç yılda inşaat sektörünün ortalama büyümenin üstünde performans sergilediğini görüyoruz. 2005 yılında yıllık büyüme yüzde 6.7, inşaat sektörü büyümesi yüzde 20, 2006 yılında yıllık büyüme yüzde 5.2 inşaat sektörü yüzde 20.5, 2007 yılında ise genel büyüme yüzde 4.5 inşaat sektörü ise yüzde 5 oranında büyüme göstermiştir. Son üç yılın tersine 2008'de inşaat sektörünün çok küçük oranda hatta negatif büyüme göstermesi sürpriz olmayacaktır. Bu da ekonomideki yavaşlamayı hızlandıracak ve konut talebini daha da düşürecektir. Konut fiyatları ise bölge ve proje bazında hareket edecektir. Yukarıda yaptığımız tespitler ışığında Türkiye'de gayrimenkul sektörü bir süre daha, muhtemelen 2009 yılı ortalarına kadar, bir miktar daha küçülmeye devam edecektir. Sektörün tekrar canlanması, ekonominin tekrar güçlü büyüme trendini yakalaması ile mümkün olacaktır. Türkiye'de gayrimenkul fiyatları şehir merkezleri hariç yüksek değildir. Şehir merkezlerinde fiyatların dengelenmesi için kentsel dönüşüm projelerinin hızlanması ve şehrin banliyöleri ile merkezi arasına raylı taşıma sistemlerinin kurulması gerekmektedir. Bunun sonucu olarak şehir merkezlerinde konut edinme eğilimi düşecek, bu alanlarda yapılması zorunlu olan turizm ve ticaret alanları için arazi bulmak kolaylaşacak hem de konut fiyatları dengelenecektir. Yabancılara avantaj Risk sevmeyen uzun vadeli yatırımcılar 2008 boyunca gayrimenkul yatırımlarındaki fırsatları değerlendireceklerdir. Türkiye'nin geleceğine inanan yabancı yatırımcılar da bu yıl içinde ortaya çıkan bu avantajlı durumu şirket satın alarak ya da gayrimenkul projelerinde toplu alımlar yaparak değerlendireceklerdir.