Konut Kredileri ve Emlak Sektörü 2012 Yılını Nasıl Geçirdi

Sabah gazetesi yazarlarından Seda Tabak, emlak sektörünün 2012 yılındaki durumunu değerlendirdi. Tabak yazısında şu konulara değindi.

2012 yılının ilk 9 ayı beklenenin aksine son derece durgun geçti. Kentsel dönüşüm, Mütekabiliyet Yasası ve 2B konularında beklediği düzenlemelere kavuşan gayrimenkul sektörü bu yılın son çeyreğinde hareketlendi. Türkiye'nin kredi notunun artırılması, faiz oranlarındaki düşüşün kredilere geç de olsa yansıtılmasıyla ivme kazanan sektör, 2013'te canlanma bekliyor. 2012'nin son aylarında yeni projelerini satışa çıkaran gayrimenkul sektörünün dev isimleri, bu yılın konut alma yılı olduğunu her fırsatta dile getiriyorlar. Peki, gayrimenkul sektöründe neler oluyor? Patronların 2012 sektör değerlendirmesini geçtiğimiz hafta paylaşmıştık. Bu hafta ise; yılın yatırımcılar açısından nasıl kapandığını ele aldık. 2012 gayrimenkul yatırımcıları için iyi bir sene miydi? Kaç markalı konut projesi satışa çıktı? Ne kadar konut satıldı? Alternatif yatırım araçlarına göre, kazandıran bir enstrüman mı gayrimenkul? Yıl içinde toplam kaç kişi konut kredisi kullandı? Mortgage sektörünün durumu ne? Herkesin merak ettiği bu sorulara cevap aradık.

2012 yılında gerek ekonomik büyüme gerekse gayrimenkul sektöründeki büyümenin tahmin edilenlerin altında kaldığını söyleyen Lisanslı Değerleme Şirketleri Birliği (Lidebir) Yönetim Kurulu Başkanı Neşecan Çekici, geçmiş yılların aksine yüzde 1.5'luk bir artışla ekonomik büyümenin de altında gerçekleştiğini kaydetti. Çekici, "Ekonomideki bazı önlemler konut sektörünü olumsuz etkiledi ve konut sektörünün performansı yıl genelinde zayıf kaldı. Yıl içinde konutların KDV oranına ilişkin belirsizlik ve tapu harçlarının artırılması talep piyasasında durgunluk ve isteksizlik yarattı. Konut kredilerindeki genişlemenin kontrolü ve diğer sıkılaştırıcı önlemler konut satışlarına yansıdı. Konut proje sayısında artış, adetsel olarak ise geçmiş yılların performansına göre bir azalış gündeme geldi" dedi.

Kiralarda Artış Yaşandı

2012 yılında mevcut konut fiyatları ve kiralar Türkiye genelinde enflasyon üzerinde arttığını dile getiren Çekici, konut fiyatlarında yüzde 15, konut kiralarında ise yüzde 12 seviyelerinde artış gerçekleştiğini söyledi.

Gayrimenkule Yatırım Yapan Kazandı

Bu yıl tapu kaynaklı konut satışları 400 bin adet seviyelerinde olduğunu kaydeden Çekici, "Sözünü ettiğimiz bazı olumsuzluklara rağmen son yılları incelediğimizde İstanbul'da gayrimenkul yatırımcısının "bölgesine göre" ciddi anlamda kazandığını görüyoruz. Genel anlamda sınırlı büyüme ve istikrarlı fiyat düzeyine rağmen, yeni gelişen ve yıldızı parlayan bazı bölgelere yatırım yapanlar diğer yatırım enstrümanlarının üzerinde kazanç elde etti" dedi. "Markalı konut pazarında, Çekmeköy, Batı Ataşehir, Kartal, Esenyurt, Başakşehir, Güneşli bölgeleri yüksek fiyat artışları anlamında dikkat çekici" diyen Neşecan Çekici, kentsel dönüşüm hazırlığı yapılan bazı merkezlerde fiyatlar, ileriye dönük beklentiler sebebiyle çok yükseldiğini söyledi.

110 Proje Satışa Çıktı

İstanbul'da 2012 yılında 110 adet lansmana çıkan markalı konut projesinde (satışa sunulan etaplar bazında incelendiğinde) 42.000 adet konut arzının olduğunu söyleyen Çekici, "Proje adedi anlamında Avrupa ve Anadolu yakası eşit iken, konut sayısı anlamında Avrupa yakası yüzde 75'ine ev sahipliği yapıyor" dedi. İstanbul markalı konut pazarında son 2 yılı mercek altına alındığında karma projelerde yer alan konut adetlerinin de dikkat çekici olduğunu dile getiren Çekici, "Son 2 yılda bu sayı her iki yakada toplam 30 binin üzerine çıkıyor. Önümüzdeki 5 yıla ilişkin talep /ihtiyaç analizleri yapıldığında görüyoruz ki sorun teşkil edecek ve dengeleri bozacak bir konut stoku söz konusu değil. Markalı konut stoku 20-24 ay arasında eriyecek bir büyüklükte olup, inşaat sektörünün yıllara sari üretimi açısından bakıldığında bu süre makul boyuttadır" dedi.

2012-2013'de Konut Sektöründe Beklenenler

700 Bin Adet Konuta İhtiyaç Var

Artan nüfus, kentleşme oranı, evlerin yenilenme ihtiyacı, kentsel dönüşüm faktörlerine bağlı olduğu için ekonomik gelişmelerden bağımsız olarak Türkiye'de yıllık 600-700 bin adet konut ihtiyacı mevcut. (GYODER 2023 Vizyonunda Gayrimenkul Sektörü Raporu)

Konut Talebinde Ölçülü Artış

2012 genelinde konut talebinde zayıflama, 2012 yılsonunda kredi faiz oranlarında gerileme yaşandı. Bankaların konut kredisi kullandırma eğilimlerinde ise; önce yavaşlama, yılın son çeyreğinde ise yeniden hareketlenme kaydedilen 2012'de, üreticilerin tüketiciye yönelik kampanyaları devam etti. Konut talebinde sınırlı artış beklentisinin bulunduğu 2013 yılında, düşecek kredi faiz oranları ile kredi talebinde ölçülü artış, yabancılara konut satışı düzenlemesi ile ise ilave talep bekleniyor.

Konut Fiyatları Artacak

2012 yılında mevcut konut fiyatları ve kiralar, Türkiye genelinde enflasyon üzerinde arttı. Yeni konut fiyat artışı ise enflasyona paralel olarak sınırlı kaldı. 2012'de konut fiyatları, alım için uygun seviyelerde seyretti. 2013 yılında beklenen konut talebi ve yeni konut arzları çerçevesinde konut fiyatlarında artış, yine enflasyona paralel olarak sınırlı kalacak. 2013 yılında KDV düzenlemesi (tüm konut satışlarında yüzde 18'e çıkarılması) gerçekleştirilmesi halinde, vergi artışı kadar konut fiyatlarında artışa yol açacak ve dolayısıyla tüketiciye ilave yük getirecek.

Konut Arzı Sürecek

2012 yılında daha önce başlamış olan markalı konut projelerinde arzlar devam etti. 2012'de proje sayısında artış, adetsel olarak geçmiş yılların performansına göre azalış kaydedildi. Daha önce başlayan projelerin tamamlanması ile her vasıfta konut arzı, 2013 yılında yavaşlayarak da olsa sürecek.

Hangi Bölgeler Prim Yaptı?

Eva Gayrimenkul Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2012 yılında yüzde 48’lik oranla en fazla değer artışının Başakşehir’in Kayabaşı Mahallesi’nde gerçekleştiğini söyledi. Yazıcı en fazla markalı konutun Başakşehir’de olduğunu söyledi. Yazıcı, En fazla markalı konutun bulunduğu Kayabaşı’nın yüzde 48 ile en fazla debölge olduğunu kaydetti. Kayabaşı’nı Basın Ekspress aksı üzerindeki bölgelerin izlediğini, Esenyurt, Beylikdüzü, Halkalı, E-5 havaalanı aksının da değerini yüzde 30’dan fazla artıran bölgeler arasında yer aldığını kaydetti. 29 bin markalı konutun yer aldığı Başakşehir’in yüzde 29’luk payla ilk sırada yer alırken, 64 bin markalı konuta ev sahipliği yapan Esenyurt’un ise yüzde 28’le ikinci olduğunu kaydeden Yazıcı, Çekmeköy’ün de aynı oranla üçüncü olduğunu belirtti. Yazıcı, rapora göre İstanbul’un 39 ilçesinden 10’unda yüzde 70’e varan oranda markalı konut bulunduğunu söyledi.

Son Çeyrekte Talep Arttı

Sektörü en fazla etkileyen konuların başında KDV oranlarının belirsizliği olduğunu dile getiren Yazıcı, bu konuda Bakanlar Kurulu’ndan kararın çıkmasını beklediklerini kaydetti. Konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1’in altına inmesiyle son üç çeyrekte sektörde yüzde 25-30 arasında talep artışı olduğunu belirten Yazıcı, 2013’te önlerinde iyi ve kötü olmak üzere iki senaryo bulunduğunu belirterek, “İlki son çeyrekteki gibi faizlerin düşük olduğu, talebin arttığı bir büyüme. Diğeri ise İran-Suriye gibi dış etkenlerden dolayı sektörün daha kötüye gideceği yönünde” diye konuştu.

Arapların Türkiye’nin ucuz olduğu yönünde bir beklenti içine girdiklerini aktaran Cansel Turgut Yazıcı, “Metrekaresi 2-3 bin dolara boğaz manzaralı daire alacaklarını düşünüyorlar. Gerçeği öğrenince hayal kırıklığı yaşanıyor” dedi. Manzara kriterlerinin genellikle farklı olduğunu dile getiren Yazıcı, “Genel olarak şehir manzaralı binaları tercih edebiliyorlar. Ya da internetten beğendikleri projenin linkini gönderip satın almak istediklerini söylüyorlar. Şu anda bu şekilde bize gelen fiyatı 650 bin TL olan bir projeyle ilgili ekspertiz çalışması yapıyoruz” açıklamasını yaptı.

Altından Sonra Gayrimenkul

Son beş yılda gayrimenkulün alıcısına yüzde 150 ile 200 arasında kazanç sağladı. 2007 yılı ile 2012 dönemleri arasında gayrimenkulün altından sonra en fazla kazanç getiren kaynak olduğunu belirten Cansel Turgut Yazıcı, “Bu süreçte Bebek, Ulus, Acıbadem gibi şehrin eski merkezlerinde bir konutun değeri 300 bin TL’den 720 bin TL’ye çıkarken, Batı Ataşehir, Ümraniye, Çekmeköy, Şerifali gibi şehrin yeni gelişen bölgelerinde ise markalı konut projelerinde fiyatlar daha fazla artarak 300 bin TL’lerden 800-850 bin TL’ler seviyesine çıktı” dedi. Türk halkının yüzde 41’inin altına yatırım yaptığını dile getiren Yazıcı, yüzde 19’unun ise gayrimenkule yatırım yaptığını söyledi. Şu anda şehir merkezi ile gelişen yeni bölgeler arasında fiyatların giderek kapandığına işaret eden Yazıcı, “Şehir merkezi değerini koruyamıyor. Şehir dışına taşınmalar artıyor. Gelecek 5 yılda ise bu farkın kapanacağını düşünüyoruz” diye konuştu.

Yapı Ruhsatı 700 Bine Ulaştı

2010’da 912 bin adet, 2011 yılında ise 643 bin adete ulaşan yapı ruhsatları, 2012 yılı ilk dokuz ayında yüzde 15.8’lik bir artış ile 515.719 adete ulaşmıştı. Yapı ruhsat sayısının 2012 yılsonunda 700 bin adede ulaşması bekleniyor.

400 bin konut satışı yapıld. ı
2010 yılında 357 bin adet ve 2011 yılında 419 bin adet olarak gerçekleşen konut satışları, 2012 yılı ilk dokuz ayında ise geçen yılın % 1.8 üzerinde 305.670 adet olarak gerçekleşmiştir. Konut satışlarında 2012 yılsonu beklentisi ise 400 bin adet.

Konut Kredi Faiz Oranları Yüzde 1’in Altında

2012 yılı ikinci yarısında gerilemeye başlayan konut kredisi faiz oranları, yeniden yüzde 1’in altına düştü. Yıl sonunda aylık ortalama faiz oranı ise yüzde 0.80.

1.85 milyar dolarlık yabancıya satış
2011 yılında, 2010 yılına göre yüzde 20 azalarak 2.0 milyar dolar olarak gerçekleşen yabancıların gayrimenkul net alımları; 2012 yılının ilk dokuz ayında, geçen yılın aynı dönemine göre (1.5 milyar dolar) yüzde 23 artarak, 1.85 milyar dolar olarak gerçekleşti.

Mortgage Sektörü Yılı 9.4 Milyar TL Artışla Kapattı

2011’e göre yavaş geçen mortgage sektörünün 2012’de yüzde 13,5’lik büyüme ve toplamda 9,4 milyar TL’lik bir artışla seneyi 79 milyar TL bandında kapattı.
 2012’nin mortgage sektörü açısından gerek faiz oranlarındaki göreceli yüksek seviye gerekse de ekonomideki yavaşlama sebebiyle, 2010 ve 2011’e kıyasla daha yavaş geçtiğini söyleyen Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, “Aralık başı itibarıyla 8,5 milyar TL büyüme ile sektör büyüklüğü 78,1 milyar TL seviyesine ulaştı. Sektörün 2012 genelinde yüzde 13,5’lik büyüme ve toplamda 9,4 milyar TL’lik bir artışla seneyi 79 milyar TL bandında kapamasını bekliyoruz” dedi.

2013 yılında ise sektörün en az 11 milyar TL büyüyeceğini dile getiren Güven, “ Bu seneyi de 90 milyar TL’nin üzerinde bir büyüklükte kapamasını umuyoruz” diye konuştu.

2013’te faizler nasıl olacak?
Diğer tüm faizlerde olduğu gibi, konut kredisi faizlerinin sene başından beri aşağı yönlü bir gelişimi olduğunu söyleyen Güven, “Ağustos ayı içinde faizlerin yüzde 1’li seviyelerin altına inmesiyle başlayan süreç günümüze kadar devam etti. Ayrıca önümüzdeki dönemde de Merkez Bankası politikalarında değişiklik ya da yurt dışı piyasalarda farklı bir senaryo söz konusu olmazsa, konut kredisi faiz oranlarının sınırlı miktarda düşeceğini öngörüyoruz. Ancak sene sonu ve 2013 için yapılan enflasyon öngörüleri dikkate alındığında kredi faiz oranlarındaki düşüşün de çok uzun sürede devam etmeyeceğini belirtmemiz gerekiyor” dedi.


240 Bin Kişi Konut Kredisi Kullandı

2012’de konut kredisi kullandırımlarının geçen yıla göre düşük seyrettiği belirten Akbank Bireysel Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Galip Tözge, “2011 yılında 400 binin üzerinde ve 30 milyar TL, 2012 ilk dokuz ayında ise 240 bin adet ve 18 milyar TL konut kredisi kullandırımı gerçekleşti” dedi. 2012 ilk dokuz ayında geçen yılın aynı dönemine göre konut kredisi kullandırımları adette yüzde 28, tutarda yüzde 27 azaldığını ifade eden Tözge, “Son çeyrekte kredi pazarında yaşanan hareketlilikle birlikte 2012 yılının 25 milyar TL’nin üzerinde ve yaklaşık 350 bin adet kullandırım ile kapatması öngörülüyor” diye ekledi.

Takipteki oranı yüzde 85
Eylül ayı BDDK rakamlarına göre sektörün sorunlu kredilerinin oranının yüzde 0,85 olduğunu ifade eden Güven, Haziran ayı itibarıyla yüzde 0,82 seviyesindeydi olduğunu söyledi. Güven, “Dolayısıyla sorunluluk oranlarında sektör genelinde bir artış olduğunu söyleyebiliriz. Ancak orandan da görüldüğü üzere, konut kredileri bankacılık sektöründeki sorunluluğun en düşük olduğu kredi tipidir. Garanti Bankası olarak, 2012 III. Çeyrek Fintürk rakamlarına göre, yüzde 0,37 ile sorunlu kredilerde sektördeki en düşük orana sahibiz. Ayrıca 2009’dan beri sorunlu kredilerimizde sürekli bir düşüş trendinde olduğunu da görüyoruz” diye konuştu.