Konut Kredisinde Borcuna Sadık Müşteriye Daha Düşük Faiz Dönemi Başlıyor

Geçtiğimiz günlerde Ali Babacan'ın katıldığı bir törenle Bankalar Birliği kontrolündeki risk merkezi kamuoyuna tanıtıldı.

Bundan böyle bu merkez, kişilerin izni olmak kaydıyla kişinin kredi bilgilerini, çek, senet ödeme durumlarını, yani kısacası risk raporunu üçüncü kişilerle paylaşabilecek. Böylece iş yaptığınız kişilerin kredibilitesi hakkında bir değerlendirme ve istihbarat yapma şansınız olacak. Bu sistem sayesinde çek senet piyasasındaki tahsilat risklerinin düşürülmesi hedefleniyor. Sistem aynı zamanda konut kredisi kullanacak olanlar açısından da önem taşıyor, zira Türkiye Bankalar Birliği’nin kontrolündeki risk merkezinde bankalardan kredi kullanan müşterilerin borçlarını zamanında ödeme durumlarına göre risk puanlaması yapılıyor. Böylece bankaların kredi kullanan ve zamanında geri ödemesini yapan sadık müşterileri için daha uygun oran ve koşullardan kredi kullandırabilmesine imkan tanınmış olacak. Sistemin oturmasıyla halen yurtdışında uygulanmakta olan her bir müşterinin şahsi risk durumuna göre kredi faizi önerilmesi uygulamasına Türkiye'de de geçilmiş olacak. Bu şekilde borcuna sadık müşterilerin risk puanı daha düşük olacağından bankalardan daha uygun koşullarla kredi kullanmaları mümkün olacak, hatta bankalar kendi aralarında bu tip müşterileri kapmak için yarışacaklar.

Diğer yandan risk puanı yüksek müşterilere ise daha yüksek kredi faiz oranları uygulanacak. Hatırlarsanız Amerika’da başlayan ekonomik krizin tetikleyicisi “sub-prime” adı verilen bu riskli müşterilere verilen yüksek faizli kredilerin geri ödenmesinde ortaya çıkan sıkıntılar olmuştu. Gayrimenkul piyasasında fiyatlar yükseldiği sürece kredinin teminatını oluşturan gayrimenkulün değeri yükseldiğinden bireyleri giderek daha fazla boçlanmaya ve risk almaya iten bu sistem, piyasanın durağanlaşmasıyla kredi alanları ödemelerini yapamaz bir hale getirmiş ve teminat değerleri düşen bankaları ilk alım değerlerinin bile altına düşmüş bir sürü icra uygulanmış gayrimenkulle başbaşa bırakmıştı. Ellerindeki çok sayıda gayrimenkulden kurtulmak isteyen bankaların düşük fiyatlarla bunları satmaya çalışmaları ise piyasanın çökmesindeki ana etken olmuştu.

Kişiye özel faiz uygulaması Türkiye’de Mortgage kredilerine geçişin de ilk adımı sayılabilir. Halihazırda bankaların verdiği konut kredileri ipotek kredisi değil bir tür tüketici kredisi sayılmaktadır, zira standardize edilmiş değildirler ve menkul kıymetleştirilmiyorlar. Önümüzdeki dönemde borcuna sadık olan ve kredi notu yüksek olan müşterilerin daha avantajlı oranlardan banka kredisi kullanabildikleri için yatırımlarından daha karlı çıkabilecekleri bir dönem olacaktır. Bundan sonra bankaların verdikleri konut kredilerini standardize ederek menkul kıymetleştirmeleri ve ikincil piyasalarda satmaları beklenebilir. Bu şekilde kredi maliyetleri ileride daha fazla düşebilecek ve bankaların açtıkları konut kredilerinin vadesini beklemeleri gerekmeyeceği için kredi hacmi de genişleyebilecektir. Dolayısıyla bu hamle Merkez Bankası ve Hazine gibi birimleri de ilgilendirmektedir, zira ikinci piyasalarda satılan konut kredileri ile kredi hacmini yükseltmek bir anlamda kaydi para yaratmak demektir ve ekonomik politikalara ciddi etkileri olacaktır.

Riskli Müşteriye Yüksek Faizl Oranlı Kredi

Yeni sistem aynı zamanda daha riskli müşterilere çok daha yüksek oranlardan borç verilmesi suretiyle bankaların daha fazla kar elde etmesine imkan tanıyacaktır. Yatırımcılar ise yüksek borçlanma yoluyla gayrimenkul işlemlerindeki karlarını arttırmaya çalışabilecektir. Bu nedenle bankaları denetleyen düzenleyici otoritenin bankaların aşırı kar hırsına kurban olarak Amerika’daki gibi bu riskli kredilere yüklenmelerini önlemesi gerekecektir. Merkez Bankası ise işin parasal genişleme tarafını kontrol etmelidir. Aksi halde kolaylıkla yaşanacak bir ekonomik çalkantıyı takiben yüksek riskli kredilerin geri ödemesinde zora düşülmesi ve bankaların bu kredileri batırması mümkün olabilir. Bu durum gayrimenkul piyasasında konut fiyatlarında çöküşlere neden olabilir.

Türkiyede bugüne kadar ekonomik krizlerde konut fiyatlarının düşmemesinin temel nedeni borçluluk oranlarının düşük olmasıydı, halbuki bu oran giderek artmakta ve yüksek faizli işlemlere izin verilmesiyle risk düzeyi de yeni bir boyuta taşınmaktadır. Dolayısıyla artık gayrimenkulün değeri sürekli yükselen bir korunma aracı olduğu dönemlerin sonuna gelmiş bulunuyoruz. Görünen o ki konut piyasında yavaş yavaş yeni bir sisteme geçilmektedir. Bundan sonra gelişmiş ülkelerde yaşanan deneyimleri dikkatle incelemeli ve aynı hataları yapmamak için bunlardan ders almalıyız.