Masraftan kaçma rehberi

Özge Güneş'in haberi 6 Mart’ta yürürlüğe giren ipoteğe dayalı konut sistemi (mortgage) beraberinde birçok soruyu da getirdi. Daha önceden konut kredisi almış olanların yeni sisteme geçme konusunda yaşadığı karasızlık bir yandan, sıfırdan mortgage'a girmek isteyenlerin sürprizlerle karşılaşma endişesi bir yandan tedirginliği körüklüyor. Uzmanlar, iki sistem arasında doğru karar verebilmek için, tüketicinin ödeme planı ve konutun durumunun belirlenmesi yanında; yeni sistemdeki faizden vergi muafiyeti ile eski sistemdeki konutta banka sorumluluğunun hangisinin kişiye daha çok yarar sağladığını belirleyip ona göre karar vermesini öneriyorlar. DİKKAT EDİLECEK NOKTA ÇOK Doğru tercih ve en düşük harcama ile mortgage’dan faydalanabilmek için yapılan uyarıların başında bütçe ve ödeme planı yapılarak ödenecek taksit tutarı ile gelir arasında ilişkinin kurulması geliyor. Uzmanlar ayrıca bütçeye uygun konut seçildikten sonra kredi şartları için araştırma yapılması, masrafların bankadan net olarak öğrenilmesi ve ona göre kredi maliyetini kontrol edilmesi gibi gibi noktaların da dikkat edilmesi gereken konular olduğun belirtiyor. Ev alacakların evin tapusu ile ilgili kayıtlarını baktırması, alacağı ev inşaat halinde ise inşaat firması ile yapacağı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kişi tarafından incelenmesi ve iyi anlayarak imzalanması, alınacak konutun bedeli iyi araştırılıp, eşdeğer konutlar ile karşılaştırmak sureti ile karar verilmesi de diğer önem teşkil eden konular arasında. TEK MASRAF FAİZ DEĞİL Mortgage alırken dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli nokta ise; yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermemek. Çünkü faiz ödenecek tek masraf değil. Mortgage masrafları dört ana kalemden oluşuyor. Faiz masrafların ilk aşamasını oluşturuyor. Mortgage alındığı andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlarken, faizlerdeki küçük farklar dahi ödenecek miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur. İkinci olarak alım ve satım masrafları yer alıyor. Ayrıca bankadan bankaya göre değişen "kredi kullandırma ücreti" bulunuyor. Bu oran da yüzde 0,5 ile yüzde 2 arasında değişiyor. Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabi olabiliyor. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istiyor. Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan yüzde 1-2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabi oluyor. Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında değişiyor. Yaklaşık yüzde 0.15 oranındaki alım satım vergileri en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınıyor. SİGORTA MASRAFLARI DA VAR Banka, konut sigortası, DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca tüketici için de yaşam sigortasını zorunlu kılar. Ek masraflar kaleminde önemli yer tutan ve yıllık olarak tahsil edilen sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişiyor. Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta primleri yıllık 200-250 YTL'lik ödeme anlamına geliyor. Sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlendiği için karşılaştırma yapmak gerekiyor. HANGİ BANKADA NE VAR? Akbank'ın kendini ödeyen konut kredisi ile tüketici faiz oranını sıfırlayabiliyor, banka da vadesiz mevduat hesabını garantilemiş oluyor. Vadesiz mevduat hesabının bakiyesinin en az bin YTL olması gerekiyor. Kendini ödeyen konut kredisinin vade ve faiz oranı eşit taksitli konut kredisi ile aynı. Banka her ay sonunda bir sonraki ayın indirimli taksidini e-mail veya SMS ile müşteriye duyuruyor. Akbank’ın 120 aya kadar vadelerde uyguladığı indirimli kredi ürününde müşteri kredi faizinin bir kısmını önceden ödeyerek faizleri indiriyor. Finansbank'ın aynı isimli ürününde ise vadenin son dörtte birlik diliminde kredi taksitlerinin yüzde 50 indirimli faizle ödenme imkanı yaratılıyor. Finansbank'ın ürününde en kısa vade 60, en uzun vade 180 ay olarak belirlenmiş. Yapı Kredi Bankası'nın düşük faizli kredisinde de hizmet bedeline göre müşteri daha düşük faiz ödüyor. Bankanın 240 aya kadar vadelerde, hizmet bedeli dahil konut kredi faizi ise yüzde 1,45 seviyesinde. Benzer bir ürün Garanti Bankası'nda indirimli konut kredisi adıyla tüketiciye sunuluyor. Garanti Bankası 240 aya kadar vadelerde yüzde 1,44 faiz uyguluyor. KREDİ MASRAFLARINA KREDİ Yapı Kredi Bankası'nın anahtar teslim mortgage ürünü ve Finansbank'ın her şey dahil konut kredisi ürünü, kredi alırken yapılacak harcamaların (sigorta, ekspertiz, emlakçı komisyonu gibi) peşin ödemek istemeyenler için hazırlanmış. Bankalar bu ihtiyaçlar için tüketiciye ayrı bir ihtiyaç kredisi kullandırıyor. Çeşitli bankalar önceden de bu tür durumlarda bireysel ihtiyaç kredisi kullandırıyordu fakat yeni ürünlerde krediyi alanlar, yüksek olan ihtiyaç kredisi faizinden değil, daha düşük olan konut kredisi faizinden borçlanıyor ve konut kredisine sağlanan yüzde 5'lik BSMV muafiyetinden faydalanmış oluyor. EVİ OLANA AVANTAJLI KREDİ Yapı Kredi Bankası'nın "Yüzde 100 Mortgage" adlı ürününde, banka mevcut evini teminat gösterene yeni evi için ödemesi gereken kredinin yüzde 100’ünü sağlıyor. Oysa evi olmayıp da yeni ev alacak olanlar için bu oran her bankada en fazla yüzde 80'e kadar çıkıyor. Finansbank'ın da ev sahipleri için kredi uygulamasında ev sahiplerine ihtiyaçlarını karşılayabilmeleri için kefilsiz kredi veriliyor. Örneğin evin toplu ödeme gerektiren harcamaları için 60 aya varan vadelerle, sahip olunan konutun değerinin yüzde 50'sine kadar ihtiyaç kredisi kullandırılıyor. GELİRE GÖRE TAKSİT İMKANI Bankaların bazı ürünleri de gelir durumunun gelecekte değişebileceğini öngörenler için hazırlanmış. Yapı Kredi Bankası’nın artan taksitli veya azalan taksitli ürünleri gibi. Bu ürünlerde tüketiciye aylık geri ödemelerine bir süre eşit tutarda devam edip, belirli bir aydan sonra bu rakamı artırmak-azaltmak seçeneği sunuluyor. Banka bireylerin tercihine göre ürünü şekillendirdiği için örnek bir ödeme planı sunmuyor. Garanti Bankası’nın aynı amaca yönelik ürünü ise Kademeli Kredi ismiyle uygulanıyor. HSBC'nin de azalan faizli konut finansman ürünü bulunuyor. Bu üründe banka ilk yıl yüzde 1,67 olan faizi, ikinci yıl 1,59'a, beşinci yıl yüzde 1,35'e, 8. yıl yüzde 1,14'e ve onuncu yıl ise yüzde 0,89'a düşürüyor. DÜZENLİ EK GELİRİ OLANA Garanti Bankası’nın ara ödemeli kredisi düzenli ek geliri olanlara yönelik. 240 aya kadar vade yapılan ürünle her 3,6 veya 12 ayda bir olmak üzere tüketici ek ödeme yapabiliyor, böylece aylık taksit ödemelerini düşürüyor. Örneğin yılda 16 maaş alıyorsanız, üç ayda bir daha fazla ödeme yaparak, diğer aylardaki taksitlerini düşürüyorsunuz. 10 bin YTL’lik kredi için ara ödeme zamanlarında 275 YTL, diğer zamanlarda ise 175 YTL aylık taksit ödüyorsunuz. MASRAFSIZ KREDİ UYGULAMASI Finansbank geçtiğimiz günlerde masrafsız kredi uygulaması başlattı. Bu uygulama ile kredi kullanan tüketicilerden komisyon hizmet bedeli, dosya ücreti, ekspertiz ve ipotek masrafı alınmıyor. Kredi kullanan tüketici sadece sigorta masrafını ödüyor. Kredinin faizi yüzde 1,49 olarak belirlendi. Masrafların tutarı bankadan bankaya değişmekle birlikte genelde bin 650 ile 2 bin 250 YTL arasında seyrediyor. Finansbank'ın anapara ertelemeli kredisi gibi ürünler tüketiciye anapara ödemesini 5 yıla kadar erteleme imkânı veriyor. Tüketici ilk aşamada düşük taksitler ödeyerek, kendi masrafların düzenliyor. Örneğin 84 ay vadeli 100 bin YTL kredinin ilk 28 ayında taksitleri bin 420 YTL düzeyinde ödüyorsunuz. Ana parayı ödemeye başladığınız 29. aydan itibaren aylık taksitiniz 2 bin 600 YTL'ye çıkıyor. Ancak bu model daha uzun vadeli kredilerde tüketiciye fazla avantaj sağlamıyor. 360 ay vadeli, 100 bin YTL'lik bir kredide 60 aya kadar taksit bin 420 YTL iken, 61. aydan sonra bin 444 YTL'ye çıkıyor. Gazeteport