Konut Kredisi Faiz Oranlarının Düşmesiyle Yeniden Yapılandırma Hızlandı

2012’nin son çeyreğinden itibaren düşen konut kredileri, gayrimenkul alım hareketliliğinin arttığı şu günlerde, son KDV avantajını yakalamak isteyen alıcıların takibinde. Önceki dönemlerde konut kredisi kullanmış olanlar ise, konut kredisi faiz oranlarının düşmesi nedeniyle kredilerinde yeniden yapılandırma arayışında.

Yeniden Yapılandırma Her Zaman Avantajlı Değildir

Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, kullanılmış olan konut kredilerinde faiz oranlarının daha da aşağı düştüğünde, kredi kullananların ödemelerini azaltabilmeleri için iki alternatif olduğunu belirterek şunları söyledi: “İlk ve en etkili yöntem kendi kredi kuruluşları ile anlaşma yoluna gitmek. Bankaların bu işlem için zorunlulukları olmaması önemli bir engel. Daha önce yüksek faizle konut kredisi kullanmış olan kişiler kredilerini yeniden yapılandırarak, taksitlerini azaltıp, daha az faiz ödeyebiliyor. Diğer yöntem ise kullanılmış bir konut kredisinin, daha uygun  kredi faiz oranı ile başka bir bankaya aktarılması, yani ‘Refinansman’dır. Kredide yeniden yapılandırma yapmak her zaman avantajlı değildir. Avantajlı olması için faiz indiriminden elde ettiğiniz karın yeniden yapılandırma masraflarından daha fazla olması gerekmektedir.”

Refinansman’da Dikkat Edilmesi Gereken Masraflar

Refinansman sisteminde bir takım masrafların olduğuna dikkat çeken Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, refinansmana karar vermeden bazı maliyetlerin göz önünde bulundurulması gerektiğinin altını çiziyor. Hakan Erilkun dikkat edilmesi gereken masrafları şöyle özetliyor:

Erken Kapatma Cezası

Eğer sabit faizle konut kredisi çekildi ise kalan anapara borcunuz üzerinden yüzde 2 ceza komisyonuna tabisiniz. Daire ile ilgili daha önceden ekspertiz yapılmış olsa da, kredi çekmek istediğiniz yeni banka yeni bir ekspertiz raporu isteyecektir.

Farklı bir bankadan çekilen krediler, yeni kredi olarak tanımlandığı için tekrar dosya masrafı, işletim ücreti gibi bir takım masraflar söz konusu olacaktır. Hesaplamalarda bu masrafları da ihmal edilmemelidir.

Konut kredisi kullanıldığında banka ilgili konuta ipotek koyar. İpotek ancak tüm borç kapandığında kaldırılır. İpoteğin kaldırılması için tapu müdürlüğüne hitaben yazılan belgeye ise Fek Yazısı denir. Bu süreç vadenin dolup borcun tamamen ödenmesi ile gerçekleşeceği gibi, peşin ödeme ya da refinansmanla vadesinden önce kapamalarda da aynı şekilde yaşanacaktır. Fek yazısında herhangi bir standart olmaması nedeniyle kapatma kararını verilmeden önce ücret konusunda mutabakata varılmalıdır.

Ödeme Avantajı

Hakan Erilkun, geçen yılın aynı döneminde konut kredisi faiz oranı 120 ay vade için 1.20 seviyelerindeyken, mevcut durumda aynı vadede 0.70 seviyesi üzerinden bunu bir örnekle şöyle açıklıyor: “Örneğin 100 bin TL ve 120 ay vade ile geçen yıl aynı dönemde çekilen kredide aylık taksit oranı konut kredisi hesaplama yapıldığında yaklaşık 1.570 TL iken, bu ay içinde çekilen bir kredide aylık taksit oranı 1.235 TL. 0.5 puanlık bu farkın toplamda 40.000-TL civarında bir ödeme avantajı sağladığı görülmektedir.”