Konut Satışları Neden Düştü?

Haziran ayında konut satışları yüzde 48.5 düşüşle tarihin en sert düşüşünü yaşadı. Habertürk Gazetesinden Abdullah Yıldırım bugünkü yazısında konut satışlarının düşme nedenlerini yazdı.

Yüksek faizin, siyasi belirsizliğin, jepolitik risklerin ve ekonomide resesyonun olduğu zor koşullara rağmen yılın ilk yarısında 505 bin konut satıldı.

-Bayram tatilinin uzatılması teknik olarak satışları azaltan bir faktör. Geçen yılın haziran ayında 19 iş günü varken bu haziranda 15 gün çalışıldı. Sert düşüşteki en büyük açıklayıcı etken bu.

-Konut satışlarının sert gerilemesinde ikinci önemli etken ise faizlerin yüksekliği. Geçen yıl haziran ayında konut kredi faizleri bankaların ağırlıklı ortalaması olarak %13.02 idi.

-Bu da aylık %1.08 faize denk gelir ki, makul ve uzun vadede taşınabilir faiz yükü sınırında, hatta biraz da üzerindeydi. İdeali %1 ve altı oranlar. -Bu haziranda ise konut kredisi faizlerinin ortalaması %22.23 düzeyine yükseldi. Aylık aritmetik ortalaması %1.85’e geliyor.

Konut Kredisi Kullanımı Yüzde 85 Düştü

-Makul ve taşınabilir aylık %1 faizin iki katına çıkan bir kredi faizinden bahsediyoruz. Hangi babayiğit bu faiz oranında kredi kullansın da, bunun geri ödemesini yıllarca yapsın?

-Yüksek faize rağmen kredi kullanarak konut satın alanlar yine de oldu. Haziranda 7.319 adet konut, kredi kullanılarak satın alındı. 7.319 konut geçen yılın haziran ayına göre %85’lik azalmayı ifade ediyor. Çok dramatik bir düşüş denilebilir.

İlk Yarı Yüzde 27 Geriledi

-Ancak koşullara göre yine de iyi bir sonuç. Kaldı ki, sadece haziran yerine yılın altı aylık döneme bakmak daha doğru bir resim verir bize. Altı aylık konut satışları 505.796 ime geçen yılın aynı döneminin %21.7 altında.

-Evet konut satışları beşte bir düzeyinde azaldı. Ancak zor koşullarda bile yarım milyonu aşan konut satıldı. Yıllık bazda da 1 milyon geçilebilir. Bu satış da Türkiye için bence iyi satıştır. Haziran ayını daha kötüleştirenin ise çalışma gün sayısındaki azalma olduğunu belirttim.

Konut Fiyatları Düşmüyor

-Yılın altı ayında ipotekli satışlar %58.9 geriledi. Kredi kullanarak satın alınan konut sayısı da 202.00’den 82.000’e geriledi. 82.000 kişinin aylık %2’ye yaklaşan faiz düzeyinden kredi kullanması da iyi cesaret. 7 yıl, 10 yıl süreyle bu kredinin taşınması ve geri ödemelerinin yapılabilmesi için, krediyi kullananın gelirinin gayet iyi olması lazım.

-Ya da konut fiyatlarının çok cazip düzeye inmesi lazım ki, alıcı bu faiz yükünün altına girebilsin.

-Konut fiyatlarının seyrine bakarsak böyle bir durum yok. Konutların satılamamasına karşılık fiyatlarda buna paralel ve uyun bir düşüşü göremiyoruz. Konut Fiyatları reelde Yüzde 15 Düştü -Yine dün TCMB mayıs ayı konut fiyat endekslerini açıkladı. Konut fiyatları Türkiye çapında mayısta %0.49, son bir yılda %1.57 arttı. Tabii bu artış nominal. Konut fiyatlarının son bir yıllık reel fiyat düşüşü %14.44 vardı. -Demek ki bu gerileme de, alıcıları harekete geçirmeye yetmiyor. Ya fiyatlar hala yüksek bulunuyor ya da finansman maliyetleri yüksek. Faizlerin yüksek olduğu kesin. Hatta fazlalık bir kat kadar. İşte konut satışlarının önündeki en büyük handikap da bu.

Nasıl Yeniden Canlanır ?

-Alıcıları harekete geçirmek için, konut fiyatlarının faiz handikabını absorbe edebilmesi lazım. Bir yılda %15 reel düşüş bunu sağlamadı. Çünkü faizin yaklaşık bir kat artmasından dolayı alınacak kredinin maliyeti %15’ten çok daha yüksek çıkıyor.

-Bu durumda konut sektörü canlanma için faizlerin düşmesini bekleyecek ki, önümüzdeki aylarda böyle bir beklenti mevcut. Ancak konut kredilerini %12 ve altına indirmeye şimdilik yetmeyebilir. Çünkü bunun için hem enflasyonun tek haneli rakamlara kalıcı biçimde inmesi hem de finansal kaynakların bol olması lazım.

-Diyelim ki bu şartlar da yerine getirildi ve faizler uygun hale geldi, konut satışları eski canlılığına döner mi? Çok zor. Bu fiyat düzeyinden zor. Cazip bir fiyat düzeyine düşülürse olur. Ama o da stokları eritir.

Konuta Talep Yeniden Artar mı?

-Konut fiyatlarının ülkenin makro ekonomik büyüklükleriyle uyumlu hale gelmesi gerekiyor. Bunun için konut fiyatlarının reel anlamda düşmesi, ama bazı verilerin de iyileşmesi lazım. Kişi başına düşen gelirin, kişi başına servetin ve istihdam düzeyinin de yükselmesi gerekir ki, yeniden konuta talep artsın.

-Bu gelişmelerin sağlanabilmesi de, geniş kapsamlı bir hazırlık ve icraat dönemini, dolayısıyla yılları gerektiriyor.