Konut kredisi kullanacaklar için mortgage'ın alfabesi sayılabilecek bir rehber hazırlandı

Konut finansmanında bankalara yepyeni bir pazar yaratan mortgage konusunda tüketicinin hakkını Sanayi ve Ticaret Bakanlığı koruyor. Bakanlığa bağlı Tüketicinin ve Rekabetin Korunması Genel Müdürlüğü, konut kredisi kullanacaklar için mortgage'ın alfabesi sayılabilecek bir rehber hazırladı. Rehberde sabit, değişken ve karma faizin arasındaki farklardan ayıplı mal teslimindeki sorumluluğa, erken ödeme cezasından temerrüde kadar pek çok konu ayrıntılı ve yalın bir ifadeyle anlatılıyor. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Tüketicinin ve Rekabetin Korunması Genel Müdürlüğü Uzmanı Aysun Suntay'ın hazırladığı "Mortgage ve Tüketicilere Etkileri" konulu araştırmayı okurlarımızın dikkatine sunuyoruz. İnşaat sektörü kadar tüketicilerin de büyük umutlarla beklediği ve kamuoyunda mortgage olarak bilinen İpotekli Konut Finansmanı Yasası, 6 Mart 2007'de yürürlüğe girdi. 5582 sayılı bu kanunla birçok kanunda değişiklik yapıldı. Bu değişiklikleri madde madde şöyle inceleyebiliriz: Yeni mortgage şirketleri kurulacak - Madde 3 4077 sayılı Kanunun 'Tanımlar' başlıklı 3'üncü maddesi, 5582 sayılı kanunun getirdiği düzenlemeleri karşılayacak şekilde genişletilmiş ve kanuna 'konut finansmanı kuruluşu' tanımı eklenmiştir. Buna göre Konut finansmanı kuruluşu, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 38/A maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen kuruluşları kapsamaktadır. 38/A maddesinde belirtilen kuruluşlar ise, konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir. Ayıplı malın sorumluluğu 1 yıla indirildi - Madde 4 4077 sayılı kanunun ayıplı mal başlıklı 4. maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10'uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunlar müteselsilen sorumludurlar. Satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Konutun ayıbı gizlenmişse sorumluluk sınırsız - Madde 4 4077 sayılı kanuna göre, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıba karşı sorumluluk 5 yıl olarak düzenlenmiştir. Ancak, 5582 sayılı Kanunla yapılan değişiklik ile kredi verenin bağlı kredilerdeki sorumluluğu 1 yıla indirilmiştir. Ayrıca, konutun tamamından sorumlu iken kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlı sorumlu hale gelmiştir. Satılan konutun ayıbı, tüketiciden ağır kusur veya hile ile gizlenmiş ise bu zamanaşımı süresi işlemeyecek, ayıba karşı sorumlu tutulanlar sınırsız sorumlu olacaklardır. Teslim edilmeyen konuttan, müteahhit gibi kredi veren de sorumlu - Madde 7 4077 sayılı kanunun kampanyalı satışlara ilişkin 7. maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. İlan ve taahhüt edilen mal veya hizmetin teslimatının veya ifasının hiç ya da gereği gibi yapılmaması durumunda, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ve 10'uncu maddenin beşinci fıkrasına göre kredi veren müteselsilen sorumludur. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması durumunda, 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ile birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumludur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Madde 7 Kampanyalı satış yolu ile konut almak isteyen tüketiciler de finansmanı mortgage yolu ile yapabileceklerdir. Bu durumda da, satıcı ve sağlayıcı ile birlikte finansman kuruluşu da kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacaktır. Konutun ayıplı olması halinde sorumluluk süresi bağlı kredilerde 1 yıl, satılan konutun ayıbı, tüketiciden ağır kusur veya hile ile gizlenmiş ise sınırsızdır. Kooperatifler de mortgage kapsamında - Madde 10/B Konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortaklarının da tüketici olarak kabul edilerek bu madde kapsamına alınması da özellikle kooperatiflerin de bu sistem dahilinde finanse edilmesini sağlayacaktır. Değişken faiz uygulaması... - Madde 10/B Aynı zamanda sözleşmenin kurulması aşamasında değişken faiz tercih edildiği takdirde faiz oranının belirlenmesinde kullanılacak endeksin ne olacağı ve bu endekse bağlı artış ve azalış aralığının ve bu artış ve azalışın ne sürede değişeceğinin belirlenmesi gerekmektedir. Bu endeksler TCMB tarafından, bu endekslerin artış azalış aralığı ve azami faiz oranı ise sözleşme anında tüketici ile karşılıklı müzakere edilerek belirlenecektir. Konut finansmanı sözleşmelerinde yer alması gereken asgari unsurlar 5582 sayılı Kanunda sıralanmıştır. Sözleşme öncesinde bilgi formu verilecek - Madde 10/B 5582 sayılı Kanunla 4077 sayılı Kanunda yapılan en kapsamlı değişiklik Kanuna 10/B maddesinin eklenmesidir. Bu madde ile birlikte Sanayi ve Ticaret Bakanlığına sözleşme öncesi koşulları içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu düzenleme yetkisi verilmiştir. Bakanlık bu formu ve erken ödeme durumunda yapılacak faiz indirimi ile kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanması yönelik hükümlere çıkaracağı yönetmelikte yer verecektir. Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz sayılacaktır. Bu tüketicilerin sözleşmeyi okumadan acele olarak imzalamasını önlemeye yönelik bir düzenlemedir. Üst üste iki taksit ödenmezse temerrüt oluşacak - Madde 10/B Konut finansmanı sözleşmesinin de tüketici kredisi sözleşmesi gibi yazılı yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Borçlu birbirini izleyen en az iki taksiti ödeyemez ise temerrüde düşmüş kabul edilir ve bu durum ilgili finansman kuruluşu tarafından 5 gün içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla tüketiciye bildirilir, en az bir ay süre verilerek muacceliyet uyarısında bulunulur. (Tüketici kredilerinde bu 5 günlük süre bir hafta olarak uygulanmaktadır.) Bu sürenin sonunda, konut finansmanı kuruluşu, yetkili kişilere konutun kıymet takdirini yaptırır ve takdir edilen kıymeti 10 iş günü içerisinde tüketiciye bildirir. Takdir edilen kıymet konut finansmanı kuruluşu tarafından dikkate alınarak konutun satışı gerçekleştirilir. Konut bedeli yetersiz kalırsa tüketici farkı ödeyecek - Madde 10/B Eğer, konutun satışından elde edilen gelir, tüketicinin ödeyemediği bedelden düşükse tüketici konut finansmanı kuruluşunun zararından sorumludur. Eğer konutun satışından elde edilen gelir, tüketicinin ödeyemediği bedelden yüksek ise aradaki fark tüketiciye ödenir. Örneğin tüketici 100 YTL tutarında kredi kullandı ve 75 YTL'sini ödeyemeyerek sistemden çıktı. Bankada evi 65 YTL'ye sattı. Bu durumda banka 10 YTL zararda olur ve bu zarar tüketici tarafından karşılanır. Eğer Banka evi 90 YTL'ye satarsa 15 YTL'lik karı tüketiciye öder. Konutun satışının gerçekleştirilmesinden sonra tüketici, konutu tahliye etmekle yükümlüdür. Zamanında teslim edilmeyen konutların sorumluluğu - Madde 10/B Konut finansmanı kredisinde de tüketici kredisinde olduğu gibi adi kefalet hükümleri geçerlidir. Dolayısıyla öncelikle asıl borçlunun takip edilmesi ve bundan bir sonuç elde edilemediği takdirde, kefil aleyhine takip yapılması gerekir. Asıl borçluya başvurmadan direkt olarak kefilden borcun ifası talep edilemez. Konut finansmanı kuruluşunun bağlı kredi vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren kuruluş satıcı ile birlikte kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumludur. Konut finansmanı sözleşmesi ödemelerinin de tüketici kredisi sözleşmesi ödemeleri gibi bir kıymetli evraka bağlanması yasaktır. Değişken faiz uygulaması da başladı - Madde 10/B 5582 sayılı Kanunla getirilen önemli değişikliklerden biri de faiz sisteminde yapılan değişikliklerdir. Mortgage sözleşmelerinde sabit faizin yanı sıra değişken faiz ve sabit faiz ile değişken faizin karma olarak kullanıldığı üç faiz sistemi uygulanacak. Oranın değişken olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede esas alınacak referans faiz ve endeksler TCMB tarafından (referans endeks, 1 Haziran 2007 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere TÜFE olarak belirlenmiştir), tüketicilerin bu faiz ve endeksler konusunda bilgilendirilmesine yönelik yöntemlere ilişkin usul ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenir. Sabit faizde erken ödemeye yüzde 2 ceza var - Madde 10/B Hem değişken, hem de sabit faizle borçlanma durumunda tüketici erken ödemede bulunmak isteyebilir. Ya da bir veya birden çok taksit ödemesini vadesinden önce yapabilir. Bu durumda konut finansmanı kuruluşu gerekli erken ödeme indirimini yapmak zorundadır. Bunun yanında faiz oranının sabit olarak belirlendiği durumunda, tüketicinin erken ödemede bulunması halinde konut finansmanı kuruluşu, erken ödenen tutarın gerekli faiz indirimi yapıldıktan sonra kalan kısmının yüzde 2'sini geçmemek suretiyle erken ödeme ücreti talep etme hakkına sahiptir. Mortgage'tan önce kredi alanlar yüzde 2 ceza ödemeyecek - Sermaye Piyasası Kanununa Eklenen Geçici Madde 11 Eskiden kredi kullanan tüketiciler gerek eski sisteme (4077/10. madde), gerekse yeni sisteme (4077/10/B) dahil olsalar dahi erken ödemede herhangi bir ücret (yüzde 2) ödemeyeceklerdir. Gerek eskiden kredi alan tüketicilerden yeni sisteme geçenler, gerekse yeni sistemden kredi alan tüketiciler geri ödemelerdeki taksit miktarları içerisindeki faizler üzerinden alınan yüzde 5 banka ve sigorta muameleleri vergisinden (BSMV) muaf olacaklardır. Yönetmelikler Sözleşmeler bilgi formundan bir gün sonra imzalanacak Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan uygulama yönetmelikleri 31 Mayıs 2007'de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu yönetmelikler şöyle sıralanıyor: - Konut Finansmanı Kuruluşlarınca Verilecek Sözleşme Öncesi Bilgi Formu Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik: Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden 1 iş günü geçmeden imzalanan sözleşmeler geçersiz olacak. Formda yer alan bilgiler konut finansmanı kuruluşu için bağlayıcı niteliktedir. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun sabit, değişken veya sabit ve değişken faizin birlikte uygulandığı faiz seçenekleri için ayrı ayrı ve en az on iki punto koyu siyah harflerle düzenlenmesi zorunludur. Hayat ve konut sigortası isteğe bağlı Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun içeriği: Konut finansmanı kuruluşlarınca tüketicilere verilmesi zorunlu olan sözleşme öncesi bilgi formunun nasıl olması gerektiği hem kredi sözleşmeleri için hem de finansal kiralama sözleşmeleri için ayrı ayrı belirlenmiştir. Ayrıca, formun ön yüzünde yer alacak şekilde en az on altı punto ve koyu siyah harflerle, hayat sigortası, konut sigortası gibi yapılması isteğe bağlı sigortaların yaptırılmasının zorunlu olmadığına dair ibarenin yazılması gerekmektedir. Değişken ve sabit faizin etkileri anlatılacak - Değişken Faizi İçeren Konut Finansmanı Sözleşmelerine Dair Tüketicilerin Bilgilendirilmesi Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik: Yönetmeliğin amacı: Konut finansmanı sözleşmesinin değişken faizi içerecek biçimde kurulması durumunda bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi. Konut finansmanı kuruluşlarının, değişken faizi içerecek biçimde finansman sağlamaları durumunda yönetmelikte yer alan hususlar çerçevesinde sözleşmenin imzalanmasından önce tüketiciyi yazılı olarak bilgilendirmeleri zorunludur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından tüketicilere sözleşmenin akdinden önce değişken faizin etkileri ile ilgili verilmesi zorunlu bilgiler değişken veya sabit ve değişken faizin birlikte uygulandığı faiz seçenekleri için ayrı ayrı ve en az on iki punto koyu siyah harflerle düzenlenmelidir. Konut finansmanı kuruluşunun, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenen endeks ve faiz oranlarına uygulayacağı marj oranı konusunda tüketiciler bilgilendirilmelidir. Faiz ve komisyon indirimleri - Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve Yıllık Maliyet Oranı Hesaplama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmelik Yönetmeliğin Amacı: Konut finansmanında tüketicinin konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı veya vadesi gelmemiş bir ya da birden çok taksidi erken ödemesi halinde, kredi veren tarafından yapılacak faiz ve komisyon indirimi ile kredinin tüketiciye yıllık maliyetinin oransal hesaplanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemektir. Erken ödemede, konut finansmanı kuruluşları: 1. Değişken faizli ve değişken ve sabit faizin bir arada uygulandığı finansman tipleri için tüketiciden her hangi bir isim altında ek bir ödemede bulunmasını isteyemeyecektir. 2. Sabit faizli finansmanı tercih eden tüketicilerden ise sözleşmede yer verilmek suretiyle erken ödeme ücreti alınabilecek ancak bu ücret tüketici tarafından erken ödenen tutara gerekli faiz indirimi yapılarak bulunacak bedelin yüzde 2'sini geçmeyecektir. Erken ödemede, erken ödenecek tutara yapılacak olan faiz indirimi yönetmelikte yer verilen yöntem esas alınarak hesaplanacaktır. Yıllık maliyet oranı Kredinin yıllık maliyet oranını oluşturan unsurlar, faiz, ücret, masraf ve kamusal yükümlülükler dahil tüm taahhütlerdir. Konut finansmanı kuruluşları tarafından, yıllık maliyet oranının hesaplanması konusunda yönetmelikte yer alan formül kullanılacaktır.