Konut sektörünün en büyük sorunu düzenleme eksikliği

Türkiye’nin önde gelen firmalarının başkanlarını aynı masa etrafında toplayan “Konut Yatırımları: Sektörün Sorunları ve Çözüm Önerileri” oturumundan “mevzuattaki sorunlar giderilsin” mesajı çıktı.

“Türkiye’nin ilk uluslararası katılımlı bölgesel fuarı” olan ve GYODER tarafından sektöre kazandırılan ISTANBUL REstate Gayrimenkul Fuarı, konut sektörünün sorunlarını önde gelen firmaların başkanlarıyla birlikte ele aldı.

Moderatörlüğünü GYODER Başkan Yardımcısı Işık Gökkaya’nın üstlendiği “Konut Yatırımları: Sektörün Sorunları ve Çözüm Önerileri” oturumunda sektörün gelişmesi için atılması gereken adımlar tartışıldı. Oturumun konuşmacıları ise Sinpaş GYO İcra Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, Dumankaya Yönetim Kurulu Üyesi Uğur Dumankaya, Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ve Yeşil İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Engin Yeşil’den oluştu.

Konut Sektöründe Değişim

Oturumda ilk olarak söz alan Ömer Faruk Çelik, konut sektörünün 2000 yılından bu yana büyük bir değişim geçirdiğine ancak mevzuatın 1999 öncesinde kaldığına dikkat çekti: “Sektörün ileriye gidebilmesi için kamu tarafında düzenlemeler yapılması gerekiyor. Öncelikle mevzuat gözden geçirilmeli. Bir proje için arsa sahipleriyle anlaşılıyor ancak inşaata hemen başlanamıyor. İmar planı değiştiriliyor, arsa istimlak ediliyor, proje beğenilmezse dava açılıyor, dolayısıyla yatırımcılar harcadıkları paranın nereye gideceğini kestirmekte güçlük yaşıyorlar. Oysa değişen dünyada ve gelişen Türkiye’de 5-10 yıl sonrasını düşünerek adım atmak gerekiyor.”

Konuşmasında yabancılara konut satışı konusuna da değinen Çelik, bunun sektörün gelişimi için önemli bir unsur olduğunu belirterek “Gelişmiş ülkelerdeki konut fiyatlarının artmasının altında yabancılara gayrimenkul satışında kolaylık sunulması yatıyor,” dedi. 

Dumankaya: “Sektöre yıllarını vermiş firmalarla yeni firmalar aynı kefeye konmasın”

Oturumun bir diğer konuşmacısı olan Uğur Dumankaya ise şunları söyledi: “Sektöre yeni girmiş firmalara 100 bin konut inşa etme hakkı nasıl veriliyor? Önemli projeler ünivwersitelerde yeni mezun olmuş kişilere nasıl emanet edilebiliyor?

İnsan hayatını yakından ilgilendiren bu konuların daha sağlıklı yürütülmesi için devletin de performans yönetim sistematiği uygulaması gerekiyor. Bu noktada da gelişmiş ülkelerde halihazırda uygulanmakta olan lisanslamanın önemi ortaya çıkıyor. İşini iyi yapanlar kötü yapanın birbirinden ayrı tutulması gerekiyor.”

Sur Yapı: “Alt ve orta gelir grubuna yönelik proje geliştiremiyoruz!”

Dumankaya’nın ardından söz alan Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas da “Yıllık 700 bini aşkın konut ihtiyacının yüzde 40’a yakın bir bölümünün alt ve orta gelir grubuna yönelik,” diyerek arsa ve kaynak (finansman) üretimiyle maliyet kontrolü açısından sorunlar yaşandığını belirtti.

Elmas şunları söyledi: “Gayrimenkul piyasasının neredeyse yüzde 50’sini büyük şehirler oluşturuyor ve buralarda büyük bir rant sorunu yaşanıyor. Hızlı sanayileşmenin getirdiği hızlı kentleşme nedeniyle ancak şehrin çeperlerinde arsa bulunabiliyor. Dolayısıyla alt ve orta gelir grubu için proje üretmek imkansız hale geliyor. Bu noktada devletin bir birim oluşturması ve arazilerin ranta dönüştürülmeden arsaya dönüştürülmesi gerekiyor.”

Konut kredisi faizleri gelir vergisinden düşülmeli!

İmar planlarının genişletilerek devlet tarafından üreticilere açılmasının önemini de vurgulayan Altan Elmas, ihale yönteminin yol açtığı yarışın konut sorununu çözülemez hale getirdiğini söyledi ve çözüm önerisinde bulundu: “Arsa ofisleri oluşturulabilir ve yeterlilikleri sağlamış firmalar bu ofislerden maliyeti ödeyerek ya da ödeme teminatı vererek arsa alabilirler. Bu sayede kentsel dönüşümde de önemli yol alınabilir.

Devasa alanlar yaratılmaz ve kentsel dönüşüm kanunun medeni kanundaki mülkiyet hakkıyla örtüşmesi sağlanırsa çarpık yapılaşma bulunan alanlar işlenebilir. Ayrıca özel sektöre ilave inşaat hakkı da verilebilir. Kademeli imar planı oluşturarak birbirine komşu insanların menfaat birliği yapmasına imkan tanınabilir.” Konut kredisi faizlerinin gelir vergisinden düşülmesi gerektiğini de söyleyen Elmas, 150 konutun üzerindeki projelerde altyapı maliyetlerinin üreticiler tarafından üstlenildiğini ve alt gelir grubuna yönelik projelerde devletten bu konuda teşvik beklediklerini de dile getirdi.

Yeşil İnşaat: “Kendi formüllerimizi buluyoruz, finansman sağlayarak 0 faizle ev satıyoruz.”

Gelişmiş ülkelerde konut kredisi faizinin gelir vergisinden düşüldüğünü söyleyerek Altan Elmas’ın önerisine destek veren Yeşil İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Engin Yeşil, bu uygulamanın sektöre ivme kazandıracağını belirtti. “Konut ihtiyacının büyük kısmı nitelikli ama ucuz konuta dair,” diyen Yeşil, sözlerini şöyle sürdürdü: “Arsa maliyetleri aşağıya çekildiği takdirde nitelikli konutların metrekare fiyatı 1500 TL’ye inebilir. Düşük gelirli vatandaşların ev sahibi olmasını engelleyen bu sorun karşısında kendi formüllerimizi geliştiriyoruz. Devletten beklediğimiz uygulamaları belediyelerle hallediyor ve müşterilerimizi finanse ederek sıfır faizle ev satıyoruz.”

Deprem riski yapılacak düzenlemeler için itici güç!

Konuşmasında deprem korkusunun güvenilir konut ihtiyacını arttırdığına da değinen Engin Yeşil, konu hakkındaki görüşlerini şöyle dile getirdi: “Birinci derece deprem bölgesi olan Zeytinburnu afet bölgesi ilan edilmeli ve oradaki evler yeniden inşa edilmeli. Olası bir depremde 50 bin kişinin hayatını kaybedeceği tahmin edilen bu bölge yeniden imara açılabilir. Gerekli düzenlemelerin yapılmasının önündeki tek engel ise bürokrasi.” Engil Yeşil son olarak başta 2B arazileri olmak üzere devlet arazilerinin büyük bölümünün kaçak yapılar tarafından işgal edildiğini söyleyerek buraların imara açılması halinde 100 milyar dolarlık tapu vergisi elde edilebileceğinin altını çizdi.

GYODER Başkan Yardımcısı Işık Gökkaya, oturum hakkındaki düşüncelerini şöyle dile getirdi:

“Gayrimenkul sektörünün temel sorunlarının imarlı arsa üretimi, konut kredilerinin finansmanının kolaylaştırılması için ikincil piyasaların kurulması ve düzenleyici bir devlet otoritesinin oluşturulması olduğunu ortaya çıkaran bu oturum, 2015 yılına kadar oluşması öngörülen 3,4 milyon konut ihtiyacının kamu-özel sektör işbirliğiyle oluşabileceğini göstermiştir. Bu potansiyelin ağırlıkla orta ve düşük gelir grubu için söz konusu olduğu da göz önüne alındığında devlet tarafından belli teşviklerin oluşturulması önem arz etmektedir. Öte yandan hem genel ekonomi açısından hem de Türkiye’nin en önemli problemi olan işsizliğin azaltılması için gayrimenkul sektörü kritik bir rol üstlenmektedir.”