Mortgage da para nereden gelecek?

Halen Meclis Komisyonu'nda bulunan Konut Finansmaný Kanun tasarýsý ile ilgili deðerlendirmelerimizi sürdürüyoruz. Bu hafta mortgage sisteminin ve Türkiye'de uygulama metotlarýndan biri olacak "ipotek teminatlý menkul kýymet", yani "covered bond"un ne olduðunu anlamaya çalýþalým. Ekonomilerde tasarruf eden kesimden kaynak arayan kesime para aktarma konusu finans biliminin temel konusudur. Bu kaynak aktarýmý birçok þekilde yapýlabilir. Konut finansmaný açýsýndan bakarsak Türkiye'de þu anda kullanýlan yöntem mevduat bankacýlýðý sistemi. Yani, tasarruf eden kesim parayý mevduat olarak bankaya verir, banka bu parayý konut kredisi olarak tüketicilere daðýtýr. Mevduat finansmanýnýn konut kredileriyle ilgili en büyük sorunu, tasarruf sahiplerinden alýnan paralarýn kýsa vadeli olmasý, istenildiði anda bankadan çekilebilmesi, buna karþýlýk kredi vadesinin uzun olmasý. Nitekim Türkiye'de mevduatlar ortalama 4 ay vadeli, konut kredileri ise 15-20 yýl vadeli. Bankalarýn diðer bir fon toplama yolu özellikle yurtdýþýndan uzun vadeli kredi alma veya uzun vadeli tahvil ihraç etmek. Bu türde finansman vade uyumsuzluðu problemini bir ölçüde çözer. Ancak hem tek tek iþlemler olmasý itibariyle para bulma maliyetleri, hem de bu tür kredileri bankalara veren kuruluþlarýn kredi devredebilecekleri organize piyasalar olmadýðý için likidite riski nedeniyle maliyet nispeten yüksek olur. Ayrýca, bankalarýn fon toplamak için aldýklarý bu krediler için verdikleri teminatlarýn (örneðin verilen konut kredileri) standartlarý konusunda þüphe olmasý nedeniyle fon maliyeti üzerine bir risk primi ekleniyor. Ýþte bu nedenlerden ötürü, geliþmiþ ülkelerde fonlama tarafýndaki bu eksiklikleri bertaraf etmek için yeni bir sistem oluþturulmasý düþünüldü ve bugün mortgage sistemi diye adlandýrýlan ipotek teminatýna dayalý bir fonlama sistemi yaratýldý. Sistemin temel amacý uygun faiz oranlarý ile konut alýcýlarýna sürekli kaynak saðlayabilmek. Sürekli kaynak saðlamak konusu çok önemli. Ekonominin iyi olduðu dönemlerde herkes kredi vermeye istekliyken ekonominin duraðan veya çalkantýlý olduðu dönemlerde para kaynaklarý hemen ortadan kaybolabiliyor. * Sistemde banka tüketicilere konut kredisi veriyor ve karþýlýðýnda kiþinin satýn aldýðý konuta ipotek konuyor. Banka, verdiði binlerce konut kredisini bir havuz haline getiriyor. Tasarýda bu havuza teminat havuzu deniyor. Daha sonra bu teminat havuzunun özelliklerini yansýtan bir menkul kýymet yaratýlýyor. Örneðin teminat havuzunda bulunan kredilerin ortalama faizinin senelik yüzde 14 olduðunu varsayarsak banka bu havuza karþýlýk çýkardýðý menkul kýymeti örneðin yüzde 13'ten satarak ortalama yüzde 1 kazanýyor, yatýrýmcýlar da yüzde 13 getirili bir menkul kýymete yatýrým yapmýþ oluyor. BAHADIR TEKER