Mortgage'la tüketici değil bankalar güler

Mortgage veya Türk Dil Kurumu'nun ifadesiyle "Tut-sat" yani İpotekli Konut Finansmanı Yasası önceki gün Meclis'te kabul edildi. Faiz ödemesinin gelir vergisi matrahından düşürülmesi olanağının yer almadığı Yasa, "Kira öder gibi ev sahibi" olma hayali kuran tüketicilere yeni bir olanak sunmuyor. Aksine bugün kredisini erken kapatmak isteyen tüketici herhangi bir ceza ödemeden kapatma imkanına sahipken, yeni yasayla yüzde 2 erken kapama komisyonu ödemekle yükümlü kılınıyor. Bunun yanı sıra yeni yasa bankalara değişken faizli kredi kullandırma olanağı veriyor. Özellikle sabit gelirli tüketiciler açısından çok fazla anlamı olmayan değişken faizli kredi, daha çok bankalar risklerini tüketicilere yansıtabilmelerinin önünü açıyor. Değişken faizli kredilerin Türkiye'de çok fazla tercih edilmediğini belirten uzmanlar, değişken faizin kabul görmesinin 3-5 yıl alabileceğinin altını çiziyor. Sistemin tüketicilere bir fayda sağlayabilmesi için faizlerin yüzde 1'lerin altına düşmesi lazım. Bunun da beklentilerin aksine yasayla bir ilgisi yok. Bankacılar, kamuoyunda "yasa çıkacak faiz düşecek" gibi yanlış bir algılamanın olduğunu faizlerin yasayla bir ilgisinin olmadığını, enflasyon ve Merkez Bankası politikalarına bağlı olarak faizlerin düşebileceğini belirtti. Bankacılara göre, global likiditede bir sorun yaşanmadığı, içeride ise seçimler nedeniyle bir riskin yaşanmaması gibi iyimser senaryonun hakim olacağı bir ortamda dahi faizlerin ancak gelecek yıl ciddi oranlarda düşecek. Yasa esas itibarıyla krediyi veren banka ve finans kuruluşlarının fonlama imkanlarını artırıyor. Ayrıca yasa ile getirilen değişken faiz, erken kapatmalarda yüzde 2 ceza gibi olanaklarla bankaların riskleri düşürülüyor. Değişken faizin kabulü 3-5 yıl alır Garanti Bankası Genel Müdür Yardımcısı Ali Fuat Erbil, yasanın çıkarılmasının faydalı olduğunu ancak sistemin kısa vadede tüketicilere bir takım imkanlar sunacağını düşünmediğini söyledi. Erbil, "Vergi istisnası kaldırıldı. Öte yandan konut kredilerinde vade anlamında bir problem yoktu ve bu yasa ayrıca bir cazibe getirmiyor. Bunun yanı sıra kanun çıkacak faiz düşecek gibi yanlış bir beklenti var. Öyle bir dünya kısa vadede görünmüyor. Çünkü piyasanın faizleri, memleketteki reel faiz, enflasyon beklentisi belli. Bir istikrar sağlanır enflasyona paralel reel faiz düşerse bu iş vatandaş için daha cazip hale gelecek. Ancak bu yasa hemen bugünden yarına faizleri düşürmeyecek" dedi. Değişken faizli mortgage kredilerinin kabul görmesinin 3-5 yıl alacağını belirten Erbil, "Vatandaş cebinden kaç para çıkacağına bakıyor. Türkiye'nin 10-15 yıl önce verilen endeksli krediler vardı. Bunlardan vatandaşın ağzı yandı. Dolayısıyla enflasyon gibi birtakım şeylere endeksli kredilerin kabul görmesi zaman alacak" diye konuştu. "Kira öder gibi ev sahibi olunacak" vatandaşın bu sloganla yanlış bilgilendirildiğini belirten Erbil, sadece bu varsayımdan hareket edilerek yasanın ölü doğduğu yorumlarının yapıldığını, bunun doğru olmadığını belirtti. Sistemin finansal oyuncular anlamında ciddi düzenlemeler getirdiğini vurgulayan Erbil, yasayla birlikte gayrimenkul sektörünün kendine bir takım çeki düzen vereceğini ifade etti. Erbil, "Bankalara seküritize etme, bir takım sermaye piyasası enstrümanları çıkarma kapısını açtı. Ancak bankalar bugünden yarına ellerindeki stokları seküritize edemezler. Çünkü verilen kredilerin çoğu yüzde 1'ler civarında verilmişti. Faizlerin yüzde 19 olduğu bir ortamda yüzde 14-15 getirili kağıtların kimse yüzüne bakmaz. Dolayısıyla bu noktada da bir adım oluşturmayacak. Ancak kapının açılmış olması önemli" dedi. Faizler yasayla düşmez Türk Ekonomi Bankası (TEB) Genel Müdürü Varol Civil ise, konut finansmanı sistemiyle ilgili yasanın çıkmasıyla faizlerin düşmesini beklemenin doğru olmadığını bildirdi. Konut kredilerinde büyük bir potansiyelin bulunduğu Türkiye'de bu yasal düzenlemenin etkisinin mutlaka görüleceğini belirten Civil, "Ama yasanın çıkmasıyla faizlerin düşmesini beklemek doğru değil. Çünkü faizlerin düşmesinin yasa ile birebir bir ilişkisi yok. Birtakım pazarlama ve reklam amaçlı faizlerde belki böyle bir şey olabilir, ama ciddi bir faiz düşüşü beklemek şu an için bence çok gerçekçi bir bekleyiş olmaz. Faizlerin düşmesinin esas temel nedenleri, Merkez Bankasının politikalarıyla ilgili. Merkez Bankası, kendi enflasyon hedeflemesi açısından uygun gördüğü anda faizleri düşürdüğünde ancak bu kredilerinin faizlerinde düşüş görebiliriz" dedi. Genel olarak kredi kullananlara, her zaman gelirleriyle doğru orantılı olarak borçlanmaları tavsiyesinde bulunan Civil, "Gelir, tasarruf edebilecek tutar dikkate alınmadan yapılan borçlanmanın sonu hüsrandır. Bu, ev kredilerinde daha önemli. Çünkü 10 yıllık bir periyottan bahsediliyor. Dolayısıyla çok iyi düşünülmesi gerekir" diye konuştu. Tüketici açısından bir yenilik yok Dar gelirli insanların bir anda ev sahibi olabileceği yönünde abartılı bir beklenti yaratıldığına dikkat çeken Eski Denizbank Genel Müdür Yardımcısı Dinçer Alpman, bu anlamda Mortgage Yasası'nın hiçbir faydasının olmayacağını söyledi. Alpman, "Dar gelirli insanların bu sistemden yararlanabilmesi için faizlerin aylık yüzde 1'in çok altına inmesi lazım. Aksi taktirde insanların ortalama gelirleri göz önünde bulundurulduğunda aylık 2-3 bin YTL taksit ödemesi mümkün değil. Şu anda sadece orta ve üst gelir seviyesindeki insanlara yarar. Zaten bankalar bu insanlara uygun vadede konut kredisi veriyorlar. Bugün herhangi bir bankaya gittiğinizde anında 15 yıllık kredi veriyor. Hatta konutun tutarının yüzde 100'üne kredi kullandırılmasının yanı sıra, emlakçı komisyonunu dahi dahil eden banka var" dedi. Yasa'nın bankalara getirdiği bazı avantajların olduğuna dikkat çeken Alpman, "Bankalar bu ipotekli konutları havuz oluşturarak kağıt çıkarabilirler. İkincisi bu gayrimenkulleri paraya çevirmede kanunlarda değişiklik yapılıyor. Bugün ipotekli bir konutu 2.5-3 yıl içerisinde ancak paraya çevrilebilirken, bu kanunla yapılan değişiklikler bunun hemen paraya çevrilmesini mümkün hale getirdi. Dolayısıyla bankaların tahsilat hızını artırıyor. Bunun yanı sıra değişken faizli kredi olanağı ve erken kapatmada yüzde 2 ceza getiriliyor. Dolayısıyla sistem bankalara bir takım faydalar getiriyor" diye konuştu. Bugün bankaların kullandırdığı dövize endeksli kredilerin biranlamda değişken faizli olduğunu ancak tercih edilmediğini belirten Alpman, sabit gelirli tüketicilerin değişken faizi tercih edeceklerini pek sanmadığını söyledi. İpotekli konut kredilerinin GSMH'ye oranı Hollanda 97,1 Danimarka 94 İzlanda 82,9 ABD 65 Portekiz 53,9 İspanya 52,6 Almanya 51,7 Kanada 40 Lüksemburg 34,1 Malta 33,8 AB-15 48,9 AB-25 47,5 Yunanistan 25,1 Malezya 22 Şili 17 Meksika 11,5 Çek Cumhuriyeti 6,1 Polonya 6 Kaynak: European Mortgage Federation, International Finance Corparation Potansiyel iştah kabartıyor Mayıs-haziran dalgalanmasına kadar hızlı bir artışın gözlendiği konut kredileri hala dünya ortalamalarının çok gerisinde. 2006 yılı sonu itibariyle Türkiye'de kullandırılan konut kredilerinin Gayri Safi Milli Hasıla'ya (GSMH) oranı yüzde 3'lere yükseldi. Ancak son yıllardaki artışa rağmen bu oran diğer bir çok ülkeye göre oldukça düşük seviyede. Konut kredilerinin GSMH'ye oranı 2005 yılı itibariyle Hollanda'da yüzde 97,1, Danimarka'da yüzde 94,0, ABD'de yüzde 65, Portekiz'de 53,9, Almanya'da yüzde 51,7, Kanada'da ise yüzde 40 civarında. Sözkonusu oranlar 2005 yılı sonu itibariyle Yunanistan'da yüzde 25,1, Malezya'da yüzde 22, Şili'de yüzde 17, Meksika'da yüzde 11,5, Macaristan'da 9,6, Çek Cumhuriyeti'nde yüzde 6,1, Polonya'da yüzde 6. En yakın ülkenin oranı bile Türkiye'nin iki katından fazla olduğu gözönünde bulundurulduğunda konut kredisi piyasasının ne kadar sığ olduğu görülüyor. Yasa ne getiriyor * Uzun vadeli taksitlerle ev sahibi olma koşulları düzenleniyor. * İstenilen her ev alınamayacak. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskan alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. * Kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren 1 yıl ve verdiği kredi miktarı ile sınırlı olacak. * Halen konut kredilerinden yapılan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) kesintisi olmayacak. * Tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek. * Borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak. * Banka, 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini satma hakkına sahip olacak. * Kendi arsasına konut yapacak olanlar da sistemden yararlanabilecek. * Mevcut konut kredilerinden yararlananlar, yasa çıktıktan sonra 3 ay içinde itiraz etmezlerse mortgage sistemine dahil edilecekler. * Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. * Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları sisteme devam etmek zorunda olmayacak.