Konut Sektörü Krizin Eşiğinde

İnşaat sektörü güven endeksi tarihin en düşük seviyesinde. Konut satışları alarm verecek şekilde düşük seyrediyor. Bankaların konut kredisi faiz oranlarının yüksek seyretmesi konut satışlarını olumsuz etkilemeye devam ediyor. İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği (İMSAD) Aralık 2018 sektör raporunu yayınladı. Raporda sektöre yönelik çözüm önerilerinde bulunuldu.

İnşaat sektöründe yaşanan sorunlar nedeniyle büyüme yılın ikinci çeyrek döneminde önemli ölçüde yavaşlamış ve %1,0 olarak gerçekleşmişti. İnşaat sektöründe büyüme 2018 yılının üçüncü çeyrek döneminde ise tersine dönmüş ve inşaat sektörü %5,3 küçülmüştür. Yılın ilk ve ikinci çeyreğinde büyümeler %6,7 ve 1,0 olarak revize edilmiştir. Böylece yılın ilk dokuz ayında inşaat sektörü %0,8 büyümüştür. 2017 yılı ilk dokuz ayında ise inşaat sektörü %9,7 büyümüştü. Yılın son çeyreğinde de küçülmenin devam ettiği ve inşaat sektörünün 2018 yılını küçülme ile kapattığı tahmin edilmektedir.

İnşaat Sektörü Güven Endeksi Düştü

İnşaat sektörü güven endeksinde Ağustos ve Eylül aylarında gerçekleşen sert düşüş sonrası gerileme Ekim ve Kasım aylarında da sürmüş, Aralık ayında ise kritik bir seviyeye inmiştir. Böylece inşaat sektörü güven endeksi ölçülmeye başlandığı 2010 yılından bu yana ilk kez 50 puanın altına geriledikten sonra Kasım ayında da 2,9 puan daha düşerek 46,1 puan seviyesine kadar gerilemiştir. Gerilemede inşaat sektöründeki sorunlar belirleyici olmaya devam etmektedir İnşaat sektöründe talep ve finansman sorunları artarak yaşanmaya devam etmektedir. Önümüzdeki aylarda sıkıntıların artması inşaat malzemeleri sanayine de bulaşma riski taşımaktadır.

Mevcut İnşaat İşleri Seviyesi Aralık’ta Geriledi

İnşaat işleri mevcut seviyesi Aralık ayında 50,8 puana inerek endeksin başlangıcı olarak kabul edilen 2010 yılı seviyesine göre yarı yarıya gerilemiştir. İnşaat sektöründe mevcut işler seviyesi Aralık ayında gerilemesini hızlanarak sürdürmüştür. Mevcut işler tamamlandıkça ve yeni işlere başlanmadığı için mevcut işler seviyesi giderek daralmaktadır. Mevcut inşaat işleri seviyesini ölçen endeks Aralık ayında 4,8 puan daha düşerek 2010 yılından bu yana en zayıf yeni seviyesine inmiştir. İnşaat işlerinin gerilemesinde iki önemli neden bulunmaktadır. Bunlardan ilki talep tarafındaki küçülmedir. Diğer önemli neden ise finansman maliyetlerinin gelmiş olduğu seviyeler ile finansman olanaklarının kesilmiş olmasıdır. Mevcut inşaat işlerinde toparlanma için bu iki koşulda iyileşme sağlanması gerekmektedir.

Konut Satışları 2018’de Geriledi

Konut satışları Kasım ayında sert şekilde gerilemiş ve %27,0 azalarak 89.626 adet olarak gerçekleşmiştir. Kasım ayında ulaşılan bu satış rakamı 2018 yılının en düşük aylık sayışı olarak gerçekleşmiştir. Konut satışlarında Ekim ayında öne çekilen talep sonrası Kasım ayında konut satışlarında durgunluk yaşanmıştır. 2018 yılı ilk on bir ayında konut satışları 1.238.553 adet olmuştur. Geçen yılın aynı dönemine göre toplam konut satışları %3,0 gerilemiştir. Aralık ayında da satışların gerilediği tahmin edilmektedir.

Yeni Konut Satışları da Geriledi

Türkiye genelinde ilk defa satılan konut sayısı Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %31,2 gerileyerek 40.821 adet olmuştur. 2018 yılı Kasım ayında gerçekleşen yeni konut satışları 2018 yılındaki en düşük aylık satış olmuştur. İkinci el konut satışları ise 48.805 adet olmuş ve son iki yılın en düşük aylık satışı gerçekleşmiştir. Kasım ayı konut satışlarındaki düşüş kritik sinyaller vermektedir.

Kredili Konut Satışları Kritik Seviyede

Türkiye genelinde konut satışlarında banka kredileri ile yapılan satışlar veya bir başka deyimle ipotekli satışlar önemli rol oynamaktadır. Kasım ayında ipotekli konut satışları 5.324 adet olarak gerçekleşmiştir. İpotekli konut satışları Ağustos ayındaki sert düşüşü ardından kuvvetli gerilemesini sürdürmektedir. Konut kredisi faizlerinin aylık ortalama %2,0’lerin üzerinde kalması ile birlikte kredili-ipotekli konut alım talebi de kuvvetli şekilde düşmeye devam etmektedir. Konut kredisi kullanılarak yapılan satışlarının bir dönem daha çok düşük kalacağı öngörülmektedir.

İnşaat Sektörü Kalıcı İyileştirmeler Bekliyor

İnşaat sektörü 2019 yılına biriken yapısal sorunları ile girmektedir. Bu çerçevede inşaat ve konut sektörlerinde talep ve finansman tarafında süreli ve geçici destekler yerine kalıcı bir dengenin kurulması için yeni politikalara ihtiyaç duyulmaktadır.

Nitekim TÜİK inşaat sektörü güven endeksi verileri sektördeki zayıflamanın devam ettiğini ortaya koymayı sürdürmektedir. Mevcut destekler sadece konut sektörüne yönelik talebi geçici olarak artıran önlemlerden oluşmaktadır.

Ayrıca konut kredilerine dayalı olarak bankaların varlığa dayalı menkul kıymet ihracı gerçekleştirilmektedir. Ancak esas sorun inşaat firmalarının borç yükünde ve bozulan mali yapılarındadır. İnşaat sektöründeki geri dönmeyen krediler ile ilgili olarak bir yeniden yapılandırmaya ihtiyaç duyulmaktadır. İnşaat sektörü mevcut koşullar ve mali yapıları ile faaliyetlerini sürdürmekte zorlanmaktadır. Şimdiye kadar alınan önlemler de doğrudan inşaat sektöründeki firmaların mali yapılarını iyileştirmeye yönelik değildir.

Varlığa dayalı menkul kıymet ihraçları bankaları rahatlatan bir uygulamadır. Burada esas ihtiyaç inşaat firmalarına taze finansman girişi sağlanmasındadır. Bu çerçevede inşaat firmalarının konut satışlarından elde ettikleri kıymetli evraklara dayalı olarak çıkartabilecekleri varlığa dayalı menkul kıymetler uygulaması daha yararlı olacaktır. İpotek finansman kurumu gibi görev yapacak olan Kalkınma Bankası’nın bu ihraçları satın alması veya satışlara tam garanti vermesi yöntemleri de kullanılmalıdır.